民宿經營經驗分享|個人年收1~200萬、營收2~400萬的民宿該做什麼?怎麼做?

閱讀時間約 42 分鐘
  • 文內如有投資理財相關經驗、知識、資訊等內容,皆為創作者個人分享行為。
  • 有價證券、指數與衍生性商品之數據資料,僅供輔助說明之用,不代表創作者投資決策之推介及建議。
  • 閱讀同時,請審慎思考自身條件及自我決策,並應有為決策負責之事前認知。
  • 方格子希望您能從這些分享內容汲取投資養份,養成獨立思考的能力、判斷、行動,成就最適合您的投資理財模式。


前言&閱讀方式

哈囉~大家好 我是Grey

這篇會跟大家完整分享自己實際創業開民宿的經驗與心得,內容包括:工作內容、投入資金、投報率、民宿利潤、房價設定、民宿地點,以及開民宿與經營民宿的建議與心態。

我知道大家可能都有特別想要知道的訊息或答案,但在正式進入分享的內容前,就會有一些創業經營民宿的觀念或想法希望大家知道,所以「不建議你跳著閱讀」,會建議你大概有40分鐘的時間時,準備好做筆記的工具再來閱讀。

這篇的目的是希望:

  • 讓找工作的大家多一個選擇
  • 讓夢想創業的大家多一個方向
  • 也讓經營民宿的大家多一些了解

這篇內容依序會跟大家分享:

  • 第一年經營民宿,個人年收超過100萬、民宿年營收超過200萬,自己有做的,以及建議大家要做或學習的事情。
  • 創業或投資民宿的投入資金、投報率、利潤、工作投入時間、回本時間,以及民宿初期房價該怎麼訂。也會聊到,若你沒有資金,你可以怎麼跟別人合作。
  • 分享自己在民宿業5年,在第一線服務與在幕後經營管理的心得,以及進入民宿業前,建議大家要有的心態與準備。
  • 分享大家可能會有的問題,比如:住房率的重要性、民宿開在哪裡比較好,跟申請民宿牌的一些問題
  • 《民宿經營2日線上集訓班》的課程資訊:因為這只是一個簡單的經驗分享,如果你聽完這些內容對開民宿或學習經營民宿還有興趣,後面會有課程相關的介紹與資訊。


首先,先說一下這集的內容適合什麼樣的人,大家可以參考看看再決定要不要繼續往下閱讀:

  1. 你有資金想要創業、投資或請人
  2. 你沒有資金但不排斥任何工作與創業
  3. 你想開民宿或已經開民宿
  4. 你的個人年收200萬以內
  5. 你的民宿年收400萬以內
  6. 你有好奇心也願意學習

這六點只要符合其中一點,你就可以繼續往下閱讀,不過,若你是「想開民宿或經營民宿」,會建議最好符合五項,至少符合四項再開民宿或經營民宿。會這樣建議是以:想要在民宿業回本、賺到錢或一年擁有百萬以上的個人收入下去做的建議。

如果你可以接受低一點的個人收入,覺得符合三項、四項就想開民宿、經營民宿或投資的話,自己除了充分瞭解與評估過創業與投資會有的風險(P.S 台灣創業5年內存活率1%),也請記得:住宿業或民宿業比較屬於以「1年為一個週期」的產業,所以記得給自己抓一年到一年半的週轉金與時間。

另外,所謂的投資,其實也不一定是金錢,也可能是「你是否要親身學習或踏入民宿業」。因為你可能失去了原本的工作、生活,甚至生活品質,然後還發現開民宿或經營民宿並沒有你想像中的美好,甚至根本不是你想要的生活。

當然,這篇就是要讓大家更瞭解民宿業在做什麼跟需要做什麼,來達成我們自己想要的經營成果。

如果了解完要民宿要做的事情、收入或投報率......等等後你還是有興趣,或願意讓自己挑戰看看,你就可以找親朋好友或從投資自己學習民宿課程開始。

既不會破壞你原本的工作與生活,也可以充實你的休閒時間與了解一個平常只會體驗住宿的產業。未來如果真的半退休想要找些事情做,或是家裡有長期閒置的房屋或空間,至少你知道,其實經營民宿沒有想像中簡單,但也沒有想像中困難。


如果你目前只想要被動收入做金錢投資的朋友,或目前有其他工作抽不開身,但又有資金想要先買房投資,未來可能自住或經營民宿的朋友,民宿能帶給你的收入一定比自己在現場經營、有領薪水來得低,至於是低多少?賣個關子,後面會跟大家分享。

也先插播一個問題,大家可以先一起思考看看:「為什麼成果提了個人收入與民宿營收,卻沒有提過住房率?」這個問題一樣會在後面的內容裡分享我的經驗跟想法。

在正式開始分享民宿經營的內容之前,先介紹一下自己的相關背景與經歷,也可以跟各位保證及希望大家理解:「量化的數字是個人的真實經驗與經營成果,不會像大家證明也不是要炫耀什麼,而是讓大家自己參考與判斷:

這裡的內容適不適合你,或是不是你想要的。就像我們找工作、找創業或投資標的的時候,可能會先篩選出一定的薪資、投報率,或配發的現金股利與當時股價一樣,再決定是否繼續了解與研究下去。


相關經歷&自我介紹

接下來就先來稍微介紹一下自己與相關經歷,我叫國瑞,也可以叫我Grey。

  • 2019年

我在陸客不能來台灣後在台東進入民宿業的,前面2年都在背包客棧的第一線服務。除了前面提過民宿帶給我的個人收入與民宿營收,國際訂房網站Booking.com滿分10分的評分,2年分別得到9.6與9.5分。我主要時間經營背包客棧,也同時協助民宿第一線的經營管理。

我本身不是觀光旅遊相關科系,也沒有什麼外語能力跟相關經營管理的背景,所以跟大家分享的:不會有理論,主要都是這些年的摸索、自學、實作經驗成果與心得。

我希望讓大家知道:沒有相關科系、背景,也完全沒有家裡的資源協助我們創業的情況下:只要我們願意花心思與時間去學習與經營,我們仍然可以創業與經營起一家屬於自己風格的民宿或小店。

