銀行二胎房貸審核標準怎麼看？一次看懂額度、利率、申辦限制
銀行二胎房貸在一般人的印象當中，比起一般房貸，申請門檻似乎更高，所能取得的方案內容，似乎也沒有一順位貸款來得理想，這是為什麼呢？今天就讓我們來全面解析銀行二胎房貸的各種眉角，包括審核標準、二胎房貸額度利率計算方式，以及其他貸款資金的替代方案，一起接著看下去吧！
一、什麼是銀行二胎房貸？
銀行二胎房貸是一種由銀行所提供的房屋貸款方案，是以已有貸款的房屋作為擔保品，向原房貸銀行以外的貸款機構，再次申請一筆新的彈性資金來使用。由於二胎房貸的放款風險較高，銀行在審核上就會特別嚴格，且通常會以較低的額度、較高的利率，以及較短的貸款年期來制衡，避免申請人的貸款支出過度擴張。
二、銀行二胎房貸申辦限制有哪些？銀行審核標準一次看！
一般來說，銀行在評估二順位房貸時，會比一順位房貸時更為謹慎，過件的難度也會相對較高。這是因為二胎房貸到了銀行這裡，只有第二順位抵押權，代表銀行必須承擔較大的放款風險，對於案件的審核就會更加嚴格。想要順利取得資金，不妨先來了解銀行審核時在意的重點，以及相關的注意事項吧！
1.2024年最新12家銀行二胎房貸方案介紹
永豐銀行: 二順位房貸
永豐銀行提供的二順位房貸產品針對已經有房貸的客戶，提供額外的貸款選擇，幫助客戶靈活運用資金。遠東商銀: 二順位房貸
遠東商業銀行的二順位房貸專為已經持有房屋且有第一順位抵押貸款的客戶設計，提供額外貸款的機會，以滿足客戶的財務需求。凱基銀行: 窩心再貸
凱基銀行的“窩心再貸”是其針對房屋再融資推出的產品，適用於希望在已有抵押貸款基礎上再度融資的客戶。台新銀行: 二順位房貸
台新銀行的二順位房貸產品旨在為已經有房屋抵押貸款的客戶提供額外資金，靈活運用資金，並可能有較優惠的利率。兆豐銀行: 兆豐富二貸-次順位房貸
兆豐銀行的“兆豐富二貸”專案，特別針對有現有房貸的客戶，提供次順位的房屋抵押貸款，幫助客戶實現資金再利用。國泰銀行: 二順位房貸-好房再貸一波
國泰銀行的這個產品針對已經有第一順位房貸的客戶，提供額外的貸款額度，利率和條件可能較為靈活，方便客戶進一步利用資產。王道銀行: 二順位房貸
王道銀行提供的二順位房貸產品專為已經有房屋抵押貸款的客戶提供資金周轉，借款額度視房屋價值而定。玉山銀行: 二順位貸款
玉山銀行的二順位貸款旨在為有第一順位房貸的客戶提供追加融資，適合需要更多資金但不想或無法償清現有貸款的客戶。新光銀行: 二順位房貸
新光銀行的二順位房貸產品針對已經有房屋抵押貸款的客戶，提供額外的貸款選擇，有助於客戶靈活調度資金。陽信銀行: 二順位房貸
陽信銀行提供的二順位房貸，專為有房屋抵押貸款的客戶設計，幫助他們在已有貸款的基礎上進行再融資。台中銀行: 二順位不動產專案
台中銀行的這個專案針對有不動產且已設定第一順位抵押的客戶，提供次順位的貸款服務，以滿足他們的額外資金需求。三信商銀: 二順位房貸
三信商業銀行的二順位房貸產品為已經有房屋抵押貸款的客戶提供再融資服務，幫助客戶進一步利用房屋價值。
銀行二胎在審核時，會特別針對房屋本身價值、扣除前貸後剩餘價值、原貸款狀態，以及申請人職收進行仔細評估與比對，確保申請人可負擔二胎房貸支出
2.房屋本身的價值
