透過房屋增貸達到整合負債目的是否可行04

這位網友先直接上傳了一份聯徵信用報告，並表示“希望透過『房屋或是二胎方式』解決月繳款過多的問題”；我詳細參閱信用報告後、最矚目項目就莫過於『農會信用部』所登載『遲延一個月至未滿二個月』的遲繳註記，且授信科目為『長期擔保放款』（如圖一）。

為何說需投以注目在這一項？

通常長期擔保放款指的是房屋貸款、土地貸款等有提供擔保品給金融機構設定抵押，且授信攤還年限超過七年以上屬之（銀行承作的新車貸款雖也是掛擔保科目，但攤還年限絕不超過七年，所以屬中期擔保放款）。重點是長期擔保放款有抵押品設定，故借款人若出現遲繳、30天內補齊應繳款項，授信機構通常不會將遲繳記錄登載至聯徵中心；若還是被銀行發現有遲繳情事，多半都是從『繳款記錄對帳單或繳款存摺上』所查閱到。

這筆掛網友信用報告遲繳記錄的是一筆土地授信，土地所有權人為阿嬤、因高齡無法作為借款人，故只能另尋具備財力證明的親屬也就是這名網友作借戶；會發生遲繳、主因是這筆貸款是網友的父親拿去使用，他父親發生週轉不靈以至遲繳、甚至於授信機構揚言要發支付命令與法院強制執行對土地擔保品進行法拍，借款人等覺得事態嚴重方與授信機構進行個別協商達成還款協議，遲繳記錄因此產生。

確定有遲延記錄後，我進一步計算網友目前對所有銀行的債務；他目前除一筆農會信用部的土地融資授信外，還有一筆房屋貸款（拆成三筆餘額約369萬/530萬），另外還有五筆信用貸款（未清償餘額約101萬/210萬）、四張信用卡款（未清償餘額約7萬/額度共26萬）。

而網友目前房屋購置在屏東、職軍、目前月薪資約領46K；我進一步計算該網友對農會土融、房貸、五筆信貸銀行的月付金如下：

*農會土融：250萬、月付金約為1.7萬元

*房屋貸款：530萬、月付金約為2.8萬元

*五筆信貸：

1.20萬、月付金約為3,000元

2.100萬、月付金約為1.5萬元

3.61萬、月付金約為9,000元

4.20萬、月付金約為3,000元

5.9.4萬、月付金約為1,400元

支出比：上述月付金合計約76,400元，網友目前46K、明顯支出比大於一。

無擔保負債比：無擔保債務餘額亦超過月薪資22倍。

算到這裡、網友跟我說是否可以跟親友借一筆錢還清五筆信貸餘額？我回覆說“您還錯項目、要還應該是優先以『土融授信』這一筆為主；因為這筆遲延會導致所有銀行對此都不願意授信。即便要用房屋轉增貸也難說服銀行。”試想、類似土融這種長期擔保放款都會出現遲繳上聯徵記錄，其它銀行徵信審查看到會怎麼想？怎麼直覺判斷？敢授信嗎？

我給他四個方向思考：

一、轉增貸：若短期內無法籌足夠金額一次還清土地貸款，暫時維持正常繳款、等待明年遲延記錄揭示期消失後，再新針對房屋部分初估鑑價，計算是否有足夠空間代償名下無擔保債務降低利率月付金。

二、二胎房貸：雖說有非銀行體系承辦二胎房貸，但這些融資公司也非善類、透過管道知道網友聯徵記錄有遲延情況，也會因此提高貸款利率且可能超過10%或更高數字；屆時就算可拿這筆融資公司二胎貸款去還清土地貸款或名下無擔保債務，但是要再用房屋轉增貸就更為困難！

因為融資借款不會刊載到聯徵記錄，銀行看不到借款科目自然不會代償；況且銀行知道房屋有融資公司有設定二順位抵押權，照各大銀行規定『房屋有民間融資設定』～無法代償是不受理原因之一，另一不受理因素是必須等『民間融資設定塗銷滿一年』才符合申請房屋轉增貸的資格。

三、提供工作財力保證人：上述有算過支出比已明確大於一，要辦轉增貸款也必須另尋具備穩定工作可提供制式財力證明且負債少、信用正常親屬作為保證人，須納入保證人的財利合併計算支出比。

四、前置協商：網友特別提到『協商』這一部分；我回覆他如要申請前置協商亦可，但必須做好『將有信用瑕疵』之後遺症。前置協商僅能針對名下無擔保債務進行，包括土融跟房貸都不納入協商範圍；雖然可以將土融跟房貸月付金一併計算到總支出內，降低前置協商還款月付金，但勢必會將協商還款期限再延長，其信用瑕疵註記會從『還款期＋繳清後一年』才會註銷。

總結：對於該網友目前最好的選擇第一，其餘包括融資二胎貸款跟前置協商需付出的成本實在太高；畢竟非常時期有非常作法，若能等待且閃避掉遲繳記錄，再找一位親屬財力保證人或許一年後就能海闊天空了。

0985-666-807／Line：jerry.chu

免費評估與後續委託規劃辦理