越南首富張美蘭可以用110億美元換取免死刑身世和香港豪宅又有多重關係？

曾創全球分層呎價最貴的豪宅天匯售25伙有24伙撻訂

經歷了2008全球金融海嘯，香港樓市在2009年開始復甦，當時的樓價大約是現在的45%左右，不過當年9年底李兆基旗下恆地出售在西半山的豪宅「天匯」卻可滿傳奇，屢創全球分層單位新高呎價，而且未有公開推售下，推出單日就已經賣出25伙單位，創下當時每方呎7.1萬元的記錄。

但到了限期2010年3月，25個單位竟然有24個單位未能如期交易，還要全部都是離岸公司交易，最終經過數度延遲成交限期後，只有4個單位成功交易，包括朱立基購入30A和31A，平均尺價3.78萬，另外的30B和31B也只是4.08萬和4.28萬，和高層多個單位6萬幾到7.1萬相距接近一半，迎來市場對恆底抬價賣樓的質疑。

事件中付出7.1萬去買樓的是金谷科技總裁秦善文，這位曾主持新香蕉俱樂部的前商台前DJ竟然有能力斥11.6億元購入西半山天匯6伙，尺價由$2.4萬至最貴的$71,280，最終6個單位全數「撻訂」，雖然他聲稱是一位商人，但擁有如此龐大的資金令人非常可疑。當時傳出他只是代理人，背後可能有幾個老闆，包括碧桂園主席楊國強等。後來在2011年，傳聞他和另外幾個人因為此事被捕，據了解，由於他們以空殼公司購入單位，有關公司股東負責簽署交易合約，用自己的銀行帳戶向業主支付訂金，當被殺訂５％後，又用自己的帳戶收取業主的退款，警方懷疑他們是知道或有合理懷疑知道，這些金錢是涉及犯罪行為，所以根據洗黑錢罪拘捕他們。

因為這件事，香港政府先在2013年立法加強規管一手樓銷售，包括要公布支付條款，若取消交易，要於一個工作日之內公布等。其實，當時有傳媒曾經披露，天匯24個未成交單位的最總買家都是朱立基，李兆基在恒基股東大會後承認，大部分天匯買家屬同一買家，「有個客同我買了二十多幾個。」現在回想，當年張美蘭和朱立基的手影已經出現。

香港史上最大的撻訂波老道21號華瑞資本蝕21億予長實

13年後的2023年7月，過了樓價頂峰正在下行的香港樓市又爆出一個震驚市場的消息。背景是在2022年9月，李嘉誠旗下長實將波老道21號的152個住宅單位、242個住宅停車位及31個電單車停車位賣給新加坡華瑞資本 (Sino Suisse Capital) 的旗下基金LC Vision Capital的交易，售價為207.66億港元，單計住宅部分，尺價達到每實用面積尺數6.2萬元 / 尺，雖然比起當年2022年1月至8月該屋苑的一般單位成交大約是7.8萬/尺 - 9.3萬/尺有一定折讓，但以當時香港豪宅交投淡靜的形勢而言，可以一口氣出售百幾個單位，稱得上是得意之作。

不過，到了2023年，華瑞資本支付了一成20.76億訂金後，一直都未有給如期繼續給餘下訂金，在2023年7月，長實宣布對方未有按買賣協議的條款，支付一筆本應在3月到期的10.38億元付款和其應計利息而令到整個交易因而告吹，並沒收買方已支付的逾20.76億元一成訂金，令市場震驚，20.76億元更創新香港歷史上最大的撻訂記錄。

落訂後張美蘭被捕

當時好多人都以為華瑞資本只是看淡香港樓市前景而撻訂，但實際內情其實並沒有如此簡單。其實，華瑞資本在2022年9月簽訂買賣協議後一個月，張美蘭突然在10月7日涉及金融詐騙被捕。華瑞資本2017年在新加坡成立，為富豪提供財富管理諮詢服務，其中一個合夥人是有越南背景的，而2019年，也有新聞報導萬盛發集團將旗下多個項目成功授權給新加坡華瑞基金，所以有傳華瑞資本今次背後的投資，其實正是被張美蘭用來將資金調出越南的。

同為潮州人，李嘉誠2022年想投資越南時，選擇了和萬盛發為潛在夥伴。2022年4月，長實集團派出執行董事趙國雄親赴越南出席越南政府在首都舉辦的投資會，並與胡誌明市市長潘文邁討論投資事宜，趙國雄在會上表示，長江實業承諾將與萬盛發一起在最短的時間內，向這些領域注入大量資金，在越南引入高端房地產項目，涵蓋住宅、辦公室、商業中心、娛樂等業務，同時發展大型基建項目。不過後來長實沒有任何投資動作，而越南樓市也2022年中開始快速下跌。

張美蘭和李嘉誠的關係

不過張美蘭倒下對李嘉誠或者不是壞事，據市場消息，2024年4月初長實集團已向越南法院提交意向書，表達了其對與萬盛發案有關的價值數十億美元資產的收購興趣，長實並非唯一的意向收購者，還有其他外國投資者也表達了收購意願。

朱立基在香港接近200億擁有房地產資產

張美蘭和朱立基鐘愛香港房地產，在2006年至2009年間買入新鴻基在山頂的豪宅倚巒6個洋房 (06年底至07年3月期間，斥資8.15億元購入山頂倚巒5號屋、6號屋、7號屋、9號及10號屋)。在張美蘭被捕後，朱立基開始連環在港沽貨套現，加速香港豪宅和工商鋪的沽售壓力。

其中2009年買入的洋房實用面積3,736方呎，附800方呎花園，在2023年以3億售出，實用呎價80,300元，持貨14年賬面賺6000萬。

物業一覽

再以4.3億元沽出鰂魚涌住宅3至9號商住地皮予宏安，該地皮於2018年以約6.78億元買入，即持貨5年賬面勁蝕約2.5億元。以約4.7億元沽出位於天后英皇道31至33號全幢酒店項目，該項目則於2017年以約8億元買入，持貨6年賬面勁蝕3.3億元。

2024年2月，為通過Due Diligence，朱立基首先將中環核心區甲廈盈置大廈轉名予女兒朱悅嫻（Elizabeth Chu）再以約64億元成交價出售予台灣跨國軟件公司「趨勢科技」創辦人兼董事長張明正的相關人士。

另外，朱立基曾想在香港借殼上市，他在2007年向潤迅通信（0989.HK，現稱華音國際）注入時代廣場項目，以換取其發行新股及可換股債券，交易完成後朱會持有潤迅通信近三成股權成為大股東，後來因為潤迅的主席侯東的官司問題，交易同年取消。

最後總結張美蘭暫時被認定的影響

詐騙金額高達150億美元（約1,175億港元），相當於越南2022年GDP的3%
總損失目前已達約2,153億港元，相當於該國2022年GDP的7%
受害者超過4.2萬人
西貢商銀在2023年12月的存款額前銳減80%至約60億美元，壞激增至該行信用餘額的97.1%，越南央行已經提供240億美元「特殊貸款」，佔外匯儲備高達五分一，若不緩助，銀行將會倒閉