新台幣近期強勢升值，兌美元匯率一度突破31元大關，引發市場對房市走向的熱烈討論。吉家網董事長李同榮直言：「這波匯率波動正對房市施展『雙面刃魔法』，短期營造資金盛宴，長期卻埋下衰退隱憂。」
熱錢湧入 vs 產業失血：房市的冰火雙重奏
李同榮分析，當前市場正上演罕見的「資金潮」與「產業寒流」並存現象。外資套利熱錢大舉湧入，使雙北精華區出現單週10億級現金購屋交易，預售市場更出現台商「整層打包」的豪氣買盤。然而另一面，工具機大廠接單衰退三成、電子業庫存水位攀升，出口導向產業正承受匯損壓力。「這就像給高燒病人注射強心針！」李同榮比喻，匯率急升雖刺激資產價格，但基本面疲軟的房市猶如虛弱病體，資金行情恐成「最後煙火」。根據央行數據顯示，5月M1B貨幣供給額年增率飆至8.25%，創22個月新高，但同時間工業生產指數卻連7黑，形成強烈反差。
歷史教訓：三次升值循環的房市啟示錄
回顧近40年匯率波動史，三次台幣升值週期均留下深刻教訓：
- 1985-1990黃金年代：新台幣升值48%引爆資產狂潮，北市房價4年飆漲300%，卻在1990年股市萬點崩盤後，房市陷入「失落的十年」，年均成交量萎縮42%。
- 2002-2011雙引擎時代：台幣緩升15%搭配ECFA紅利，造就營建類股指數暴漲580%榮景。但2008年金融海嘯來襲，全台法拍屋數量暴增210%，揭露過度金融槓桿的風險。
- 2016-2022資金派對時代：熱錢推動六都房價平均跳漲45%，但隨Fed暴力升息，2022下半年全台預售案場來客量驟減六成，顯示資金行情退潮後的市場脆弱性。
多空轉折點：2023房市的關鍵密碼
面對當前局勢，李同榮提出三項關鍵指標：首先，外銷訂單年減幅是否收斂至10%以內；其次，新建餘屋量能否控制在7.5萬戶警戒線下；最後，觀察五大銀行新承作房貸利率是否突破2.2%防線。
「匯率從來不是房市的救世主！」李同榮強調，當前自住剛需佔比回升至75%，市場結構已不同於過往投機年代。他建議購屋者應關注產業升級進度與人口結構變化，與其追逐匯率題材，不如鎖定「三鐵共構+科技廊道」的實質需求區段。
隨著主計總處下修全年經濟成長率至2.04%，這場匯率與房市的共舞，正考驗著市場參與者的智慧。當資金潮水退去，究竟誰在裸泳？答案即將揭曉。
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