《案例分享》房屋轉增貸／銀行准貸720萬整合負債降月付金之實案分享

*線上填寫初評表：https://goo.gl/forms/vFQOQfCjsYfuD1Pg2

*線上諮詢加Line：jerry.chu

*評估過程免費，辦理成功才需付費

*不做債務協商也沒有當鋪私人高利貸借款

*不亂調閱委託人聯徵信用報告

【月付金降多少】：目前H女士每月繳納三筆房貸(含215萬循環額度只繳息)月付金約2.5萬+兩筆信貸約3.4萬+信用卡用刷保費分期約1.2萬=7.1萬，H先生兩筆信貸月付金約7,500元、兩人合計總繳款金額約78,500元。完成轉增貸整合後，扣除三筆房屋貸款餘額約567萬、等於實際增貸約153萬。

以此增貸153萬額度還清母親名下一筆(利率14.96%、餘額約98.6萬信貸)，再還H先生名下兩筆信貸餘額約34.3萬，月付金從原本78,500元降至61,689元(無法還清H女士利率3.7%、餘額80萬信貸)，等於每月省下約1.6萬元的支出！

前言：

本案委託人H先生最早是在今年2/25日加我line聯繫，他開宗明義提問：

“想請問您們這邊的手續費是多少？想幫家人問房貸能否整合成一筆”

經過逐一解釋說明，H先生將目前房屋登記所有權人、也是房貸借款人母親的現職工作收入與負債現況進行陳述；H先生也說明自己身分是母親這筆房貸的保證人，亦表示自己資格條件並不是很理想，想要請我協助、看能否藉由本次房屋轉增貸來整合負債降低每月還款月付壓力。

由於本案借保雙方包括工作收入與負債都不算少，初步瞭解借款人與保證人概況後，我請他提供權狀作為初步評估外，也請H先生提供他自己與母親的聯徵信用報告一併查閱現有負債與餘額等數據……

擔保品屋況與周遭環境說明：

坐落門牌地址：高雄市xx區xx街x7巷x5號

建築完成日期：民國74年02月09日

登記所有權人：委託人的母親H女士持有全部持份(買賣取得)

建物型式：總樓層四層透天厝

主要建材：鋼筋混凝土

建物坪數：主建物約53.7坪(主建物47.02坪、附屬建物陽台平台共6.68坪)

土地坪數：約16.6坪(地目：建)

登記用途：住家用(實際用途：自住、具住家裝潢)

目前使用現況：

1.有出租、租金收2.4萬且能提供租賃契約

2.所有權人與女兒也住在出租房屋中的一間房

房屋周遭環境：附近有高捷捷運站、戶政事務所、國小與公園，生活機能佳；位巷弄內臨路約六米，惟周遭有一小規模傳統市場環境整潔略顯不優。

房屋貸款設定：xx銀行(112年05月才轉增貸到目前銀行設定抵押權)

*本案房貸借款人H女士目前職業、收入、負債、繳款信用往來狀況：

現職職務：家庭看護(醫院或家庭照顧)

薪資收入：月領現金約5.7萬~6.7萬(日薪約2,600~3,000不等)，另房屋出租收取租金2.4萬，實際月收入約有8~9萬

勞保投保：投保於A公司(性質：專門接各大醫院合作的看護派遣、投保金額最低27,470元)，但實際上當事人卻在B公司服務(性質：養老院、A公司僅代為投保)。

銀行負債：

*xx銀行房屋貸款(分為三筆、核貸時間均為112年05月)：

一、核貸金額284萬／分30年攤還／月付金約10,987(利率2.32%)／餘額約剩279.6萬

二、核貸金額81萬／分10年攤還／月付金約7,651(利率2.52%)／餘額約剩76.2萬

三、核貸金額215萬／循環透支額度／額度已用滿／月繳利息約5,200-5,700(利率約3.12%)

*xx銀行信用貸款：

一、核貸時間110年12月／核貸金額110萬／分七年攤還／月付金約14,842(利率約3.7%)／餘額約剩80萬

二、核貸時間112年11月／核貸金額100萬／分七年攤還／月付金約19,274(利率約14.96%)／餘額約剩98.6萬

*國泰世華信用卡：核卡時間101年04月／信用額度10萬／本期應付帳款約10,155元／全額繳清

*台北富邦信用卡：核卡時間109年11月／信用額度10萬／本期應付帳款約2,042元／未到期待付款96,016元／全額繳清

*星展銀行信用卡(原花旗)：核卡時間105年08月／信用額度3.6萬／不需繳款

*中國信託信用卡：核卡時間109年11月／信用額度8萬／不需繳款

非銀行負債：無

聯徵信用評分：623分(113/02/27)

最近三個月內聯徵查詢：無送件查詢

*本案房貸保證人H先生目前職業、收入、負債、繳款信用往來狀況：

職業：社區保全年資10個月

薪資：月薪3萬但是領現金、勞保投保在『飲料運送服務工會(加保日112年03月30日／投保最低金額27,470元)』，薪資部分可照會該管委會財務。

名下負債：

*xx銀行：隨借隨還型信貸／授信額度2萬／未使用

*xx銀行信貸：核貸時間112年02月／核貸金額30萬／月付金約5,300元(利率約12%)／餘額約剩25萬

*xx銀行信貸：核貸時間112年07月／核貸金額10萬／月付金約2,200元(利率約11.5%)／餘額約剩9.3萬

*國泰世華信用卡：核卡時間110年08月／信用額度2萬／本期應付帳款6,955元／全額繳清

聯徵信用評分：545分(113/02/26)