  • 2021年

退到幕後協助民宿經營管理,比如:協助建立民宿SOP、徵人培訓、社群經營、各訂房網站房價活動規劃。有空也開始寫一些民宿經營的心得。

  • 2022與2023年

2022年成立自己的一人公司—格雷創業雜貨店有限公司,平台簡稱叫創業柑仔店。也因為沒背景,還發神經貸了100萬的青年創業貸款。2022與2023年,一樣主要協助民宿經營管理,也跨領域協助小店與小公司做網路行銷與品牌變現。

(P.S 所謂的品牌變現,簡單的說,就是讓我們自己的小店成為類網紅、部落客或KOL,來增加我們小店的額外收入。這部分是小店經營起來再去想要不要做的事情,這邊只是先讓大家知道一下大概的意思)

  • 2024年

我主要會以「完整的課程或長期服務」來協助想要:創業、開民宿,以及提升民宿經營成效的朋友。有空一樣會分享一些相關心得與想法在各個平台。


這些是我跟創業與民宿業比較有關的相關經歷。有些客人曾經問我,我真的不是相關背景嗎?或我是不是學東西特別快、很外向,所以可以很快就經營起民宿?

老實跟大家說,我雖然是新北國立華僑高中與台東國立台東大學畢業,但我相信大家看到後,也很多人沒聽過,甚至也知道,那裡的入學門檻不高。

重點是,如果我學東西很快,我高中三年的成績,不可能只有高一的某次段考脫離班上倒數前10名(因為只有一次,所以我印象很深)。

我大學更慘,總共2次二分之一學分被當掉、1次三分之二學分被當掉,那時候還透過技術性休學才逃過被退學。後來轉系到現在這個科系,才「順利」從唸了6年的大學畢業。

工作上,也時常被唸、被罵,或需要別人「深呼吸」。而在個性上,我其實是個很內向的人,甚至是個情緒敏感的高敏感族與共感人。在可能需要不斷與人互動的民宿業中,其實會比一般人更容易疲倦,情緒也更容易被別人影響的。

講這些不是希望大家一起比誰的資質、學歷或背景更差,或說自己有多不適合,而是想要讓大家知道:

「互相尊重與禮貌地做自己,我們每一個人都會有喜歡我們及屬於我們的民宿客群」

那不只會成為你民宿的招牌與特色,你更會成為民宿不可或缺、別人抄不走的溫度與靈魂。當然,還是需要大家了解一點:很多事情還是需要我們花時間「刻意學習與刻意練習」的。

這也是前面6種人裡有提到的:「如果你沒有資源、沒有背景沒關係,至少我們要有好奇心或願意學習」。

就算你真的覺得自己能力與背景比較差好了,有人分享自己的成果與投入民宿業5年的心得與經驗,你願不願意為自己至少去聽、去學、去跨出第一步,甚至去體驗新的工作與生活?

最近聽到的一句話,在開始分享民宿經營的內容前送給大家:

你的生活就是你的力量

我們確實不能改變出身與改變發生在我們身上的事情,但我們回過頭去想想:「每一件事情發生後,你選擇了什麼人事物、心情或用什麼方式去陪伴你的生活?」

或許你真的比別人辛苦,但「比誰比較悲慘或辛苦改變不了我們的生活」,能改變我們生活的,是先改變陪伴我們的選擇。如果你看到這邊,恭喜你、感謝你也歡迎你,我們正式進入到要分享與聊聊的第一個部分。


個人年收100萬&民宿營收200萬要做的事情

所以,個人年收100萬、營收200萬的民宿要做哪些事情?又需要有什麼硬體、空間與服務?既然民宿是提供住宿與服務,我們先把它分成「入住前、入住時與入住後」三個部分:

  • 入住前:客人主要透過網路、電話或親朋好友分享,去「看與聽」關於我們大家的民宿資訊
  • 入住時:客人變成可以透過「五官」去感受他們在民宿的食衣住行育樂
  • 入住後:客人一樣回到透過網路、電話或別人分享,用「看與聽」的方式得到民宿的資訊

有了這個概念後,我們再把分類簡化一點,就是把主要要做的事情分成「線上的網路」與「線下的民宿現場」來說明。

網路的部分,第一年決定我們民宿經營成果與收入最重要的關鍵工具,其實就是「國際訂房網站」。管理訂單與房間數量的系統廠商主要稱呼它們為「OTA」。

因為市面上不只一個訂房網站,所以我常稱它們為「國際訂房平台」。基本上管理後台都有中文介面。

但切記,國際訂房平台OTA就像是foodpanda、Uber Eats或YouTube一樣,它們只是一個「加速」別人看到你與認識你的平台。

如果你的評分或賣相不好,甚至沒有提供別人需要或想要的服務或內容,再高的曝光率也沒有辦法轉換成成交付費的有效訂單。


另一個重要的工具我會簡稱叫它「控房系統」,英文簡稱叫「PMS」,就是前面提到的,管理訂單與房間數量的系統廠商,市面上一樣有很多家。

它雖然不是第一年主要訂單的來源,但這些年,國際訂房網站頻頻出現負面新聞,控房系統PMS不只可以「分散訂單來源過渡集中的風險」,也可以「提升你訂單的利潤與管理的效率」。

像國際訂房平台OTA,每筆訂單基本會收取十幾趴的訂單佣金或說是服務費。若使用控房系統PMS,基本會擁有自己的官方訂房,客人若從官網下訂,你可以省掉佣金提升你的利潤,又可以把省下來的費用做成官網優惠,回饋給從你官網預訂房間的客人。

控房系統PMS除了設定房價,跟國際訂房平台OTA還有幾個相似的功能,除了民宿經營的一些數據;方便客人刷卡的金流,最重要的:

