投資日本房地產須知：投資回報（報酬）率的計算方式

一般所說的「投資回報率」指的是購入投資用（出租用）不動產後，除去投入的成本，一整年的租金回報率。大部分的金融商品提到投資報酬率是包含利息的情況下計算，一整年所得到的收益。房地產的投資報酬的計算方式並無太大不同，但其中又可分為兩種：

表面回報率又稱投資成長率，一般房地產仲介在房源介紹上所提到的回報率也是所謂的表面回報率。

以日幣兩千萬的房子為例，若每月租金為十萬日圓，一年可有120萬日圓的租金收入。

120萬日圓÷2,000萬日圓×100＝6.00%

但房地產投資實際上也有許多成本。包含房子的修繕費用、管理費等各項支出。也可能發生因為房客退租而無租金收入的情況，或投資後卻遲遲未找到房客。表面投資回報率是基於全年滿租的情況下算出，也稱為預測投資回報率。

若要精確算出實際的回報率則需要將所有必要和可能的支出都計入，扣除掉所有成本才能得出實質投資回報率。但也因為這類回報率的計算，不確定因素眾多，要得出結論需要更長的時間，一般房仲業者所標示的投報率多以表面回報率為主。

實質投資回報率是將所有成本收支細項皆列入考量後算出。跟表面投報率不同的地方在於，實質回報率會將稅金、管理費、修繕備用金等支出都納入後再行計算。以此也能較精確得出最終的收益為何。當然實質投資回報率的計算也是基於全年滿租的情況下進行試算，並未將空屋的風險納入考量。

以全年租金收入120萬日圓為例，需扣除管理費及修繕備用金等每月固定支出，全年約20萬日圓。還要再加上購入時的登記費等各項行政手續費（2000萬價格的房子行政手續費約為50萬日圓 ＊實際可能會在此數字上下）。

計算公式如下：

（120萬日圓－20萬日圓）÷（2,000萬日圓 + 50萬日圓）×100＝4.87%

可見到扣除各項成本後，實際的投報率會比表面投報率來得低。因此投資房地產前必須謹慎考量並進行試算，因為有可能表面上看著是賺了，但實際上實質利益卻是虧損的狀況。

對於初次投資日本房地產的投資者而言，首推收入穩定的東京的出租用公寓。東京都內有許多地理位置良好的中古屋，十分適合用來作為出租用。這一類型的房型也推薦給房地產投資的新手。中古物件比起新建案，不僅購入價格較便宜，選擇離車站近受租客歡迎的物件便能確保穩定的中長期租金收入來源。特別是東京市中心的房子，地理位置佳的房源通常不用擔心找不到房客。理由是首先東京身為國際大都市就已經確保了擁有一定人口基數作為後盾（本地＋外來）租房需求旺盛。以東京都內地理位置不錯的出租用公寓為例，平均的表面投資回報率則落在3%~4%。當然，中古屋相較於新成屋也有不足或不吸引人的地方，但一般來說買賣交易價格也不會有劇烈波動，以投資的角度來看：「租金收入+賣出價格」試算下，都不失為一筆划算的交易。

綜觀日本不動場出租市場上常見的單人套房的回報率行情。根據（一財）日本不動産研究所於2022年10月所做的調查顯示，市場上單人套房的投資回報率行情如下：東京城南地區為3.9%。橫濱為4.5%、大阪4.5%。而與主要都市相比，地方縣市的主要城市如札幌為5.0％、仙台5.1％、廣島則有5.2％，地方城市的投資回報率實則較高的情況。但這其中也有投資陷阱，文章的後半段會提到。

一般所說的投資回報率以「表面投資回報率」居多。而根據投資物件的新舊程度，試算時所使用的指標又會有所不同。

租金收入是房地產投資中最重要的一環。在實際購入之前務必先行確認預估的全年租金有多少？目前出租的情況如何？是否空屋率偏高？租金行情與鄰近物件相比是否合理？可以向房仲索取租借細項，上面會詳列關於這套房源目前每一個房間的出租情況、出租用途、租借人資訊、租金、坪數以及其他細項。藉此可評估實際投資後的成本及收益。

物件價格也是進行收益試算時必要的資訊之一。進行房地產投資前務必衡量自己的預算和心儀房源的收益回報率，勉強自己買下超出個人預算的房子便本末倒置了。建議先列舉出個人心儀的投資類型再從中篩選適合個人預算的選項為佳。

除了初期的試算與各種評估，購入後的管理才是打造持續性金流的關鍵。購入後的管理尤為重要。確實掌握出租的狀況，房客是否確實繳納房租？若碰上未按時繳納房租的人，管理公司是否有確實催繳？是否有房客正在辦理退租？是否已有房間是空房必須盡快招租？房間是否需要整修？公共空間是否有定期清掃和進行安檢？這些都是身為房東必須與管理公司配合並確實掌握的細節，如此才能真正靠投資不動產替自己打造額外的收入來源。如果手上有超過一間以上的投資，除了收支管理之外，各種細項的把握，提前的試算，成本支出的考量及預留足夠的現金流以備不時之需才是最穩妥的做法。

