開民宿需要花多少錢？從幾十萬～上千萬的【5種開民宿方式】｜創業柑仔店 X 民宿管家Grey
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哈囉～大家好，《民宿經營問答》第二篇依序來跟大家聊聊：
- 5種開民宿的方式與怎麼評估什麼方式適合你
- 額外2種經營民宿的方式與需要注意的事情
- 5種開民宿的方式分析與適合的人及情境
- 5種開民宿的方式比較(附圖表)
- 總結與建議 會聊聊從經營民宿到開民宿的歷程
我們直接來看第一個部分
開民宿的5種方式
這5種方式分別為：
- 租：租屋
- 買：中古屋、預售屋、新成屋、土地
每個方式都有他的優缺點，我們在選擇的時候，自己理性地綜合評估後再做決定就可以了。底下會用【5個層面】說明分析，最後做成圖表比較給大家參考
分析的5個層面分別是
- 現金
- 裝修設計資金
- 空間規劃方便性
- 後續維護難易度
- 申請民宿難易度
選擇這些項目的原因是：
- 現金＆裝修設計資金
很現實且決定是否能做出特色或細節的部份
- 空間規劃方便性＆後續維護難易度
會影響你民宿形象、價值、未來的開銷，甚至民宿的壽命
- 申請民宿難易度
最基本，但弄錯步驟會很麻煩，甚至面臨民宿牌申請不過的情況
額外2種經營民宿的方式與需要注意的事情
在開始說明開民宿的5種方式之前，有2種方式有人可能有想到，但我卻沒有提到的方式就是【代管與頂讓】，以下簡單說明這兩種方式：
- 代管
就像是【二房東】，或是房東請的管理人員，或者你也可以想成你跟民宿主人租民宿牌(各行各業也有類似的做法)來營業使用，你可以是個人，也可以是公司行號跟民宿主人合作
- 頂讓
簡單的說，就是【使用自己的公司行號】買下原經營者的設備(技術)並辦理營登，但基本不含房屋所有權的開店方式
但民宿有2個規定，第一個是【民宿無法用公司的類型成立】最多只能用商號，第二個是【只要更換民宿負責人，民宿牌就必須重新申請】除非你跟民宿負責人是直系血親，像轉給兄弟姐妹也不行，你變成需要先將負責人換成父母親，再換成你想要換的兄弟姐妹
其實重新申請民宿牌倒也還好，但麻煩的是，原經營者當初向房東租屋申請到民宿牌後，若搭建了雨遮、把陽台裝窗戶變成室內、頂樓加蓋...等等【與竣工圖不同的情況，要拆除、恢復原狀才可能申請到民宿】
你可能會想，那就用【不換負責人】的方式合作經營，這就有一點像是前面說的【代管】確實可以用每個月或每年付租金的方式經營別人的民宿，但就因為是“經營別人”的民宿，所以我沒有把這種方式歸類在“開”民宿的方式裡
另外，若用像代管的方式經營別人的民宿，你也要跟民宿主人談好，他個人所得提升的情況，你要怎麼處理或避免
上面大概有提到，你可以是個人的名義，用【領薪或抽成】的方式磨練自己的經歷，或是用公司行號與民宿主人合作，跟他【租店面與打合約】進行經營管理
這2種經營方式就先聊到這邊。接下來我們就正式來看：
5種開民宿的方式分析
第一種開民宿的方式—租屋
租屋開民宿跟上面提到不一樣的地方是：上面民宿牌是別人的，這邊的【民宿牌是自己申請】的，就像是我們租房子或租店面開店營業一樣
這種方式相對於底下會談到的其他開民宿的方式，是【最省錢】且【相對不需要那麼多現金】的，但這種方式當然也有缺點，因為申請民宿的房子除了要符合各地方的法規外，就建築本身來說，也不能有違建等未按圖施作的部分
若要確認這一部分，就得要【申請竣工圖】，但申請竣工圖又得是【所有權人、起造人、承租人、管委會或利害關係人】等五種身份
