不論是首次申請房貸或二胎房貸，貸款成數往往是最重要的考量指標之一。一旦核貸結果不如預期，多半和以下五大因素有關：房屋價值偏低、個人信用不佳、現有負債比過高、房產地段劣勢，以及物件類型或屋況不符標準。透過釐清這些關鍵點，並採取相應對策，你便能找出合適的放款管道，提升成數並加快撥款進度。
一、成數受哪些因素牽動？
- 信用紀錄與還款歷史
放款人會先查詢你的聯徵報告，評估過去信用卡、信貸或房貸的繳款紀錄。若近期曾有延遲、最低繳款或循環利息過高的紀錄，核貸成數通常就會打折，甚至被拒絕。 - 穩定收入與負債比
你的月收入與各項負債（月付金／收入）比例，會直接反映還款能力。若信用卡循環利息、車貸或其他貸款的月付金合計超過收入的三分之一，銀行就會降低可貸成數，以控制風險。 - 房屋淨值（可貸空間）
二胎成數是以「房屋估價 × 核定成數」減掉「第一順位貸款餘額」後的差額計算。若一胎房貸幾乎已經用滿空間，想再申請高成數，勢必受限。 - 地段、市場行情
城市蛋黃區、交通樞紐旁、學區宅或商圈周邊的房子，因流通性和增值潛力高，銀行會給予較佳的貸款成數；反之，偏遠鄉鎮、山坡地或近嫌惡設施（焚化廠、工業區）的房產，貸款成數將大幅下降。 - 物件類型與屋況
位在核心地段、電梯大樓、社區管理完善、屋齡較新等物件類型都較受青睞；相較之下，老舊公寓、無電梯高樓層、建築結構不符規範等，銀行就會降低成數或直接不承做。
二、若成數不足，該怎麼補救？
1. 釐清關鍵原因
核貸結果出爐後，主動向業務或專員詢問：「是估價結果偏低？還是負債比過高？或是信用分數未達標？」釐清痛點後，才能對症下藥。
- 改善信用狀況：儘量繳清信用卡循環利息、維持無逾期紀錄半年以上。
- 增加收入證明：若有兼職收入、房租收益，或投資利息，可提出證明，提升月收入合計。
3. 爭取額外擔保
若自身條件仍有落差，可考慮由親友擔任連帶保證人，或以其他不動產追加抵押，向銀行換得更高可貸額度
4. 轉向合法融資管道
當銀行嚴格把關時，不妨評估合法融資公司或大型租賃融資業者。這類機構對薪轉、信用瑕疵的要求相對寬鬆，有時可提供高於銀行的貸款成數和更長還款年限。
三、如何預防貸款成數落差？
- 維持良好信用習慣
定期檢視個人信用報告，避免臨時大額增貸或短期內多次聯徵，並確保每月帳單如期結清。 - 養成穩定現金流
除工作薪轉外，可考慮投資或出租收益，讓銀行看到多元且穩定的還款來源。 - 控制負債規模
先清償利率較高的信用卡循環或小額信貸，減少每月月付金壓力，讓負債比降至可接受範圍。 - 選擇適合的鑑價時機
房市熱絡期、屋況維護良好，通常能獲得較高的市價估值。 - 準備完整文件
除身分證件、房貸繳款明細外，若有裝修發票、租賃合約或其他收入證明，皆能協助銀行更精準評估。
四、選對放款管道，拿到理想成數
銀行
- 成數：約50～80%，需看屋齡、地段、信用、收入。
- 優點：利率低、還款期限長，透明度高。
- 缺點：審核嚴格，文件繁多、撥款較慢。
融資公司／租賃融資
- 成數：最高可達100～120%，扣除剩餘本金後撥款。
- 優點：審核門檻低、無聯徵註記、放款迅速。
- 缺點：利率略高於銀行，但仍在合法範圍內。
民間借款業者
- 成數：彈性高，視抵押品價值而定。
- 優點：簡便快速、門檻極低。
- 缺點：利率不透明、手續費高，務必確認貸款管道合法性。
五、總結
貸款成數的高低，不僅決定你能拿到多少資金，也影響月付金輕重與財務壓力。發現成數與預期不符時，先找出主因，再透過改善信用、增加收入或轉換合法放款管道等方式補強，才能真正滿足資金需求。同時，務必選擇合法、透明的機構辦理，避免因成數不足而誤踩高利或黑市放款的陷阱。祝你早日取得理想貸款，安心實現人生計畫！
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