PMS跟OTA都不用像傳統用電話接訂單與寫訂單,就可以「24小時讓客人自己查詢什麽日期還有什麼房間與數量,讓客人直接線上預訂與付費」。

控房系統PMS可能也需要費用或有免費的方案,大家之後可以去搜尋。基本上,如果你之後要開民宿,或你是民宿業者,系統商基本都有提供免費試用。

大家之後可以去比較各家的功能、介面、操作邏輯……等等,看哪些功能或方案你需要,或比較適合你。在試用時,會建議大家模擬客人訂房流程,也從民宿業者管理訂單的角度去試用,比如說:

  • 訂房頁面是否容易操作、查詢、簡潔、美觀;能不能加人加床或加購商品
  • 房價怎麼設定;建立、編輯或取消訂單的流程或方式


這邊還是強調也統整一下:

經營民宿沒有一定要做或最好的方式,而是取決於你自己的喜好與意願

從地點、民宿命名、經營模式、服務項目與時間……等等,都希望你遵從自己的喜好與意願。

有些民宿或主人就是想要用接電話的方式篩選客人,或是想要小小的做,不想用OTA跟PMS,當然也可以,這樣甚至會成為大家口耳相傳與分享的特點。

不過這樣一般也要能接受與忍受,你可能剛開始經營很長一段時間都沒有什麼客人,甚至剛開始來的,是你不喜歡的客人。

所以開民宿與經營民宿的營運方向與方式,還是取決於你自己有什麼短期或中長期的「需求、目標或目的」。

這篇主要分享的需求、目標與目的是:我分享自己這5年的實際經營方式、經驗、心得、心態與建議給:

「想要比較快速就有不錯的經營成果」,或是「希望透過網路平台與工具提升管理效率」經營民宿的朋友。

我們回過頭來,OTA原文翻譯其實是「線上的旅行社」,客人可以透過他們訂房間,甚至機票與交通,只是客人的角度基本都叫他們訂房網站。

我們身為民宿業者,其實就是提供我們的房間種類、數量與想要賣的房價給OTA而已。

而PMS,中文翻譯是「物業管理系統」,物業就是你的民宿,我們可以直接當成民宿管理系統,它的四大功能就是:

1.方便我們把房間與房價資訊給OTA

2.我們有自己的官網可以讓客人訂房

3.某個平台賣出房間,會自動幫你調整其他平台的房間剩餘數量

4.方便客人付款

再簡單點說,PMS就是管理:「官網資訊與訂房、各通路平台訂單、同步各平台房間剩餘數量跟金流」等主要4種功能。


再來,剛開始經營民宿,網路最後一個部分要做與未來需要學習的,就是民宿在「google地圖上及社群平台」的申請、設定與經營。

google地圖上商家的申請與設定,因為它申請下來需要一點時間,所以建議拿到民宿牌之前就先申請。

不過記得設定好,不要還沒拿到民宿牌就顯示「營業中」,記得確認是設定在「暫停營業」。各社群平台的營業時間或狀態也記得要確定。

社群的經營,當然就是發文或提供一些資訊。當然,剛開始不太會經營沒關係,但至少當做與客人「聯繫的工具」,也提供客人一些民宿的資訊。

社群平台的部分,幾年前會建議大家申請facebook(臉書FB)跟LINE(LINE@ LINE官方帳號)就好,但現在會建議大家多申請一個Instagram(IG),畢竟真的有些年輕客群真的完全不用facebook。

所以這部分基本建議要做到的,就是至少google地圖上要有你的民宿,方便客人搜尋與抵達。社群的部分,再怎麼樣,建議至少要有facebook跟LINE作為聯繫工具。


再來聊聊線下,也就是民宿現場要「做什麼」與「提供什麼」來滿足客人的食衣住行育樂。底下會先分享「食衣住行育樂」的例子給大家參考,再分享一些「比較基本、建議大家盡量完成」的部分。

食衣住行育樂的意思,不是我們一定得提供實際物品,而可能只是空間或服務,比如:

  • 食:是否要提供餐飲、餐券、方便用餐的環境、空間或當地的美食介紹
  • 衣:是否要提供浴袍、洗脫烘燙的器具或晾曬的空間
  • 住:是否要提供冷暖氣、除濕機、玄關換鞋、共用客廳或交誼廳、廚房、廚具、中島吧台、茶水檯、輕食區、工作空間,甚至是閱讀室或健身、瑜珈的空間
  • 行:是否提供停車空間、交通工具租借、接駁、協助叫車的服務
  • 育:是否可以與當地或自身興趣結合,安排活動或體驗課程。如:觀星、水域、農遊體驗、說故事、才藝……等寓教於樂的小遊戲或戶外活動
  • 樂:是否提供電影戲劇、電腦、遊戲機、KTV包廂、BBQ等燒烤器具,甚至是泳池……等等

再來分享比較基本與容易,也建議大家至少做到與提供的是:

「環境乾淨整齊」、「確保隔音品質的實體隔間」、「視民宿地理位置提供冷氣、暖氣或除濕機」、「免費或付費的零食」、「茶水飲品」、「美食介紹」、「停車資訊」、「早餐或餐券」、「多功能可用餐、耍廢、工作、閱讀與互動的空間」......當然,提不提供與怎麼經營,還是取決於自己。


其實民宿經營就是「做好」5件事情:

1.「整理清潔」好家裡

2.「當做朋友」來接待客人

3.「款待」遠道而來的朋友

4.「分享」值得體驗的事物或活動

5.「給予」隱私、時間與空間

看似簡單,但這些背後要做到的是:

「真心、正確的心態、準備各項工具、搬運備品、清潔、整理、收納、叫貨、接待、回覆訊息、接聽電話、處理訂單、檢查環境、檢修設備、接待介紹」……

若你民宿地點比較偏僻,或附近沒有什麼店家,你要提供餐飲,你還需要「採買、備料與烹飪」這些事情。

雖然不是每一件事都要每天做或自己做,但要請人還是要有一些經驗,才能比較好理解經營民宿需要做什麼與時間需要多久,進而決定怎麼安排人力,與篩選出適合你民宿的夥伴與「靈魂」。


如果你自認沒有錢,看到這些瑣碎的事情開始猶豫的朋友也很正常,因為經營民宿確實就是不斷地準備「分享自己的家與生活」的工作。

很多事情不用絕對的喜歡,而是有需要時問問我們自己:「我們願不願意學與願不願意做?」

我拿我自己當作例子,我老實說,我是個有點強迫症、蠻愛打掃與愛乾淨整齊的處女座,但你如果要我現在一輩子工作都清潔打掃,我也受不了啊!