進行房地產投資，事前的收支試算以及擬定預算非常重要。房地產投資相較於股票等波動劇烈的金融商品，預算及風險都相對好預測及掌握。事先了解投資房地產可能的風險，把任何可能的成本或支出都納入考量，確保有足夠的預備現金在手以防萬一，才不會在遇到突發狀況時，不僅湊不出及時的現金甚至影響到自己的日常生活開銷。

在決定購入房地產之前，務必先列舉出任何可能或必要的成本及收支項目。包含房租收入、管理費、修繕備用金、稅金等。有些項目也會根據大環境的變化和物件本身的管理維護狀況而變動，並非一直不變。而只要有一個項目的金額產生變動就會連帶影響整體投報率，因此確實掌握房子目前的情況，進行分析甚至改變投資策略都將影響整體投資的成功與否。

例如是否能找到房客並降低退租率，都是確保中長期收入來源的手段。另外，進行不動產投資會有多筆金錢的進出，包含房租收入、向管理公司支付的管理費和修繕備用金 、每月的房貸（若有使用）、不動產相關的稅金支出，務必確保各項收入和支出的使用銀行帳戶明確，且資金進出透明並留下相關紀錄，避免日後發生問題時難以回朔相關過往證明。

投資日本房地產，身為屋主有一項金額是絕對不能忘記的，那就是「修繕備用金」。這個備用金的目的是針對房子未來的大規模整修（每10~15年的結構性整修甚至重建，每3~5年外牆清潔和局部整修）或碰到公共區域必要（例如牆壁或地板破損等無法由管理員一人簡單修繕的部分）整修時所儲備的備用金。這個備用金只有屋主（房屋持有人）必須支付，若是租屋則不需支付修繕備用金而是只需要支付每個月的管理費。也就是說在日本持有公寓等集合住宅類型的房產，每月必須繳交管理費＋修繕備用金。這個金額會根據持有房地產本身的狀況有所不同，而目前在日本許多管理公司都預計在接下來幾年間調漲修繕備用金。

雖然日本房地產普遍比中華圈的房價便宜，報酬率相對也還算划算，很容易讓海外投資人陷入穩賺不賠的投資陷阱。很多投資人也容易掉入只看投資回報率而不管其他因素的表象。此處切記單憑投資回報率一點就決定投資與否是極度危險的投資方式，要判斷一個房產是否值得投資必須綜合眾多因素全盤考量。

幾乎全球的不動產投資市場，普遍來說地方城市的房價會較便宜，但同時房租也較低，日本也是如此。雖然回報率試算，地方城市的房子會比主要都市來得高，但投資不動產必須考慮是否容易找到房客。而日本身為全球少子高齡化最嚴重的國家。日本的地方城市皆面臨人口凋零、年輕勞動力外移、多年來未有新生兒或年輕人口移入的困境，這些因素也加劇日本主要都市和地方城市發展不均的情況急速擴大。

投資房地產首要考量地點與租屋人口，而地方對租房的需求肯定比不上東京、大阪這類主要城市。而為了吸引買家，這些實際上出租困難的房地產會將市場價格訂的特別低，這也是為何日本的地方都市的房源，投資回報率試算會比較高的原因。在日本有許多地方城市都面臨人口凋零甚至到必需廢村的情況，在人口外移嚴重的村落出現只要價格數百萬日圓甚至數十萬日圓的房子並不奇怪。當然投資眼光獨到、經驗豐富的投資人或許能靠著類型房源創造出10%甚至20%的高收益，但這也只是少數案例。現實是這些房子通常都極難找到房客，對於不熟房地產市場的投資小白而言，購入此類物件只能說血本無歸。

投資房地產之前務必慎選地點，把握當地租屋需求市場，並且將空置率和房租調降等會影響整體收益的因素納入考量。尤其在設定租金時必須多方面琢磨，如果將房租設定的太高，將很難出租，空置的時間愈長也愈難為房東自身創造收益。另一方面，若調降租金勢必也會讓整體收益減少，如何制定合適的金額避免嚇跑租客又不至於虧本，也是投資人要謹慎琢磨的點。

當發現還不錯的投資標的時，務必實際進行試算而不是憑感覺投資。當然實際投資遠比試算的數字來得複雜，試算的金額也僅供參考，要想為自己打造金流必須適時掌握實際市場狀況調整投資方案，方可創造長久收益。投資時切記懂得避險，選擇租房需求高，空置率低的地點，價格比起新建案低的中古物件都是十分推薦給日本房地產投資入門者的類型。

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