運用房屋增貸整合負債會遇到那些現實問題？

這網友在IG上提到：

“先前因疫情期間需要現金週轉，所以當時房屋有申請轉增貸；目前屬留職停薪階段，考量到未來疫情紓困方案於『明年三月』到期，屆時將開始恢復繳本金利息、且月付金被時間壓縮後的實際月付將達五萬多元，故希望能在明年一月復職後能盡快規劃整合以期降低月付金。”

網友自述情況

對於網友自述現況的分析與意見：

*月薪約8萬多元、年資10年，服務於股票上市櫃企業、工作非常穩定。

*房屋貸款：房屋曾經過前次轉增貸程序後，目前擔保設定上『單一家銀行有兩個抵押權設定(一二順位均屬同家銀行)』。起初房貸核貸金額各為543萬與57萬、現餘額則是530萬與47萬，還款期數(543萬/252期、57萬/126期)；分析應該是申請疫情紓困方案以至於延長期數(543萬延長12期/57萬則延長6期)。

*據網友敘述：房屋目前親屬自住，當初買賣取得(成交價930萬)；建物座落位置略偏(東部某鄉鎮)、推測應屬非都市計畫區內的物件。

*信用貸款：當時核貸信貸130萬、餘78萬，已繳35期月付金約16,920；以數據回推利率約在2.5%左右。

*負債比：此網友若名下僅一筆信貸、負債比約38.2%，屬銀行合理可以可接受範圍內。

*收支比：信貸月付金約16,920元；而房屋貸款543萬月付金約27,987元(暫以20年攤還、利率2.2%)，另一筆57萬月付金約5,637元(暫以10年攤還、利率3.5%)，三筆貸款總支出金額約50,544元、支出比佔月薪約63%比重。

*上述收支比還是以20年跟10年攤還去計算月付金，因網友申請疫情紓困方案延長期數；待明年三月紓困方案到期後月付金會增加，實際支出比也會較預期略高。

初步給予的規劃方向：

*由於此網友的信貸利率不高僅2.5%，假使這筆不動、月付金以16,920元計。

*房屋一順位530萬、二順位47萬、總和以580萬計算，分20年攤還、利率暫定2%，月付金約29,341元，加上信貸月付金16,920元=46,261元，與目前月付金五萬元鄉差距不大。

*運作方向上嘗試用房屋增貸方式，整合一、二順位房貸加上代償信貸餘額78萬(530+47+78=655萬)，若能夠增貸到660萬、20年攤還本息、利率2%計算，月付金就有可能降至33,400元；與現況相較、月付金降幅會較有感。

*整合一二順位加上信貸後、整筆房貸月付金約33,400元，房貸支出比約為41.7%、合乎銀行規定。

後續網友詢問是否能將整合後的房貸分為25~30年攤還？由於每家銀行對於房屋增貸的規定不同，待釐清與克服問題在於：

1. 銀行是否能夠對房屋鑑價達942萬以上(因房屋座落位置較偏、保守評估貸款七成)。

2. 該承辦銀行是否願意提供超過20年以上的攤還期限。

3. 該銀行對於利率部分，包括一二順位抵押權整合利率、與增貸還信貸的利率是否能夠讓此網友覺得可以接受。

最後、我請這位網友等明年一月復職後重新規劃再提申請房屋貸款較為適宜。

總結：網友欲使用房屋作為整合名下負債(包括信貸車貸信用卡等)的工具，與一般無擔保信用貸款最大不同處在於多了一項變數就是『房屋』；包括房屋實際座落位置、建物座落地區的土地使用分區、屋況、屋齡、型式(是否為套房)、使用現況(自住、閒置或出租等)、周遭有無嫌惡設施足以影響銀行鑑價數據甚至貸款成數等，都需要一併納評估範圍內才不至於顧此失彼。

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