但讓我決定在一間民宿工作與生活的原因是:

1.可以經歷很多事情

2.可以學習很多事情

3.能提升自己的價值

4.能找到自己的興趣

5.能主動爭取提升自己的收入或待遇

或許在大公司我們也能經歷很多、學習很多與提升自己,但基本上,只有小公司、小店或民宿能讓我們了解、學習與體驗「經營」起一家店的機會,更只有小公司、小店或民宿能讓我們主動爭取經營成果所應該擁有的對等收入或待遇。


接下來,透過以上內容、如果你已經有初步規劃的想法後,如果你不是以下的專業,未來會建議你找:

「室內設計師或軟裝設計師」規劃出一個設計風格,最後請「專業攝影師」拍出民宿的作品集,放在你使用的各個平台上。

畢竟客人在入住你的民宿之前,主要就是透過民宿的「文字介紹、評論、圖片或影片」去認識你。

最後另外提一點,如果你比較想要開的民宿是「背包客棧或青年旅舍」的類型,盡可能還是規劃一個可以「讓客人互動的交誼廳」與「可上鎖的置物空間」。

再來就要跟大家聊聊第二部分。


2024年開民宿或投資民宿可能需要的資金、投報率、利潤

以及投入在民宿工作的時間、民宿初期房價可以怎麼訂,最後分享投資的回本時間。

其實在《開民宿需要花多少錢》那篇就有詳細提到與比較開民宿或經營民宿需要花多少錢的各種方式,有興趣的朋友之後可以去了解看看。

不可否認,現在創業開民宿因為缺工與高房價的關係,需要的資金比較多,投報率也比以前低。

但如果你真的有興趣與有心經營民宿與學習,底下分享的投報率,相信有在投資理財但沒有接觸過民宿業的你也一定會訝異。

沒有資金的朋友也不要灰心與放棄,這部分還是建議你好好看完,因為沒有資金,未來更只能「先透過專業、經驗與站在第一線服務提供你的價值」。

其實我就是透過這樣的方式跟人合作創業開民宿的。後面再跟大家分享這部分的經驗與心得。底下直接用「有資金」跟「沒有資金」的方式來分享說明。


先說沒資金的情況下,若你想要跟人合夥開民宿,建議你至少存到你「1年生活開銷的『資金』」。

這樣在跟有資金的人或朋友合作,除了他壓力不會那麼大,自然也不會給你太大的經營壓力外,這也才是相對對等,偏向合夥的合作模式。

如果剛開始生意不好,甚至沒有生意,有資金的朋友還要付你薪水,這就比較像「主僱關係」了。

當然,如果你是希望領薪水經營民宿,或你願意直接請人幫你開民宿或經營民宿,當然都可以,細節也是雙方可以接受就好。

不過不管是以什麼身份或方式,若你有在第一線服務,記得在計算成本與分潤時,一線服務的人事成本一定要先獨立出來。

不要未來沒有算人事成本就把它當利潤混在一起,薪資是成本,分潤前要先扣除含薪資的所有成本才分潤。


再來聊聊有資金的部分,開民宿至少需要多少資金?因為開民宿或房屋取得的方式不同,需要的資金落差很大比如:

用租屋開民宿,每個月就是付房租,不用一次拿出一大筆頭期款。但有房屋所有權的朋友,不只需要頭期款,裝潢設計也都需要現金

租屋開民宿可能會碰到的問題與風險,一樣有在《開民宿需要花多少錢》那集裡分享,這邊就不多做說明。

這邊純粹只以開民宿「裝潢設計」需要的資金去做一個大概的分享與建議。真正開民宿需要的金額,還是要看自己想要呈現的樣貌、經營方式,以及房屋來源的取得方式是租屋、中古、預售、新成屋或自地自建來決定。

所以純粹裝潢設計,我會建議有多少預算呢?我們先撇除DIY的方式,全部工程都是交給別人做的前提下:

一般雙人房、四人房這種套房式房型的民宿,我會建議在2024年開民宿的裝潢預算「至少」抓300萬;上下舖背包客房式的民宿,我會建議「至少」抓200萬。

含不含家電、家具沒有一定,這些都可以視自己的情況或需求做調整。像每一個人喜歡或想要經營的客群都不同比如說:

寵物友善、親子友善、出差、情侶或朋友出遊。不同的客群自然就有不同的需求。重點還是了解自己的喜好與客群的需求,把錢花在刀口上。

有人可能會覺得:「為什麼背包客房裝潢可以花比較少的錢,一般雙、四人房裝潢要花比較多的錢?」簡單的說,就是客單價的問題。

背包客房的元素,相對偏向情感、低價與自便,自然在裝潢設計、用品與服務上就是花費較少的資源與資金,才能進而反映在房價上。


再來聊聊投報率,前面有提到,不管你有沒有資金,都會建議你聽完的其中一個原因,就是因為投報率這個很現實的問題。

因為這是可以幫助到你跟合夥人談分潤,或爭取自己薪資福利很重要的一環。我們打個比方:

如果開民宿需要拿出更多的資金,結果卻跟做套房出租,偶爾處理房客問題、公共區域簡單維護的投報率一樣的話,誰會想要投資開民宿?

講這些就是希望大家不要當個無知、認命的合夥人或傻員工,也不要當個無知、「78」的合夥人或慣老闆。

雖然,民宿經營成果再怎麼差,基本上「只要」國定假期都有8成以上的住房率,投報率都會比套房出租好。

但在溝通分潤與薪資福利時,雙方還是要有一定的了解才知道可以談到什麼程度。

所以2024年開民宿的投報率大概是多少?