由於房屋大部分的擔保價值，都會被設定在一順位房貸之下，銀行房屋二胎所能獲得的保障，其實不如購屋貸款來得多。因此，銀行會特別針對房屋本身的價值，作出相對嚴格的評估，必須是屋況良好、地段優勢明顯，且為市場主流、非地雷房型的物件，才有機會順利通過審核。
3.房屋扣除前貸設定的剩餘價值
在申請第一筆房屋貸款時，銀行通常會將貸款額度的1.2倍，作為擔保設定的金額；而二胎房貸的預估可貸額度，必須高過這個設定金額（而非已清償的本金額度），才有核貸撥款的可能。因此，如果銀行將房屋鑑價結果乘上既定的貸款成數後，發現房屋已無增貸空間，就可能不會核准二胎房貸的申請。
4.原貸款剩餘年期與申請人年齡
由於二胎是以一胎為基礎，再往上疊加的第二筆貸款，因此銀行在審核時，也會回頭檢視前貸的剩餘年期，並與申請人的剩餘工作壽命作交互參照，以確保其能長期、穩定的負擔房貸支出。畢竟，同樣的貸款額度，對身處不同年齡階段的申請人來說，負擔也會有所不同，銀行必須將之列為二胎貸款審核的考量重點之一。
5.申請人的收入與信用狀況
另一個二胎貸款的審核重點，就是申請人的收入，以及過往的信用狀況。如果申請人過去常有房貸繳不出來，或是信用卡遲繳，導致信用報告瑕疵的情形，就代表他的負債比可能偏高，就連第一筆貸款都繳得相當辛苦，可能不適合再核准第二筆貸款，增加他的支出負擔。
三、銀行二胎房貸額度、利率怎麼算？
相信你從前文中已經可以發現，銀行在條件審核方面是相當嚴格的，甚至連方案條件都有所控管，那麼，銀行實際上究竟會給出怎樣的二胎條件？通常可以借到多少的額度及利率？接下來就讓我們來介紹銀行對於額度、利率的評估方式，並以實際案例來進行二胎試算吧！
1.二胎房貸額度試算
二胎房貸額度的計算方式，是房屋鑑價×可貸成數−一胎設定金額，因此如果房屋價值不高或貸款成數過低，就可能會發生可貸額度不如預期，或甚至無可貸空間的問題。此外，由於銀行二胎的前貸扣除額，是以一胎設定金額作為基準，無論原房貸本金清償了多少，都無法再提高二胎房貸額度，這點一定要特別留意。
銀行二胎額度試算
假設小美名下有一間購屋鑑價1,000萬元、貸款800萬元，總還款本金為200萬元，目前銀行鑑價為1,300萬元的房屋，小美想用它來申請銀行二胎，可以取得多少的額度呢？
小美認為，在銀行二胎普遍核定8成的情況下，她應該可以取得的二胎額度金額是：
二胎基準額度：1,300萬元×80%＝1040萬元
扣除前貸餘額：1040萬元－（800萬元－200萬元）＝440萬元但銀行卻告訴她，二胎額度不是這樣計算的。實際上，銀行二胎額度應該是要以購屋時的「設定額度」，通常是貸款金額的1.2倍作為扣除基準，也就是：
一胎設定金額：800萬元×1.2倍＝960萬元
扣除前貸設定額度：1040萬元－960萬元＝80萬元
2.銀行二胎房貸利率試算
銀行二胎房貸利率不像房屋增貸，是沿用原貸款利率計息，而是會以高於一胎房貸利率的數字，來進行計算。以一般房貸2～3%的利率區間來看，銀行二胎的平均核貸利率會落在7～8%左右，雖然額度較小、年期較短，還是建議申貸前要先做二胎房貸試算一下總貸款成本，大概會落在多少，來評估這筆貸款到底划不划算。
四、辦二胎房貸找代辦會比較好過嗎？推薦怎麼申請比較好？
既然銀行審核這麼嚴格、方案條件也相對較差，那麼透過「有管道」的民間代辦來申請銀行二胎，能讓過件率提高，或是取得較佳的方案條件嗎？其實，想要申請二胎房貸，我們並不建議找代辦來協助，這是為什麼呢？接下來就讓我們來分析，我們為何不推薦代辦，以及不找代辦協助申請，還有哪些管道可以取得資金吧！
