透過房屋增貸達到整合負債目的是否可行01？

日前某網友提到：“小弟有房貸420萬+二胎100萬+信貸120萬=620萬、每個月要繳5萬多，有辦法全部整合成一筆房貸嗎？要銀行體系，不要民間公司。屋況2年房、周邊平均都每坪21萬，33坪算起來700萬上下（不含車位）地點在台南市佳里區”

一、首先分析物件因素：

釐清房屋本身的座落地區與實際位置；網友這戶位台南市佳里區，地理位置上佳里區西鄰將軍區、西南連七股區。對大部分銀行內部房屋貸款可申請貸款成數分區中屬於『B』區、可貸成數平均約略為銀行鑑價的70%；另還須檢視房屋所座落的土地是否為『非都市計畫區還是都計區內』；如為前者、銀行可能會降低貸款成數甚至不能承作，如房屋若非自住性質屬出租型態還會再降貸款成數。

其次、以這網友自述屋況『2年房、周邊平均都每坪21萬，33坪算起來700萬上下（不含車位）』分析、其房屋型式應屬於一般集合式大樓住宅非透天的物件；也由於物件座落地區的車位價格並不高(還必須檢視車位型態是平面或機械與所在樓層等分析)。

而420萬這筆貸款本身性質推測應為首購屋，也因為屋齡二年、等於房屋貸款繳本息不過二年餘，以房貸餘額回推當初銀行對此房屋的鑑價金額大約落在550~580萬，時過二年至今的增值幅度要超過比700萬更高數據、恐怕有些難度(參考下圖實價登錄數據即知)；因為除雙北以外縣市通常透天厝保值性比大樓公寓高。

我就大膽假設『銀行對此物件估價為800萬、自住、屋齡2年、貸款成數70%，可申貸金額約為560萬左右，即使樂觀一點申請75%也不過600萬』~要全部整合確實還有些落差。畢竟『銀行鑑價報告與可申貸成數』這兩因素取決於可行與否。

二、分析借款人因素：

由於目前除房貸420萬外還有二胎100萬與信貸120萬，須釐清『二胎房貸100萬、信貸120萬各為幾時核准』；因為若兩筆貸款如果都是『近一年內』核准，相對於其它銀行來說就算是信用擴張，須一併瞭解這兩筆資金的用途。

另外、大部分承辦二胎房貸的銀行內部授信在聯徵中心都會登載為『中期放款』科目，另再加上120萬信貸、很可能聯徵中心這兩筆貸款訂約金額就是220萬；換言之、本身房貸加上兩筆中期放款的月支出比就會提高。甚至也須釐清網友名下是否還有其它銀行債務譬如信用卡(循環信用、刷卡或帳單分期)或融資汽機車車貸等，也將會連帶影響到本次房貸增貸的支出比計算。

而網友目前工作性質？可否提供制式財力證明包括薪資轉帳存摺、勞保、扣繳憑單所得清單等也是本次增貸須注意的重點。

網友補充提問“房屋價值一定要找銀行才能評估嗎？或是有其他網站可以參考？”

我們要找銀行申請房屋抵押貸款、增貸或是轉增貸款，都需要以『銀行自行對房屋進行實地鑑價的鑑價報告數據』為準；即便此網友自費尋找民間鑑價公司進行對房屋的估價，對於申貸銀行來說『無任何參考價值』。

況且、大多數銀行對『房屋市價與銀行內部鑑價報告』，由於是授信單位故很自然都是取其低認列；換句話說很多人都會以為自己的房屋其市價已達到可申請增貸的價值，但除非銀行內部鑑價報告也跟市價不相上下，否則鑑價報告上的數據低於市價、是經常都會發生之情況。

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