我們以:

  • 擁有「非租屋、非自地自建的房產」開民宿的方式
  • 考量各地區地段不同的「不動產&民宿房間」價格
  • 你有心經營、願意不斷學習及改善服務的情況下

2024年在以上情況購屋加裝潢設計資金,開民宿投報率約可落在「8%到15%」。

中古屋、預售屋與新成屋沒有拉出來特別比較是因為,屋齡越高,可能也會花接近新屋一樣的資金去進行裝修工程。


底下分享我自己整理,一個你也可以透過以下的步驟試算與預估自己買房開民宿的大概投報率給大家:

1.開啟Booking.com訂房網站

2.選一個你喜歡或嚮往生活的地方或城市

3.選一家你喜歡或你想呈現的民宿

4.選擇沒有連假的月份與平日,了解房間數量與計算房間平均房價

5.到實價登錄查詢附近的不動產成交價格

6..以:民宿利潤4到6成、年平均住房率3成到5成、房貸利率2%、貸款成數7到8成(頭期款3到2成)、視個人身分選擇還款期限20到30年計算

7.計算大約利潤:平均房價x房間數量x365(天)x住房率(0.3~0.5)x利潤(0.4~0.6)

8.計算大約成本:頭期款+裝潢資金+首年房貸

9.第7點利潤除以第8點成本

就大概是你現在開民宿的投報率。

若同樣用心規劃與經營,花費資金的多寡不會影響投報率太多。主要的差異就是你收入的多寡。


再來說到利潤,其實前面第6點就有提到。「利潤再怎麼抓,不要低於4成」。如果你未來做市場調查,很少人可以做出跟你一樣的民宿或服務,你自然也可以提高你的房價與利潤。

大家不要覺得:「開民宿的利潤那麼高喔?」

首先,民宿是有「規模限制」的。再者,民宿跟很多提供服務或人力的產業其實是一樣的,比如:食物,你可以吃只賣餐點的「小吃店」,也可以吃賣餐點又賣服務與裝潢設計氛圍的「高價餐廳」。第三,不要忘記台灣創業5年的「存活率」只有1%。

我們以前面提到的投報率簡單算給大家看,如果以現在年投報率是8%到15%。如果你是純金錢投資,現在你第一年就想要有100萬的投資收入,你開民宿時就要先投入667萬到1250萬。

就算你可以接受不用那麼高的投資收入,而減少開民宿時的裝潢設計資金,當你的裝潢設計無法從當地的其他民宿中脱穎而出,不要說8%投報率,甚至比純粹出租的投報率都還低。

重點是:這是投資,也是創業。不要說大部分的人領不到,就連5年內還存活的,都只剩下1%(沒錯,我希望只為了錢投資民宿的朋友不要隨便進場XD)


我知道我們大部分的人沒有那麼多資金,另外,民宿本意其實也是房屋的主人自己經營,所以我想說的是:

如果你有足夠的資金,請找真的願意在第一線學習、經營與服務的合夥人或工作夥伴
如果你真的沒有資金,好好充實、學習與體驗「包括生活」與民宿的一切

其實我能夠分享與給予最多的,是創業開民宿與經營民宿的「方向與心態」,跟民宿經營「各種工具的使用與心得」。

真正「能在民宿業存活」的:

要嘛是自己很會生活或享受;要嘛是有喜歡或熱衷服務分享的管理人,最後一個,就是給予夥伴合理且足夠的利潤(收入)、尊重與信任。

或許經營民宿真的不用什麼相關背景與專業門檻,但經營民宿真的不是什麼多體面或多輕鬆的工作。


除了前面已經提過民宿業要做的事情,接下來就來聊聊:如果你真的想要投資經營民宿盡快賺錢,你所需要投入,甚至說被「綁架」的工作時間。

底下分享的,是以自己「親自接待客人」,以及分成「提供早餐與沒有提供早餐」2種的工作及服務時間。

還是那句話:怎麼經營民宿,要不要親自接待客人,也是每一個人的自由。

只要你可以接受你投資在民宿的時間與經營成果,且只要你開心,你想怎麼經營與花多少時間都可以。

如果你經營的民宿「沒有打算提供早餐」,你可以選擇大概退房時間時再開始到民宿工作,也就是早上10點到11點左右開始工作。

當然,你也可以選擇早一點就到民宿服務客人、跟客人聊天或幫客人辦理退房,所以工作時間大概就是早上10點到晚上10點,在民宿或忙民宿工作的時間大概是12小時。

如果你的民宿「打算提供早餐」,早餐也是你民宿的特色,你可以大概7點半左右開始工作。

你要提供早午餐,讓客人晚一點退房、晚點入住也不是不行,比如說:中午12點退房,下午4點辦理入住……就看你自己的規劃。

如果你要做早餐也親自接待客人,建議「在民宿」的工作時間大概就是早上7點半到晚上7點,在民宿或忙民宿工作的時間大概是11個半小時。


服務或工作時間的長短還是取決於你自己,你也可以隨時外出、用餐或做你自己點事情,客人到民宿時請他們聯繫你。

不提供早餐的方式會這樣建議,比較算是不要讓客人覺得:「沒有提供早餐,平常也看不到人」讓客人擁有或給予民宿沒溫度的觀感或評論。

不過前提還是你要真心與讓人覺得自然與自在的互動或服務。包棟當然就另當別論。民宿「成雙成對」的客人基本上也不會找主人或管家聊天。

其他情況的客人,客人有沒有跟你互動是一回事,你在不在民宿是另一回事,甚至也可以說:「你有沒有提供客人跟你互動的機會?」比如:

讓客人看到你在嚕貓、遛狗,或讓客人看到、聞到你在料理或製做任何餐點、飲品......就算最後沒有互動,可能是你自己或客人害羞,至少讓客人大概知道你是有什麼喜好或個性的人


再來,既然有在第一線工作服務,就要算薪水。初期沒生意「先不領」薪水沒關係,後面有生意了,還是要把該領或該給的算清楚。原因前面也提過,民宿業偏向是以1年為週期的產業。

所以,自己在第一線要怎麼算薪水?基本上,「如果」你一天真的是在民宿認真工作、什麼都做、學習怎麼經營,與待命12個小時左右......