1.不建議找代辦辦二胎房貸
銀行多會強調與民間二胎並無任何合作關係，不會受理代辦公司的二胎房貸申請，也不會對代辦件放寬審核，因此找代辦申請銀行二胎，並不會提高過件率，也不會讓條件變得更好。此外，民間代辦可能會以各種名義，向申請人收取高額手續費，導致二胎還沒辦成，就得先支付一筆不小的代辦費用，甚至衍生糾紛。
2.想要二胎好方案，推薦好事貸二胎房貸
銀行二胎審核嚴格，如果真的擔心無法取得資金，不妨向審核相對彈性的好事貸二胎房貸，諮詢申辦二胎房貸的可能性，或許還是有機會能夠取得理想額度的。好事貸跟銀行一樣安全性或方案透明度，都相當值得信賴。
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3.好事貸二胎和銀行二胎有什麼不同？需要透過代辦申請嗎？
銀行二胎房貸和好事貸二胎房貸在本質上是一樣的，只是在申請對象、方案條件，以及資格審核的彈性上，會有所不同。接下來就讓我們從這些層面，來看看這兩個管道的差異：
- 申請對象：銀行二胎顧名思義，就是向銀行提出申請，而融資二胎則是由融資公司提供相關的方案與服務。方案條件：銀行二胎利率較低，通常為2～3%起，好事貸則為7～14%。但以額度來說，好事貸就具備壓倒性優勢，不僅成數較高，前貸扣除的金額也較少。資格審核彈性：銀行二胎房貸對申請人的職收信用，以及房屋本身的條件，要求都非常嚴格；而好事貸二胎就相對彈性許多，對信用或物件的瑕疵接受度較高。
因此，如果你的信用狀況，以及過往的繳款情形都相當良好，且房屋也沒有太大的瑕疵問題，就不妨先試試申請銀行二胎；但如果你需要較高額度的資金，或是自身條件稍有瑕疵，就建議向好事貸出申請。但要留意的是，這兩個管道的二胎房貸，都不需要透過代辦送件，只要直接與業務對口諮詢即可申請。
五、二胎房貸常見問題
- Q不確定自己適合銀行二胎還是好事貸二胎怎麼辦？如果你的信用條件良好、收入穩定，就建議你可以優先考慮銀行二胎，因為銀行的利率較低，長期攤下來會比較划算。但若你有些微的信用瑕疵，或是擔保品房屋的狀況不佳，就建議轉向申請好事貸二胎，但缺點是利率較高，需要謹慎評估自身還款能力。
- Q銀行二胎申請不過好事貸二胎房貸有機會嗎？銀行二胎和好事貸二胎的審核標準不同，好事貸二胎的審核條件通常較為寬鬆，對信用條件不佳，或是地雷房型的接受度都會稍微大一些。因此，如果銀行二胎遭到婉拒，你還是有機會透過好事貸二胎，來取得資金。
- Q好事貸二胎可以轉向銀行申請嗎？如果你與銀行的往來信用，一直都維持在良好的狀況下，那麼想將好事貸二胎轉回銀行，也不是不可能的任務。然而，如果你在銀行還是常有貸款遲繳的問題，銀行就會認為你的信用有瑕疵，因而婉拒你的融資二胎轉貸申請。
銀行二胎房貸的申辦條件嚴格，審核時間也相對較漫長，對於臨時有資金需求或是急需高額周轉金的人而言，銀行二胎房貸難以救急，這時不妨考慮好事貸二胎房貸。合法的融資公司好事貸利率符合法規、審核條件較寬鬆，且撥款速度相對也較快，適合有緊急資金需求的人，也是絕對能讓你安心申辦二胎房貸的安全管道！
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