最近三個月內聯徵被查詢次數：無送件記錄

經詳細評估後對本案的分析意見：

1.本案借款人H女士年齡5x歲、職業看護年資已10幾年，日薪平均水準約在2,600~3,000元不等；據悉都有習慣存在銀行存摺內讓信貸扣月付金，至於『近三個月平均餘額』僅3~6萬元不等。由於沒有薪轉、勞保投保金額也是最低薪資，更不可能有扣繳與所得清單，故如何去證明『確實從事看護、以及薪資水準』等就是問題；所幸本身還有額外租金收入2.4萬可打折扣再認列收入。

2.H女士本身揹負房貸三筆、信貸兩筆，相較於本身支出比已經算非常高！就目前所知計算：房貸部分(含215萬循環額度只繳息)月付金約2.5萬，信貸部分兩筆月付金合計約3.4萬，信用卡用刷保費分期約1.2萬，一個月對銀行支出至少7萬。看護月收包含租金總數約8~9萬計算，支出比約78%~88%明顯偏高！

3.本案保證人也是委託人H先生，職務為社區保全員僅10個月，但勞保卻投保在『飲料運送服務工會』~銀行就無法列定其勞保作為財力證明；加上領現金、現金也沒有存入銀行存摺(存摺餘額也少)，加上名下也有兩筆信貸須合併計算支出，保證資格很明確還不如借款人。

4.由於房貸是去年5月剛轉增貸到目前的銀行，內含有一筆循環理財授信額度215萬也已用滿，附加信貸100萬是去年11月才核准，換言之一年內用房屋加信貸增貸總額超過300多萬！對其它銀行來說H先生的投資槓桿風險開太大，加上借保雙方亦無法提供明確財力來證明未來有足夠能力還款無虞，故要尋得銀行接手、困難度非常高。

5.據悉、包括房貸理財額度215萬與信貸兩筆資金都給委託人投資『虛擬貨幣』，不幸有近一半已虧損，另一半則用作繳納H女士的保險也用罄。而委託人H先生目前租屋在外，妹妹則與母親共住；惟妹妹21歲目前無業在家(連兼職也沒有)給母親養，父親已過世。故目前能夠揹此轉增房貸的仍是以母親為主，H先生則薪資財力都明顯不足僅能作為保證人。

6.由於去年5月轉增貸到目前房貸銀行，215萬屬於一年一約性質、恰巧到今年5月也就要重新審查與決定是否續約；對方銀行表示“05/23以前須將透支型房貸還完，如果要續約就必須重新調聯徵進行審查；且是以『新業務查詢』方式進行。”換句話說、狀況評估如果好一點繼續續約付利息，若審查後不給透支型將強迫改為一般本息攤還方式還款且也要重新簽約，等於到時候一旦簽新約後就會綁約、辦理房屋轉增貸就可能會多罰一筆違約金。

操作規劃與應變：

1.對於本案擔保品估價、我們尋求當地五家銀行進行，回報數據最高有1,200萬(收支符合可貸7~8成約840~960萬)，最低也有估約748萬(視借款人情況最高8成可貸金額約598萬)。以平均數分析約落在850萬左右，但大部分銀行對於可貸款成數清楚表明『要看借款人財力與信用往來』決定；說白一點、就算房屋估得到增貸價值，但分析本案借保資格、相較之下就顯得較弱勢些。

2.續上、我們自然先以估最高1,200萬的銀行先徵詢其可能性，果不出所料、評估借保雙方整體狀況後，口頭上委婉拒絕了。之後我們另尋次高估價並輔以借保雙方去評估，篩選後確定某銀行可承作；但對方也有開條件、要求借保雙方都要將『以目前收入、於這一兩個月內集中存到銀行存摺帳戶內』，換言之、就是需自行作金流與看得到存款餘額，且、這餘額至少須6位數以上。

3.經協調後、我瞭解該銀行經理所說的運作，也直接告知委託人H先生必須照作，當下時間為03/19。

4.直到時間到了4月底，H先生將『40多天集中存款』的成效給我參閱，當時累積存款餘額約30多萬；我們詳細計算後旋與各銀行協調，直到05/08確定派送某銀行，也盡快請H先生告知母親、並攜帶本次房貸所需資料與相關證件到銀行填寫房屋抵押貸款申請書。

銀行最終審查結果：銀行最終核准房貸總額720萬、分為兩筆450萬與270萬：

一、核貸金額450萬／利率為2.x4%(一段式指數型)／分20年本息攤還／月付金約24,xx9元／限定一年內不能清償整筆貸款

二、核貸金額270萬／利率為x.xx%(一段式指數型)／分15年本息攤還／月付金約2x,xx8元／限定一年內不能清償整筆貸款

結案後的心得：

回頭檢視本案從2月底到5月底，這三個月中我與委託人雙方line對話不下百回，因為必須釐清並充分瞭解借保方與擔保品的真實狀況，才能從中評估規劃與作出對委託人最好的決策。直到05/23知道銀行核准的數據後，心中大石總算放了下來；雖說最後銀行僅核准720萬，但也至少處理掉原本215萬透支理財型的將轉為一般本息攤還的不續約風險，與高利率信貸等、達到降低月付金負擔的目的，相信委託人本身應該對數據最有感。

經過本次房屋增貸、也希望H先生需對開槓桿投資高風險商品必須要有認知，畢竟一般投資都有損益、虛擬貨幣號稱高報酬但其投資風險相對也更高；希望他未來能有所學習、將心思放在穩定獲利投資商品上。畢竟房屋增貸空間有限，有一次、兩次，未必會有第三家銀行願處理。

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