桃園作為北台灣的產業重鎮與交通樞紐，房地產價值穩定且具備增值潛力。然而，許多企業主或家庭在面臨緊急資金週轉時，因急於求現或不符合銀行條件，選擇了向民間私人金主、代書或當鋪進行抵押借款，這就是所謂的**「民間私設」**。
民間私設的優點是撥款快速，但缺點是利率極高（通常月息換算年利率遠超銀行），長期下來將嚴重侵蝕資產，形成難以擺脫的利息黑洞。更重要的是，有私設的房產，銀行會將其視為高風險標的，完全拒絕任何形式的增貸或轉貸。
對於桃園的房產持有人來說，如何安全、合法地將民間私設**「轉回銀行」**體系，是脫離高利困境的唯一出路。
🔍 桃園地區「私設轉銀行」的核心策略：代償與塗銷
民間私設轉銀行的過程，絕非單純地將貸款換一家銀行這麼簡單，它涉及兩個關鍵步驟：「代償」與「塗銷」。
1. 資金橋樑：尋求專業「代償」機構
由於銀行不願意承接有私設的房產，您需要一個合法的資金橋樑來代為清償民間金主的債務。
- 專業融資公司： 這是桃園人最常使用的管道。大型融資公司專門承作有民間私設的房產，他們會先撥款給您的民間金主，以較低的利率（介於民間與銀行之間）承接您的債務。
- 優勢： 審核比銀行寬鬆，撥款速度快，能立即停止高利滾動。
2. 恢復產權：辦理「塗銷」登記
一旦民間債務被代償，下一步必須立即在桃園市政府地政事務所（或各區地政分所）辦理民間抵押權的「塗銷登記」。
- 關鍵： 只有當房產的地籍謄本上完全沒有民間設定的紀錄，房產才算恢復「乾淨」，您才能向銀行申請低利的正式房貸。
3. 轉入銀行：申請低利房屋增貸或轉貸
房產塗銷後，即可向銀行申請正常的低利房貸或房屋增貸，將融資公司的債務，再次轉貸至利率最低的銀行，完成最終的財務重整。
🔑 桃園人轉貸成功的關鍵因素
對於桃園地區的房產，成功轉貸的關鍵在於：
- 房產價值穩定： 桃園房價穩定，特別是青埔、中壢、藝文特區等區域，高房價提供了充足的殘值空間，讓融資公司和銀行更有意願承作，提高轉貸成功率。
- 專業代書陪同： 由於涉及複雜的代償與塗銷手續，需要經驗豐富的專業代書陪同，確保資金安全且塗銷流程順利，避免清償後，金主卻不願配合塗銷的風險。
- 信用修復規劃： 專業顧問會協助您在轉貸期間，同步修復可能因高利循環受損的個人信用，為最終轉入銀行做好準備。
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❓ 讀者常見Q&A
Q1：我的房屋在桃園的「復興區」（偏遠區域），私設轉銀行會比較難嗎？
A： 會稍微困難，但仍有機會。 銀行在審核偏遠地區房產時會更保守，主要原因在於房產的變現性（法拍性）較低。在這種情況下，建議您必須強化**「負責人個人信用」及提供穩定的「還款證明」**（例如有穩定工作的薪資證明）。專業顧問會為您媒合較願意承作偏遠地區房產的特定融資公司。
Q2：民間私設轉銀行後，利率大概可以降到多少？
A： 利率會大幅下降，但需分兩階段來看：
- 代償階段（融資公司）： 利率通常在月息 1%~2.5%（年利率 12%~30%）左右，遠低於民間私設的月息 3% 以上。
- 轉銀行階段： 成功轉入銀行後，利率可降至房屋增貸的正常水準（約 2.5%~5%），這才是您長期節省利息的最終目標。
Q3：如果我當初借民間私設時有簽「代書費」，這個費用可以轉嫁給銀行嗎？
A： 不行，銀行不承接。 您在民間借款時支付的代書費、設定費等，屬於您與金主之間的交易成本。銀行核貸的金額，是根據房產鑑價與您的還款能力計算的。因此，轉貸過程中產生的所有費用（包括代償費用、塗銷費用）都需由您自行承擔，這也是為什麼要儘早轉貸，以避免高利持續累積。
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2.要簽字前先把合約看清楚，有不懂或怪怪的條款就別急著簽，必要時問律師或信得過的專業人士。
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