就算你是承租人，能不能跟房東談到若有增建、違建或未按圖施作能夠無條件解約，或是房東願意等你確認能不能申請到民宿牌你再決定要不要租......就要看自己的誠意與溝通能力了
租屋開民宿比較可以跟房東談的是：【會裝修，提升他的房屋價值】，也可以表達因為是要開民宿【營業使用】，不會像一般房屋出租，有事情動不動就找房東或擔心一般出租的房客會不會不愛惜自己的房子。若屋主是【老人家、在意風水或有傳統信仰】的，也可以說有人在住、空氣流通、房子有在使用，房子也比較不容易壞......等等想法給大家參考
不過租屋開民宿的方式，相對於其他開民宿的方式，還是有比較大的【限制、不確定性，甚至風險】的。除了第一時間需要的資金比較少是比較大的優點外，上面列舉的四項：裝修設計資金、空間規劃方便性、後續維護難易度、申請民宿難易度等，都會比其他方式需要與屋主進行事前的更多確認與溝通
除了房東不一定會答應你的要求、不一定有水電配置圖、會不會突然說不租......這都是相對於自己持有房屋，用租屋的方式開民宿可能會發生的情況
｜什麼人或情況建議＆適合”租屋“開民宿？
- 確認所在地可以申請民宿
- 沒那麼多現金或不想花那麼多現金的人
- 有特色的房屋或環境(老宅、自然環境好)
- 有經營民宿經驗的人
以上四點會建議都符合再用租屋的方式開民宿
第二種開民宿的方式—買中古屋
【買中古屋開民宿】需要的現金可以很多也可以很少，要看自己的喜好及想要規劃成什麼樣的民宿。好處除了你【可能不用花上千萬買房還要裝潢】外，就是你【想怎麼裝修就怎麼裝修】，另外，買房簽訂合約前也可以確認房屋或土地資料是否符合開民宿的條件
買中古屋開民宿跟買預售屋、新成屋或土地比較，中古屋最大且完工後看不到的開銷就是【基礎工程】。比如：【水電管線更換、樑柱結構加強、防水工程施作、牆面修補或移除】......這些都是裝修完看不到，但裝修時可能要花到上百萬的部分
另外就是【超過10年】以上的中古屋，【銀行鑑價及貸款成數】都會隨屋齡越高而下滑。如果真的想以買中古屋的方式開民宿，但又想要先確認自己及房屋現況可以貸到多少，是可以先給有在往來的銀行自己的【財務狀況】及【房屋基本資料】進行初估的
再不然，找到資深、有人脈的【房仲】也可能可以幫上忙。這樣不只不會因為短期多次聯徵名目是貸款而影響未來與銀行往來的可能性，也不會讓自己簽了約後卻被告知貸不了那麼多而煩惱，甚至繳了錢什麼都拿不到。再保險一點，就是【斡旋書】上要求補充：【貸款成數須達多少，若無則無條件解約】
買中古屋最大的好處，除了可能不用花那麼多錢就能開民宿，也有買預售屋、新成屋或土地沒有的【原有復古建材或生活痕跡】，且跟租屋比，你有【全權的房屋規劃權】
｜什麼人或情況建議＆適合“買中古屋”開民宿？
- 確認所在地可以申請民宿
- 沒那麼多現金或不想買預售屋、新成屋或土地的人
- 喜歡中古屋裡的一些元素
- 有人低價出售
這個方式，只要上面第一點確認過，也了解是否有增建、違建，能夠處理、你也願意處理，只要【土地及建物權狀上與竣工圖相距不大】都是可以考慮買中古屋開民宿的
第三種開民宿的方式—買預售屋
【買預售屋開民宿】雖然這幾年因為原物料的關係，有建商會選擇先提高預售屋的價錢，讓預售屋與新成屋的價格拉近，不過買預售屋跟買新成屋比較，還是有一些好處在的，也就是【客變】
比如：你可能可以跟建商溝通，水電管線要怎麼配，或是要留什麼建材、家電，或工程做到哪裡就好
