限貸令風暴！房貸下不來 要如何避免違約金？
限貸令的核心在於銀行法第72-2條的規定，這項規定限制了商業銀行在不動產類放款的金額，不得超過其存款總餘額及金融債券發售額的30%。這樣的規定是出於對金融穩定的考量，以防止銀行過度依賴房貸業務，並確保有足夠的流動性來應對可能的提款需求。
央行的初衷是希望通過限制銀行的不動產放款，來冷卻過熱的房地產市場，防止資金過度集中在不動產投資上，從而推高房價。但這一政策的實施也引發了一些批評，認為它可能會對首次購房者和中低收入家庭造成不公平的影響。
對於已經購買房屋的人來說，如果他們的貸款機構受到銀行法第72-2條的限制，可能會面臨較高的利率或是較低的貸款成數。但並非所有放款機構都受到這項規定的限制：像是土地銀行、壽險公司、農漁會、信用合作社、郵局等，這些機構不受銀行法第72-2條的直接限制，因此可能提供更有彈性的貸款選項。
這並不意味著這些機構可以無限制地放款！例如：農漁會信用部在辦理購置住宅放款及房屋修繕放款時，其餘額不得超過存款總餘額的55%。同樣地，壽險公司的放款總額也不得超過該保險業資金的35%。這些規範確保了金融機構能夠在風險可控的範圍內運作。雖然這些機構的貸款條件可能不如商業銀行優惠，但在當前的情況下，「先求有、再求好」可能是一個可行的策略。
限貸令的實施是為了控制房地產市場的過熱現象，但它也可能對首次購屋者和中古屋市場造成不利影響。這些購屋者通常沒有足夠的資金來應對突然增加的自備款要求，這可能迫使他們放棄購買或尋找其他融資途徑。專家指出，這波限貸令對於中古屋市場的影響較大，因為個人貸款通常只能依靠自己，一旦貸不到所需額度，就有可能違約。
為了保護買家的利益，一個常見的做法是在購屋合約中加入特定條款，以防房貸未能如預期般獲得批准。建議大家在買賣契約中，多寫上一條「若房貸成數不足，雙方無條件解約」的條款，不視為違約，款項無息返還買方。以避免貸款出問題後的龐大金錢損失。
不過，「但書條款」得雙方合意才能寫，解約條款必須清楚規定，「貸不到成交價幾成可以解除合約」及「用什麼方式貸款」。這樣可以避免賣方在貸款成數和方式上找麻煩，並要求買方履行合約。
條約前兩個字最好是註明「房貸」，不能只是寫「貸款不足8成解約」，否則信貸跟車貸也是貸款，到時候賣方也可能要求您不足的部分去借信貸或車貸來補齊。
通常這種條款對賣方完全不利，若非賣房的人急於出售，否則大多數賣家都不太可能同意簽署這種霸王條款。
建議在購屋之前，民眾最好先去銀行詢問可以貸到多少成數，切勿聽信賣方或房仲的單方面保證。畢竟借錢給你的終究是銀行，而不是賣方或房仲。
對於許多購屋者來說，從建設公司整批談房貸通常能獲得較為穩定的條件，尤其是當建設公司與銀行有良好的合作關係時。然而，對於那些與銀行關係不夠密切的小型建商，談出來的房貸條件可能會讓人感到意外，例如利率高達2.8%。
面對這樣的情況，購屋者可以考慮回頭與自己熟悉的銀行洽談，看看是否能獲得更優惠的條件。此外，隨著近年來預售屋的大量建設，交屋潮帶來的核貸壓力也不容小覷。銀行的貸款額度可能會因為大量的貸款申請而達到飽和，導致一些貸款申請被推遲到次年處理，這對於即將交屋的購屋者來說無疑是一大挑戰。
對於有意購買房屋的人來說，平時就應該注重培養良好的貸款體質和維護個人信用評分。如果你計畫在近期買房，建議避免做以下影響信用評分的事情：
- 信用卡或貸款遲繳
- 動用信用卡循環利息
- 使用信用卡預借現金
- 3個月內聯徵被銀行查詢次數超過3次
- 無任何授信往來紀錄（信用空白）
- 申請貸款（包括信貸或車貸）
如果你想了解自己的信用評分，可以向聯徵中心申請個人信用報告，每年都可以免費查詢一次，可以透過手機APP、電腦、郵寄或臨櫃申請。
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