民宿經營初期,我認為一個月算自己4萬,一年48萬的薪水算合理。如果真的很忙,比如說:超過一定的住房率,除了薪水加獎金再分潤都不為過。

所以在2024年初的情況下,48萬就是我認為「營運初期」有在民宿第一線與沒有在民宿第一線一個很合理的收入差距。

完全沒出錢投資的朋友,前面已經說過,個人認為比較不適合一開始沒生意就要薪水,而是談好後續生意起來的薪資、獎金與抽成。

談法前面也有提到,不管你是出錢或出力,了解民宿甚至套房出租的投報率,與當地民宿產業薪資的工作內容及市場行情,都可以幫助彼此找到一個雙方都可以接受且合理的平衡點。


再來聊聊民宿初期房價可以怎麼訂與民宿的回本時間,如果你數學比較不好,其實民宿經營「初期訂價」可以跟很多商品訂價一樣,就是做市場調查。

但不同的是:「不是一再降低價格,打價格戰」,也沒有要你一天到晚去看別人賣多少錢,自己考慮是不是要再降低一點,而是參考:「當地、同類型、類似風格、類似地理位置、類似服務」的民宿來定價。

《民宿經營2日線上集訓班》的付費課程裡,就會比較詳細教大家,怎麼計算與怎麼評估自己訂的房價比較精確、合理與比較不會賠錢。

再來聊回本時間。有些人應該想說:「前面投報率都有了,回本時間一算就出來啦。」

沒錯,首年8%到15%的投報率,大約經營民宿「6到12年可以回本。」但這是以買中古屋、預售屋、新成屋的方式開民宿的投報率。

租房開民宿跟自地自建開民宿的方式落差比較大,這也是有在《開民宿需要花多少錢》那集裡有跟大家分享的。

這邊就簡單講一下,如果你是沒資金或不想要花那麼多資金,「想用租屋開民宿」的朋友,或你是有資金,「想要自地自建」開民宿的朋友,建議怎麼做來「降低風險與提升投報率」。


首先,租屋開民宿的部分,是除了新成屋開民宿,我另一個不推薦的方式。

這邊簡單說一下新成屋不推薦的原因是:一般透天的硬體、空間配置,比較少直接符合經營民宿的需求。

若要開民宿,可能要多花一些基礎工程的費用。如果真的是以租屋的方式開民宿,我會建議你「2到3年就要回本」,也就是換算投報率要落在34%到50%,租約一定至少要有5年才租。

另外,因為開民宿的房屋不能有違建,所以在租之前,除了一定要讓未來的房東知道你要經營民宿,未來簽約也需要簽同意書與準備一些資料外,重點是在租之前,需要詢問或請未來的房東幫忙申請「竣工圖」,來確認房屋有沒有違建或未照圖施作的部分。

或者,看房東願不願意你已「承租人」的身份去代為申請,或找有經驗的民宿代辦或消防工程或器材公司協助。

如果你真的沒那麼多資金,或想要用租屋的方式開民宿,最後給想租屋開民宿的你一些提醒與建議:

找「需老屋翻修的房子」,除了租金可能會比較低,也比較有特色與味道。不過可能需要多一筆50到100萬的基礎工程的裝修費用。

個人不建議找原本開民宿,但做不下去才「願意」出租給別人做民宿的房東。當初他會開民宿可能因為興趣,也可能因為投報率,總之,我們不知道。

若他看你經營的不錯,有可能想要收回來自己做。當合約沒有對他不利的條款,他可能會用各種理由說他「沒辦法」繼續租給你,甚至直接不演,接下來自己經營。


再來聊聊自地自建開民宿的回本時間,這種方式又可以分為2種,一是真的自己買地與找工程統包蓋民宿,這種方式雖然可能可以省一些利息錢與廠商之間的抽佣,但他「需要的現金會比另一種最多高出4倍。」。

除了建築、裝潢設計都需要現金,買土地的現金一般也比買房地多1到2成,最後只有土地有部分貸款,其他都需要用現金付款(P.S 土地一般最多貸款5成,房地一般最多貸款7到8成)。

另一種嚴格來說不算自地自建,它是請建商幫忙買地蓋房,付約2到3成的工程款,剩餘7到8成再跟銀行貸款。

其實就「跟買預售屋流程一樣」,不過這種方式畢竟是小量、個人需求與客製化的產品,所以他一定會比一般預售屋貴,但換來的是,你只要拿總價2到3成的現金。

所以回到回本時間上,像預售屋自地自建開民宿的方式跟其他購屋開民宿方式的回本時間不會差太多,我們姑且把它的投報率假設為15%好了,回本時間大概是6年。

但如果你用「真」自地自建的方式開民宿,換算投報率大概只剩下3.7到4%。也就是你回本時間大概需要24到27年。

以上是以建商朋友給的目前市場行情:每坪抓18萬做簡單的估算,給大家參考。

接著來聊聊第三部分,這些年自己在民宿業,在第一線服務與在幕後經營管理的心得,以及進入民宿業前,建議大家要有的心態與準備。


民宿服務&經營管理的心得、心態及需要的準備

有些人可能知道,我在民宿業之外,我曾經10年裡換過9個工作。進入民宿業前的最後一個工作,是在青年旅館待了3個月後離職。

我離職的大部分原因,其實主要都是我自己工作起來不開心,甚至身體與生活已經出現了警訊。

況且我都在服務業或需要跟人互動的產業,只要自己不開心,就算可以假裝開心與親切地服務客人,但那已經是在內耗。

所以當我被詢問:「要不要來經營民宿?」我完全沒有猶豫。當然,在這之前,我看過我之後要經營民宿的樣貌;我做過算半住宿業的露營區,還有民宿房務與前面說到的青年旅館。

再加上在青年旅館時,有用國際訂房網站看過當地民宿大概樣貌的照片……那時候確實是有點自信地覺得:「我一定能做得比大部分民宿好」。

我想要說的是:

經營民宿當然需要了解你的競爭對手,也需要在過程中不斷調整與學習

但我覺得也很重要的是:「你有沒有與想不想要做得比別人好的『信心』與『決心』?」

還沒有也沒關係,那信心與決心要怎麼培養?除了取決於你對生活經歷的感受度,另一個就是你相不相信你自己?