不過還是要看建商【是否允許客變】，以及你購買的時候【已經施工到哪一個階段】，有些情況不是建商不讓你客變，是已經做完，真的沒有辦法更動調整了
客變這些，在買賣前就可以跟建商先確認好與談好，但另外也要留意，若你購買的是【已經接近成屋的預售屋】，有些建商會在拿到使用執照後進行【二次施工】，這也算是沒有照圖施作，這會讓你【申請民宿牌時申請不過】
常見的二次施工有以下情況：
- 牌樓＆鐵捲門
- 陽台變室內空間(陽台外推)
- 搭建雨遮
- 騎樓變室內
這些都是要特別注意的部分
所以切記！原本建商有窗沒窗、有門沒門、陽台空間、停車空間......等已經定好的物件及空間規劃，【不要從無到有、從有到無、從室內變室外、從室外變室內】的情況。大小調整都還容易解決，但不要做到以上的更動
我們也不要覺得建商違法或沒有照圖施作，因為這些都是大部分消費者的需求。我們就問問自己：「喜歡室內坪數多還是少？」、「喜歡公設比高還是低？」就好。所以若你要自住可能還好，甚至覺得方便、賺到，但你【未來可能要開民宿】，就要先跟建商【確認有沒有二工】或【不要有二工】
若是配合度高的建商，【預售屋是可以最接近自己心目中的民宿】，又可以不用像買土地自地自建需要花費大量現金與耗費大量心力開民宿的方式
｜什麼人或情況建議＆適合“買預售屋”開民宿？
- 確認所在地可以申請民宿
- 現金相對充裕
- 對空見規劃、居家水電配置有明確的想法
- 合作的建商、室內設計師或自己有參與民宿案件的經驗
買預售屋開民宿的方式，若要發揮最大的效用，就是要四點都要符合會比較好。當然，若你只是想買新房子開民宿，但又不想花到新成屋的錢，只要符合前面兩點也是可以的
不過也要想清楚的是，若對室內設計、規劃有一定的要求，再包含傢俱、家電，這些部分跟頭期款一樣，都是需要現金的
第四種開民宿的方式—買新成屋
這是我【個人最不喜歡也最不建議】的，除了價格近幾年可能跟有些預售屋差不了多少之外，主要是【格局及管線也都已經定型】
除非建商本身的空間規劃真的很新穎、很完善；水電配置也能符合各種不同的使用需求，不然新成屋開民宿是扣除買土地自地自建外，最花錢、最沒特色，又最沒有自己想法在裡面的開民宿方式
當然，若你預算夠，你還是可以把你不要的牆面打掉，或把管線做一些調整，重新做一些空間規劃或設計。另外要注意的，一樣是【二工】的問題，買賣房屋之前確認是否有二工、未按圖施作的部分，若建商有規劃一些二工還沒蓋，記得跟他說不要加蓋，這樣或許還有一些折扣的空間
「新成屋有那麼不好嗎？」
其實倒也沒有，只是花的錢與成效沒有其他方式來的那麼高
- 它的價錢跟需要拿出的現金：【排第二】
- 裝修設計資金：【可高可低】
- 空間規劃方便性：跟其他四種方式比排【倒數第二】
- 後續維護難易度：新建案基本不會太差，但【不一定符合經營民宿的需求】
- 申請民宿難易度：【確認建商照圖施作】及【符合地方法規】，基本沒有問題
｜什麼人或情況建議＆適合“買新成屋”開民宿？
- 確認所在地可以申請民宿
- 現金充裕
- 對空間規劃、工程沒有什麼想法或不熟悉
- 不想花預算請室內設計師
- 不想耗費太多心力做太多裝修
- 不介意賺多少錢，沒客人就自住、招待朋友的人
以上六種情況，其實買預售屋也是可以的，若沒有必要 何必多花上百萬買新成屋？除非它的位置、機能、格局...還是什麼的你真的非常喜歡
第五種開民宿的方式—買土地自地自建
