透過房屋增貸達到整合負債目的是否可行05

該網友日前提問，說明他父親運用名下登記房產進行轉增房貸申請，用途為投資；但獲得借款利率3.15%、讓該網友對房貸既有印象與認知上、覺得利率有略顯偏高之嫌。

有這質疑後、該網友表示自己名下登記且有貸款的房產似乎在實價登錄中有了不小增值的價值（如圖示），進一步想要用自己的房產申請增貸、用增貸現金去還清他父親3.15%的房貸餘額；他且問兩個問題：

1.主要是不確定銀行辦理轉增貸是不是看實價登錄為增值計算的標準，這樣是否算有增值呢？

2.若以我的房地產而言，向原有銀行辦理轉增貸幫家父還掉舊的轉增貸能取得比3.15%低的利率嗎？這樣整合的方式可行嗎？

先談銀行對於房貸利率的定價模式：

實際上各家銀行對『房屋轉增貸』的利率，多依照『資金用途、授信風險等整體條件去進行定價策略』，導致房貸利率算法都未必相同；簡單說、就是銀行仍需檢視『房屋』、『借款人』兩造條件去做決定。畢竟房屋轉增貸跟一般傳統購屋性質不同，利率前者勢必會高於後者。

該當事人獲得的房貸利率是3.15%~這數據、或許對有申請過房貸的網友會認為很高，難道當事人在獲知自己拿到3.15%利率、卻不覺得高？我想他應該也會比較也有同感。既然利率略偏高、就回頭檢視當事人向銀行申請房轉增貸款同時，該銀行授信上是否認為『申請人條件、包括年齡工作收入與還款信用等』評分未達到該銀行認定之標準，基於風險考量將利率拉高？這不無可能。

其次就利率分析、當初我曾推測當事人申請的房貸轉增可能是『理財型額度』（理財型房貸利率定價會比一般按月攤還來得略高約0.5%~1%，且目前市場上不少投資人都習以理財房貸作為投資理財用，開一個額度、可隨借隨還、有動用才計息的方式對於投資人來說也方便運用與還款）。但這網友提到『分15年攤還』、故理財型房貸就不可能。

另外也有可能是『二順位房貸』，因目前金融市場也不乏銀行提供二胎房貸，但還款年限多半僅提供7~10年為限；而該網友陳述『分15年攤還』、與一般二胎房貸略有差異，且二胎房貸利率範圍約3,5%~14%之間，該當事人拿到3.15%也明顯低於市場均值。

故我會建議該網友先問清楚他父親、參考這筆『房屋轉增貸』的合約內容即可釐清上述疑問。

回覆該網友問題：

“主要是不確定銀行辦理轉增貸是不是看實價登錄為增值計算的標準，這樣是否算有增值呢？”

A：銀行辦理轉增房貸、對房屋估值均以『自行委託之鑑價單位』做出的鑑價報告為主要參考基準，一般實價登錄數據、對大多數銀行來說可能會出現高估、甚至於有人為操控價格之疑慮，況且銀行本身是授信單位，會從『實價登錄、自行鑑價兩數據去取其低』為主要參考之依據。

“若以我的房地產而言，向原有銀行辦理轉增貸幫家父還掉舊的轉增貸能取得比3.15%低的利率嗎？這樣整合的方式可行嗎？”

A：網友可先問過原房貸銀行、同時注意以下：

1.房產『是否具備足夠擔保價值』可增貸，且足以一次還清當事人目前房貸總餘額

2.網友本身『工作收入與財力證明是否明確，也要計算增貸後對所有銀行的總支出比』是否合乎授信規定

3.貸款利率會因轉增貸風險而提高而提升，最終用來還3.15%房貸餘額是否划算？須再以實際情況詳細計算

0985-666-807／Line：jerry.chu

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