感受度或說是覺察力,可以透過當下專注做一件事情、冥想、運動及與自己獨處來提升。比如:吃飯就不看手機、運動試著不戴耳機、寫日記......等等。

相不相信自己,我舉個例子,之前在第一線經營民宿時,我有一個當護理師的高中同學跟醫院學姐來住我經營的民宿。

她們其實很不喜歡她們的工作,一直跟我抱怨,後來我問她們:「啊怎麼不換工作?」她們直接回我「沒辦法啊~我們學護理不做護理能幹嘛?」

後來我又問:「我知道妳們要輪班,但有沒有想過至少沒有工作的時候出去走走或運動,至少讓自己換個環境也開心一點?」她們秒回我:「怎麼可能~~作息調來調去加工作都累死了,怎麼可能還有時間運動?」

但我會這樣問就是因為,當時沒多久才碰過一群護理師揪團來參加鐵人三項,聊到加IG好友,那群有待急診的,也有待外科跟一般門診的。

印象比較深刻的是,後來有兩位護理師,一位轉行考營養師、學擊劍,一位轉行當IC作業員、專練二鐵(馬拉松跟單車),繼續他們不一樣且瘋狂的運動生活。


所以沒時間其實只是其中一種說詞。擁有信心或決心之前,是我們必須先有足夠的覺察力與感受度感覺到自己有多不喜歡當下的情況,甚至到沒有退路,才有更大的動力、勇氣與決心跨出第一步。

當我們一件件事情去了解、體驗與感受了,才會知道自己喜不喜歡什麼,適不適合什麼,才有可能變成你做一件事情的信心或決心。

這也是為什麼前面說,經營民宿可以讓人找到自己興趣的原因。當我們從食衣住行育樂都嘗試多了與做多了,我們自然會有自己經歷過的喜好與排名。

再來我覺得很重要的是:你決定開民宿、經營民宿,或已經在經營民宿時的想法與心態。這除了會影響經營成果,也是我被邀請創業經營民宿很重要的原因之一。

不可否認,被邀請或許需要天時、地利與人和的運氣,但更重要的,是自己至始至終的出發點與心態所呈現出來的行為與態度,才有可能在某一天被人看見。


以下有3個心態分享給大家,也希望你記得:

1.跟客人爭執對我們與民宿都沒有幫助

2.發現自己真的不適合民宿或民宿做不起來就做別的工作、事情、自住或出租

3.盡全力去做,其他無法做到的,不強求

客人不是我們,客人也不是經營者。如果客人真的講了什麼讓你不舒服的話……如果他看起來是無意的,你可以跟他講講你的感受與背後原因。

如果他是有意的冒犯與不尊重,至少笑笑的在心裡跟自己說:「沒關係,每個人的想法與需求本來就不同。」

另外,如果你有機會,知道民宿需要做什麼後還有興趣進入民宿業,那建議你至少讓自己體驗1年的民宿工作與生活再決定自己適不適合。

第三點的盡全力去做,我個人是完全用客人與住客的身分,真的入住、感受與體驗,去發掘怎樣做可以更好……

或許再怎麼樣都不是最好與最完美的,但我們當下已經盡我們所能地呈現我們當下認為的最好。當已經如此時,就真的放下、隨緣與接受一切的結果。


接下來聊聊從民宿一線轉到幕後的原因與心得。其實我當初之所以退到幕後也沒有什麼特別的原因,雖然光一年收入就大概差了5、60萬,不過當時就只是希望可以活得自由與輕鬆一點。

雖然物質生活沒有辦法那麼隨心所慾,但優點除了可以擁有比較好的生活品質外,也能學習、接觸與看到更多你在第一線經營可能無法接觸與體會到的事情。

剛開始幫忙徵人其實就讓我蠻意外的是:「怎麼沒有什麼民宿想要找真的能經營管理民宿的管家?」

後來又發現,原來找我想要的管家來經營民宿也不是太容易,所以就加深了退到幕後分享更多關於民宿的經營生活、心得啊、薪資收入……等等有關民宿的資訊。

一方面是真的希望提升民宿的服務與收入,民宿才有比較高的機率請管家或員工。另一方面是希望,讓更多人了解民宿的工作,其實也是可以擁有不錯的薪資待遇與未來性。

後來就發現,如果分享的心得越來越多,也越來越多人知道怎麼去經營起一家民宿,真的慢慢做起來的話......

不敢說地方創生,但至少能提升民宿員工與業者的薪資與收入,也能間接幫忙增加一些地方的就業機會與人口回流的可能性。

就這樣,從無意間發現,變成我想一步步完成的目標。


而在民宿幕後經營管理的心得,我覺得很重要的3點就是:

  • 經驗
  • SOP
  • 以身作則

民宿一線的服務,雖然看似只是瑣碎的家事、接待與餐飲,但要怎麼教好、讓民宿夥伴做好,甚至代替你的身分他也能做好……就需要以上3點

我知道,很多人做民宿就是想要輕鬆一點,不想要那麼拘謹或麻煩,但畢竟做民宿也是體力活......

  • 你難道不希望,當你哪一天需要休息時,也有人可以幫你經營打理好民宿嗎?
  • 你難道不希望,當哪天你做累了,連民宿都可以讓你擁有被動收入,你可以選擇退休與過你想過的生活?

還是那句話,你是主人或經營者,只要你可以接受你經營的成果,你想要怎麼做,都是你的自由。

民宿在國外,基本說不上是事業,它就是個友善與分享的空間。雖然我們商業化了,但我自己很努力打造,也希望傳達開民宿與經營民宿的心態是:

像招待朋友來你家一樣經營民宿

分享電影《三個傻瓜》裡的一段話結束這個部分:

不要追求成功,追求卓越,成功自然會追著你跑

接著來聊聊前面有提到,還有大家可能會有的問題。


Q&A

Q1:為什麼成果都沒有提住房率?

