《案例分享》房屋轉增貸／核貸350萬還清高利信貸與融資債務之實案分享

*線上填寫初評表：https://goo.gl/forms/vFQOQfCjsYfuD1Pg2

*線上諮詢加Line：jerry.chu

*評估過程免費，辦理成功才需付費

*不做債務協商也沒有當鋪私人高利貸借款

*不亂調閱委託人聯徵信用報告

【月付金降多少】：轉增貸申請前、委託人繳納中信信貸月付金約1.9萬，一信用卡繳帳單最低應繳金額約3仟，兩筆融資月付金合計約2.2萬，不含當鋪利息、總支出約4.4萬；轉增貸完成後一個月僅需繳納1.8萬，等於立即省下2.6萬元！

前言：

3月下旬、網友主動加我line後表示“目前有信貸月付金19,174、分84期已繳5期，中租車貸月付16,800元、分72期剛繳2期，和潤機車貸月付5,265元、分36期繳5期，當鋪兩筆汽車借10萬與機車借3萬5；請問我可以用房屋去貸款清償以上債務嗎？房屋貸款貸得了嗎？”

知悉這網友來意後，我諮詢他『房屋登記所有權人、所有權人跟借款人關係、所有權人是否知道借款人本次欲以房屋作為銀行貸款的擔保抵押品，以及雙方職業收入、負債數據與信用往來』等情況；當然、若準備動到房屋進行貸款之申請，勢必需先對房屋進行初估價值，計算本次貸款能增貸多少金額、以及是否能有效還清負債，完成房貸後的月付金是否能夠負擔等細節作評估。

重點在於網友名下負債都是剛貸出來，包括銀行信貸、車貸與當鋪；銀行徵信審查對此將會非常重視『資金用途與信用擴張風險』，擔心是否因為當事人被詐騙還是因為其它非正常情況、導至網友持續借貸且已經明現超過他能負擔的上限。故對本案部分不僅是房屋的增貸空間有無，更關鍵是要如何協助此網友『去向銀行解釋短期內增借多筆債務的窘況』。

擔保品屋況與周遭環境說明：

坐落門牌地址：新竹市xx路7xx巷1x弄x號

建築完成日期：民國76年05月12日

登記所有權人：委託人L先生的父親持有全部持份(分割繼承)

建物型式：透天厝

主要建材：鋼筋混凝土

建物坪數：主建物約36.4坪(主建物31.96坪、附屬建物屋頂突出物共4.44坪)

土地坪數：約28.77坪

登記用途：住家用(實際用途：自住、具住家裝潢)

房屋貸款設定：國泰世華銀行(110年11月登記擔保抵押權)

*借款人L先生目前職業、收入、負債、繳款信用往來狀況：

借款人：L先生(兒子)、84年次(29歲)、未婚

最高學歷：高中畢業

現職單位：國軍

職稱： 下士

入伍時間：105年08月(現職年資7年9個月)

112年國稅局所得清單(50薪資)申報金額：619,924元

近六個月薪資轉帳存摺明細(台新銀行)：

113/04/03  薪資  38,623元

113/03/05  薪資  38,623元

113/02/05  薪資  38,623元

113/01/31  薪資  1,294元

113/01/31  獎金  50,955元

113/01/31  獎金  35,350元

113/01/05  薪資  38,623元

112/12/05  薪資  37,451元

112/11/05  薪資  37,451元

銀行負債：

*中國信託信用貸款：核貸時間112年10月／核貸金額100萬／分七年攤還／月付金約19,174元(利率14.78%)／餘額約95.7萬元

*中國信託信用卡：持卡時間約3年／信用額度3萬／已動用2.8萬元／最低應繳金額3,000元／繳最低應繳金額

非銀行負債：

*中租汽車貸款：核貸時間113年01月／核貸金額88萬／分六年攤還／月付金約16,800元(利率約11%)／餘額約120萬(含違約金+利息)

*和潤機車貸款：核貸時間113年02月／核貸金額15萬／分三年攤還／月付金約5,265元(利率約15.8%)／餘額約14.3萬

*當鋪借款：汽車10萬+機車3.5萬

最近三個月內聯徵查詢：無送件查詢。

*本案保證人(房屋所有權人、前貸借款人)：委託人L先生的父親

職業：自由業(計程車)

薪資收入：一天平均收入約在1~2仟元內，但也因為現金收入支出、沒習慣存到個人往來存摺內作金流，故收入計算較不易讓銀行採信。

名下負債：

*國泰世華房屋貸款：核貸時間110年10月／核貸金額100萬／分七年攤還／月付金約13,000元(利率2.524%)／餘額約70萬

最近三個月內聯徵被查詢次數：無送件記錄。

經評估後對本案的分析意見：

1.擔保品雖在市區，詳細座落位置則較屬市區的邊陲地帶。週遭雖有國中小學、但距離生命紀念園區近也靠近山區；巷道寬約兩台轎車寬度，僅一條道路對外聯接，生活機能與便利性較沒預期中理想。 

2.原本房貸借款人為目前房屋所有權人，本次因為增貸用途『為了還清委託人名下多筆債務』，衡量借款人資格上會較困擾；若以目前房屋所有權人出面再作本次增貸借款人，由於職業為白牌計程車司機、無固定薪轉勞保等財力證明能提供。若改以委託人作借款人，雖職軍且財力可提供薪轉，卻又因為信貸與融資借款都是近期內核准，對大多數銀行來說其資格條件亦不佳。

3.委託人去年12月近期增貸中信一筆金額佰萬，之後今年初接連兩個月辦成車貸88萬、機車貸15萬，加上一張信用卡也用到循環信用，信用擴張狀況非常明確；另外、我們發現中信信貸繳款對帳單4月份還出現300元的逾期違約金，代表委託人對於這些債務支出已顯現出繳款疲態無法負擔。

4.分析委託人目前月付支出比：中信1.9萬+信用卡繳最低3仟+兩筆融資2.2萬，支出約4.4萬；收入以年度所得61萬計算支出比約88%。無擔保負債總餘額(信貸餘額+信用卡應繳總金額)約98萬、負債比為19.6倍，兩數據都已經將近到臨界點，也難怪希望用房屋來整合債務降月付金。

操作規劃與應變：

1.初估本次申請金額350萬，主要償還國泰房貸餘額約70萬；其次指定代償委託人名下中信貸款餘額約100萬(含違約金4%)，其餘則撥現金讓委託人自行清償融資借款包括中租車貸約120萬(含提前清償違約金)，以及和潤機車貸款20萬(含提前清償違約金)，最後則是當鋪借款的15萬。

2.至於利率部分、由於委託人名下負債比過高又是近期增貸，我們向委託人表示受理銀行勢必會因為風險增加而略提高其房貸授信利率；呼籲委託人主要重點先放在一、『降低對銀行與融資過高的月付金負擔』，二、『可立即省下對信貸與融資兩部分高利率借貸所衍生出需支付的高額利息』。

最終審查結果：

銀行最終核准房貸總額350萬／利率為2.x2%(一段式指數型)／分20年本息攤還／月付金約18,xx2元／開辦費x,000元／限定兩年內不能清償整筆貸款／指定代償委託人名下中信信貸餘額

結案後的心得：

順利完成L先生的囑託、期待他勿再沈迷於網路博亦外，也希望拿到現金勢必要盡快還清融資借款；雖然要額外支付不少違約金，但我會勸他就當作是這一次停損所要繳交的學費，別再重蹈覆轍才是我們樂見的結果。

本篇真實案例，非經『作者本人同意』不得轉載~如發現網友擅自轉載刊登，將以違反『著作權法』提出告訴！請自重。