隨著台灣房貸市場的利率持續攀升，不論是購房還是透過不動產轉增貸，借款人都面臨著貸款成數降低、利率上漲的雙重壓力。根據最新數據，2023年4月五大銀行新增房貸利率已升至2.282%，創下自2009年1月以來、近16年半的新高紀錄。更令人矚目的是，部分銀行的理財型房貸利率已飆升至3.88%，甚至有專家預警，特定貸款戶的利率可能即將「奔4%」。
房貸利率飆升，借款人週轉陷困境
內政部不動產資訊平台彙整的「房貸產品一覽」顯示，目前利率最高的房貸產品集中在理財型房貸。例如：- 王道銀行的理財型房貸首期利率已達3.88%
- 瑞興銀行的理財型房貸利率高達3.75%
- 永豐商業銀行的「2025成家首購」房貸專案（適用於買賣與轉貸），利率也來到3.29%
這些數據反映出房貸市場整體利率水平的快速上升。高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，自央行於2022年9月推出第七波打炒房措施以來，買房或轉增貸的「貸款緊縮受災戶」不斷湧現。他提到，近期有朋友向公股銀行申請自有不動產增貸，卻被報出3.95%的高利率，幾乎接近信貸水準，這對急需資金週轉的借款人無疑是一大打擊。
銀行審核趨嚴，貸款門檻提高
除了利率攀升，銀行在貸款審核上的態度也日益嚴格。陳碧源指出，雖然今年3月底銀行不動產貸款集中度略降至36.89%，但央行仍認為信用資源過度流向不動產相關部門。因此，針對「住宅」及「土地與建地」的貸款審查變得更加嚴謹，不僅貸款成數下降，撥款時間也明顯拉長。
這種「緊縮」趨勢直接影響借款人的資金週轉能力。陳碧源強調，即便民眾急需現金，試圖透過增貸解套，恐怕也難以如願。銀行的高利率與低成數政策，讓不動產變現的難度大幅提升。
網路上，PTT房版也出現不少借款人的求助聲音。一位網友表示：「原本的銀行寬限期已到，利率2.25%，但銀行不讓我繼續寬限，只能增貸，利率比原本高，還得先付一年本息才能再談寬限期。」另一位網友則提到：「轉增貸到另一家銀行能拿到3年寬限期和30年期，但利率多出35點。」這些案例顯示，借款人在高利率與貸款條件之間進退兩難。
理財型房貸需求波動，需謹慎評估
住展雜誌企研室總監陳炳辰分析，理財型房貸的利率普遍偏高，其需求量體的起伏與市場景氣和個人資金運用密切相關。例如：
- 當市場景氣良好，投資選項增加時，理財型房貸的需求可能下降
- 在繳稅季節（如年初、年末）或企業資金調度時期（如季初、季末），此類貸款的需求則可能上升
陳炳辰建議，若民眾因經濟困境而考慮理財型房貸或增貸，應謹慎評估自身還款能力與資金需求。他指出，雖然理財型房貸的量體波動不至於劇烈，但在當前高利率環境下，過度依賴此類貸款可能加劇財務壓力。
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房貸市場挑戰加劇，借款人需謹慎決策
在房貸利率持續上揚、銀行審核趨嚴的背景下，借款人正面臨前所未有的挑戰。不論是購房還是房屋增貸，高利率與低成數已成為常態，專家提醒民眾應密切關注市場動態，並審慎評估自身的財務狀況。隨著央行政策的不斷調整，未來房貸市場的走勢仍充滿變數，借款人若想利用不動產週轉資金，恐怕不再像過去那樣輕鬆。
(參考文章)
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