【買土地自地自建開民宿】這種方看起來最遙遠，但其實卻不一定。他確實需要花比較多的現金與心力，但其實他可以用【像預售屋】的方式達成，就是【找建商幫忙買地】、按期付工程款，然後接近成屋時跟銀行申請房貸。有沒有發現跟買預售屋流程一模一樣？也覺得完成自己夢想的民宿其實沒有那麼遙遠一點？
買土地自地自建確實需要花費比較多的心力，找到建商幫你買地蓋房當然也沒那麼容易，也確實需要花最多的錢與時間，畢竟這是一個小案場及完全客製化的產品外，你也需要找建築師加入合作，但換來的就是【空間規劃方便性：最高、後續維護難易度：最低、申請民宿難易度：最低】
當然，也有一個很大的前提，就是你的團隊也要【懂的怎麼規劃與明確知道你的需求】，畢竟建築師、設計師或各個工程的人員也要先知道你的需求才可以一起幫你完成你的夢想
另外，買一塊地能不能蓋出你想要的民宿，甚至【能不能蓋房子】，這需要自己也做一些功課或請建築師幫忙，這些都是時間成本與開銷，總而言之，買地開民宿需要花你最多錢、時間與心力，但相對也是最有成就感的開民宿方式
｜什麼人或情況建議＆適合“買土地”開民宿？
- 確認所在地可以蓋房子、申請民宿
- 現金充裕
- 對空見規劃、居家水電配置有明確的想法，甚至經驗
- 合作的建商、室內設計師或自己有民宿案件相關經驗
這種方式 真的建議找有經驗的相關人員，不然就是自己要有經驗，或多花很多心力跟時間了，因為每個人的需求、標準、邏輯、想法都不一樣
5種開民宿方式比較表
這個表是以5種開民宿的方式，規劃成相同的設計風格下去做的排序，提供給大家參考。除了現金需要的多寡，底下稍微解釋一下各項的排序為什麼我會這樣排：
裝修設計資金的排序
- 中古屋：“最多”的原因上面也有提到，他會有最多的【基礎工程】。當然 你買“不到10年的中古屋”可能就不需要太多的基礎工程
- 新成屋：“多”的原因是，管線不用重新配置與更換，有些牆面可能需要打掉、修補、包木作
- 預售屋：“居中”原因是，雖然可能可以提出客變，但不太可能完全照個人喜好修改
- 土地：“少”的原因是，它主要在施工前就可以溝通成自己想要的規劃，不太會有需要打掉再修補的動作，他主要的開銷歸類在現金(含土地的建築工程款的部分)
- 租屋："最少"的原因比較例外，不是相較其他方式下，用成相同的設計風格最不花錢，而是我們租來的店面或空間，不確定合約是否真的會順利走完的的情況下，常人因為【風險相對較高】，都【不會投入太多的資金】去裝修
空間規劃方便性的排序
是確定樑柱、管道間、水電的配置後，再下去做各個空間的安排。特別說明【中古屋低的原因】：【不是所有中古屋都是鋼筋混泥土】結構，而可能是【加強磚造】結構的房屋，若是加強磚造，就無法隨意做成你想要的格局
後續維護難易度的排序
主要是【水電】的部分。租屋及中古屋較高機率沒有水電配置圖，或是配置方式、設備、材料老舊一點，管線配置也相對沒有特別的規劃設計
申請民宿難易度
台灣要找到沒有二工的房子(透天)其實不容易，除非你是買土地、預售屋或新成屋前先跟建商確認及告知，不然以民宿一般是透天的房屋類型下，幾乎的透天都會在建商拿到使用執照後，幫未來的屋主先加蓋好牌樓及安裝鐵捲門
而租屋因為產權不是自己的，所以在承租、申請前的溝通、手續會相對複雜，但確實是可以花最少錢完成開民宿夢的方式
你可能會有疑問：「有些有民宿牌的民宿還是有鐵捲門與牌樓啊」這就跟上面有提到的【二工】是一樣的道理
