🟠 前言：看屋結束，房仲遞來一張出價單，你能不簽嗎？
假設你剛看完一間屋況不錯、價錢也在預算內的物件，離開前房仲笑著遞給你一張紙：「這是出價單，寫個價格看看屋主願不願意談。」
這時你會不會心想：「這只是表達誠意，不用負責吧？」結果過兩天，房仲打來：「屋主同意了，你得買囉！」
等等，我只是寫個價格耶，怎麼變成「買定了」？
別慌，這一集我們就要幫你拆解房屋交易過程中，三張最容易搞混、卻可能讓你失血的文件：
🔍 術語拆解：三張「關鍵紙本」你要分得清
名稱用途是否具法律約束力能否反悔出價單表達購屋意願、金額❌ 沒有法律約束力✅ 隨時可撤回斡旋書提出具體出價並交斡旋金✅ 屬於要約，具法律效力⚠️ 理論上不行，但可談可撤簽約書（買賣契約）雙方成交後簽訂✅✅ 完全具約束力❌ 除非特殊情況才能解約
🔹 出價單：就是你寫個價格、留個電話，希望房仲幫你傳話。沒有簽名、沒有金錢、沒有履約義務。
🔹 斡旋書：你附上斡旋金（通常5萬～20萬不等），等屋主「同意斡旋內容」，就會構成買賣契約。
🔹 買賣契約：這才是真正的「成交」，後悔就可能面臨違約責任、賠錢、甚至打官司。
🧨 房仲常見話術 vs 實際法律風險
房仲說法事實拆解風險分析「你就填個出價看看，沒差啦」若僅出價單，的確沒約束力⚠️ 但房仲可能用這個金額談成後壓你買單「斡旋金只是誠意金，可退的」斡旋金一旦被屋主接受，等同成交⚠️ 臨時反悔可能視為違約，扣款金「屋主同意你出的價格了，恭喜你成交！」要看有無簽約／是否已構成要約與承諾⚠️ 無斡旋書或契約，還可談、可退
✅ 關鍵提醒：有沒有「金錢」和「簽名」出現，是判斷法律約束力的兩大指標！
💬 實務案例／話術場景
【案例】
小張看屋後填了出價單，寫下「1250萬元」，兩天後房仲說屋主同意了，要他付斡旋金。小張覺得還想再看一兩間，結果房仲說：「你已經出價了，屋主接受就是成交！」
【拆解】
❌ 錯！如果只是出價單，沒有簽斡旋書、沒有交錢，法律上根本不構成「買賣成立」，買方完全可以改變心意。 ✅ 但若小張當時一邊填出價單、一邊被錄音、被引導簽署斡旋書，就有可能構成契約要約，反悔代價大了。
📌 延伸思考／避坑建議
- 看到任何「白紙黑字」都要看清楚標題，是「出價單」還是「斡旋書」？
- 別急著寫價格，應先評估是否準備好「真下斡旋」。
- 斡旋金不要亂付，確定出價合理、屋況滿意、資金到位，再考慮。
- 遇到壓迫成交話術，反問一句：「這文件我現在簽了，是不是就不能反悔？」
🏁 結語
出價不是不能做，而是要知道什麼時候是「回不去了」的那一步。
買房這場遊戲，很多時候不是輸在價格，而是輸在流程沒看懂。
👉 如果你也曾經被這三張紙搞得頭昏眼花，歡迎留言分享你遇到的狀況；或標記朋友一起學會「簽名前要三思」的黃金守則！