A1:先說結論,因為住房率高不代表你一定有賺到錢。就像有人為什麼會說自己做到營收多少,但卻沒有賺多少錢是一樣的道理。

所以住房率是一個參考值,一個比較偏向讓自己去比較某個不同的條件下,兩者住房率的高低,比如說:

「今年淡季跟去年淡季住房率差了多少?」、「微調價格後住房率跟微調價格前住房率差多少」。

不提住房率的另外一個原因是:「營收與利潤更能去檢討民宿是否要調整營運的規劃。」

我舉我自己之前經營的例子,當時我訂的房價,最高差距是别人房價的2倍,就算我們民宿住房率只有別人的一半好了,我其實也不會那麼擔心


Q2:經營民宿要經營社團嗎?

A2:我直接把它看作:要私下經營社群平台的互動嗎?如果你很喜歡聊天,也很擅長讓大家互動,「可以」經營,但我不會用「要」或「不要」這個詞。

一樣,如果你是民宿主人或經營者,怎麼經營是自己的自由。如果你不擅長,與其經營私下的互動,不如學習經營民宿的「社群專頁」或「自媒體」。


Q3:民宿開在哪裡比較好?

A3:如果你希望賺錢,就台灣目前來說,花東跟離島你可以優先考慮與了解。

因為相對都市來說,他們有比較明顯的自然景觀或特色,也是一般在都市工作跟生活的人有假期時,相對嚮往與容易連結的地方。

如果覺得離島或花東太遠,那你可以優先考慮文化古都——台南。

但決定民宿開在哪裡之前,建議你到當地想要開民宿的附近生活一段時間。不是旅行,也不是深度旅行,更不是一天到晚跑出去玩,而是去想:

若每天都要到民宿工作,工作完了,我還會有力氣想要幹嘛?能去生活半年、一年最好,不然至少也生活過一個月的時間。

為什麼要在想要開民宿的附近生活是因為:未來若開民宿,你可能一天超過一半的時間都要在那附近生活,如果你不喜歡或不適應那裡,你要怎麼好好經營民宿與回本賺到錢?

要開在都市、郊區、山上或海邊也是一樣的道理,先去住過與生活過,一切等你喜歡與適應再說。


Q4:申請民宿牌會很複雜或很麻煩嗎?

A4:老實說,我們當初是請消防器材公司代辦的,一張牌的費用要看地區,有高有低。時間大概需要1個月到2個月。

當初之所以找代辦是跟合夥人一起,一次共3間。我們沒有經驗、不熟民宿相關法規,也有請設計公司裝潢設計。

但後來了解後,其實也沒有想像中複雜,代辦主要是有經驗,若夠專業,他們可以很清楚告訴你什麼時候該怎麼做與需要什麼,加速民宿牌取得的時間。

如果你很確定你的房屋完全照圖施作,跟竣工圖一模一樣,沒有任何違建,消防相關你也符合條件,你也願意花時間自己去了解與跑流程.....

其實主要就是建築體與消防,你是可以自己申請民宿牌的沒有問題。

最後做個總結。


總結

民宿除了提供服務與空間,更重要的是你的心態與心情:「你喜不喜歡你打造的空間、生活的城市、提供的服務」……等等。

畢竟現在開民宿要賺到錢,除了租屋開民宿,回本時間至少也大概需要6年到12年。

民宿相較很多加盟創業的小店,它是一個全新的品牌與服務,而且初期需要投入更多的資金在裝潢設計上。

如果你不懂得網路行銷或善用工具,就算你的民宿規劃的再好與再有特色,別人不止找不到你,也就導致你回本時間更長,甚至成為賠錢的投資。

所以在《民宿經營2日線上集訓班》的課程裡,我會分享:從民宿籌備、民宿營運到民宿行銷的基本觀念、建議你該做哪些事情、給你思考或營運的方向之外......

也會建議你:若要精進民宿經營的品質與效率,有空可以開始自學與研究什麼。

課程內容也會分享:更多「申請民宿牌要注意的事情與技巧」、「影響民宿利潤3個很重要的原因」,以及「怎麼更詳細精算民宿的房價?不要讓現在賺到的錢卻成為未來支出的成本」。


如果你是:

  • 想要「開民宿」
  • 想要「學習民宿經營與行銷」
  • 想要「提升民宿營收、利潤與住房率」
  • 想要「了解未來主要課程與服務適不適合你」

的其中之一......


《民宿經營2日線上集訓班》課程預計在:

2024年1月底到2月初在YouTube上架

你只要用你常用的YouTube電子信箱帳號報名與登入,影片上架後你就可以直接在YouTube上觀看。

  • 上市後的推廣價是:NTD2,980
  • 上市前預售現省一千是:NTD2,980 NTD1,980

優惠價無確切截止時間,優惠會於課程上市前一週在FBIGLine官方帳號YT發文提醒截止時間。


如果你是還在猶豫的朋友,沒有關係。我一定不是最好與唯一的分享者,我只是盡我所能成為大家最好的「民宿管家」。

除了希望透過課程,大家民宿經營的輕鬆一點也開心一點,也希望大家都至少可以擁有年收100萬的小康生活。

課程報名連結在這裡:https://forms.gle/wBrDxCWsTee1VWAb8

只要花個3分鐘填寫報名表與完成匯款就可以了。之後課程發佈時會在各個平台發文提醒大家回來上課。

有任何問題也不用去翻留言;不用擔心別人有沒有問過,你可以直接留言問你想問的問題。當然,也會建議你看看大家的問題一起思考與學習。

甚至也歡迎大家,未來若成為有能力經營民宿的學長姐,你也可以回到課程的影片,留言跟大家分享你在哪裡開民宿的經驗與心得。舉手之勞,幫助想要進入民宿業的學弟妹們。

這篇的經驗分享就聊到這裡。期待與大家在課程裡相遇。也祝福大家:

新的一年順心、創業與民宿經營順利~掰掰~


Grey

分享:合夥&獨資、民宿&背包客棧的大小事情
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