當建商拿到使用執照後，就代表這個建案通過了最後一次檢查，申請民宿牌也是一樣，只要完成了申請民宿需要的條件，通過了最後一次檢查，拿到民宿牌之後，再去加蓋鐵捲門與牌樓
倒不是民宿法規禁止有鐵捲門，而是承辦人員看的，就只是有沒有照圖施作。這就是有些有民宿牌的民宿還是有鐵捲門與牌樓的原因
再不然就是，民宿代辦經常接觸相關承辦人員，會跟承辦人員「說明」情況。申請民宿牌的部分，若你不了解也不想了解相關法規，建議交給【民宿代辦】申請就好，除非你很瞭解相關法規、房子也確定沒二工且照圖施作、你也不急，你就可以自己申請看看
小提示就是：申請民宿需要給什麼就給什麼，少給沒關係，若你有時間都可以再補，但不要多給
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回到總結，所以：開民宿到底需要花多少錢？
除了看你使用上面的哪一種方式開民宿外，也要看你想要裝潢設計的風格、細節、物件品牌、土地面積與建坪，答案其實標題也告訴大家了，就是：幾十萬到上千萬都可以開民宿
但開店只是開始，上一篇有提到，【開民宿是以年為週期的生活與服務事業】，所以會建議大家給自己一年以上的週轉金，至於週轉金要抓多少，就要看你自己願意親自做多少事與請多少員工了
第一年剛開始沒那麼忙，建議正職人員自己當就好，頂多週末都開始有客人後，開始找兼職的房務人員，也算是培養暑假長期會比較忙的人力
另外會建議你，不論你是【未來想開民宿，又或是民宿準備開幕，或已經正在經營民宿的朋友】希望你可以參考看看第一篇分享的《適合開民宿且能賺到錢的5種人》
除了告訴你哪些人適合開民宿，也會告訴你原因是什麼，也希望還沒開民宿的朋友，從當一個民宿的員工開始體驗，第一篇的內容裡也有我的原因與分析
若還是對自己開民宿有興趣 甚至熱情，下一步我會建議你，跟有民宿牌的民宿主人談抽成，這部分不太容易跟生意好的民宿談，但是若民宿主人有表現出想要退出第一線經營管理的話，還是可以跟民宿主人談談看
若很上手，你想進一步像擁有自己一家店的感覺、願意承擔更多風險，再跟民宿主人談「租店面」，就有點像是最前面提到的“代管”，就是你給民宿主人每個月的租金，你完全負責整間民宿的營收與營運，生意好與不好，全歸你
這樣雖然一樣只是經營民宿，但已經需要一定量的週轉金與理財能力，也離你自己開民宿又更近一步了。你也可以試著談看看對自己有一些保障的權益，比如：租賃違約金、你經營社群的文案、照片或影片所有權歸你……等等相關應屬於你的權益
我們可能都會擔心：「我的民宿生意會不會越來越不好？」或是「我賺的錢會不會跟不上房價上漲的速度而開不了民宿？」
請你完全不必去想這些問題，我們應該去思考的問題是你經營民宿的過程裡，你【願不願意】不斷地去解決問題與超越當下的自己？如果可以，以上絕對不是你該擔心的問題，況且，不是有五種開民宿的方式嗎？
直到時機成熟，你會擁有足夠的資源，但請【絕對不要限制自己的資源長什麼模樣】，資源可以是錢，也可以是你遇到或認識的任何人，所以請你先願意相信你自己。我們只要先去想，怎麼讓自己與經營的民宿一直變好。相信自己！祝福你！
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- 台灣民宿那麼多的原因
- 民宿【實際營收】與【利潤】有多少
- 民宿營收及利潤背後不為人知的一面
內容也會提到一些自己在經營民宿時的經營轉變與生活
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