2025年最佳換屋策略懶人包

永慶房產專家詳解限貸令下的三種換屋策略，包含先買後賣、先賣後買與善用首購優惠。

在第七波信用管制（限貸令）實施後，換屋策略成為熱門討論話題。雖然第二戶以上房貸成數受到限制，但有條件排除換屋族和繼承者，使換屋仍具操作空間。以下為不同策略分析及建議：

一、限貸令對換屋的影響

• 第二戶房貸成數：名下已有房貸者，新申請第二戶房貸成數限縮至5成，且無寬限期。
• 排除條件：若換屋族選擇「賣舊屋換新房」，可簽切結書承諾一年內出售舊屋，免受成數限制，且享有寬限期。
• 首購身份條件：需無房且無房貸紀錄，方可享85%房貸成數及較低利率（目前約1.5%-2%）。

二、三大換屋策略解析

先買後賣

• 優點：不影響搬遷過程的銜接，避免因賣舊屋影響購屋決策。
• 缺點：需承擔兩筆房貸壓力，可能影響第二戶房貸成數與利率；若舊屋賣不掉，財務壓力增加。

先賣後買

• 優點：恢復首購身份，享有較高貸款成數（85%）與優惠利率；財務風險較低。
• 缺點：需預留時間處理搬遷與尋找新房，可能因市場波動影響購屋選擇。

利用配偶或家庭成員申貸

• 優點：繞過限貸令，爭取首購優惠利率；不影響主要購屋者名下貸款條件。
• 注意：

1. 房地合一稅的重購退稅可用配偶名義，但土地增值稅需同一人登記。
2. 若非主要貸款人，信用條件可能影響利率優惠。

三、特殊情境：繼承房產的影響

• 繼承房產不受限貸令影響：除非購買高價住宅，否則新增房貸條件不受影響。
• 共同繼承的首購資格：若房產面積小於40平方米，仍可保有首購資格。

選擇換屋策略時的關鍵建議

• 依財務能力評估策略：同時負擔兩筆房貸風險大，需準備足夠的自備款。
• 了解貸款條件與市場：與銀行確認首購或第二戶房貸利率條件，避免錯估支出。
• 謹慎評估房市趨勢：選擇策略前，了解當地房價走勢與成交速度，降低賣屋風險。

無論是「先買後賣」還是「先賣後買」，最重要的是結合個人需求與財務規劃，並尋求專業諮詢，以在2025年的換屋市場中抓住最佳機會。

仲祿房地產新聞

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