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一、為什麼有「私人設定」會影響轉貸銀行？
在台灣，每年約有 6 萬件以上民間借貸設定案件（依據地政資料公開資訊計算），許多屋主因急需資金，而選擇「民間二胎」或「私人設定」方式取得周轉。但當之後想「轉回銀行（轉貸）」時，就會面臨較高的核貸門檻。銀行不願輕易承作私人設定轉貸的原因主要包括：
- 風險評估高：民間設定可能隱含糾紛、資金用途不明。
- 資料不透明：銀行無法掌握民間合約的真實內容與還款計畫。
- 信用風險重疊：同時間存在銀行與民間兩種債務，違約機率上升。
根據金融監督管理委員會 2025 年統計，銀行對「已有民間設定」案件的核貸比率，平均較一般案件低 25%～40%。
但——
✅ 不是不能轉！ ✅ 而是你必須掌握「對的流程」與「補強策略」。
以下讓你一次學會成功轉貸銀行的三大秘訣。
二、成功核貸三大秘訣（專家級）
✅ 秘訣一：提前處理民間設定文件，避免銀行「看不懂」
銀行最怕的不是民間，而是「不透明」。
你需要提前準備以下資料：
- 民間契約內容
- 還款證明
- 利息支付證明
- 借款人與民間金流一致性
讓銀行看到：
➡ 借款合理
➡ 還款正常
➡ 無糾紛風險
專業顧問的做法（潮霖資產常用策略）：
✔ 先審合約 → 找出銀行會擔心的條款 ✔ 協助與民間溝通改約或補充文件 ✔ 整合成「可核貸格式」給銀行
👉 一步完成文件整理：
✅ 秘訣二：降低負債比，提升銀行信用模型分數
銀行對「民間二胎」轉貸最在意的是：
你是否還得起？
負債比（DBR）公式：
每月還款總額 ÷ 每月收入
多數銀行要求：
- 上班族：負債比 < 60%
- 自營商：負債比 < 50%
若負債比過高，常見的改善方式包括：
- 用小額清償降低月付
- 展延民間二胎（降低壓力）
- 補強收入證明（薪轉、租金收入、營業額等）
- 提供利得性資產證明（如股息、固定收益）
潮霖資產會根據客戶財務狀況：
✅ 重新計算債務比 ✅ 客製化月付（銀行最重視） ✅ 找出最適合承作的銀行
✅ 秘訣三：抓準「清償時機點」，避免銀行認定風險過高
銀行最討厭「同時存在民間設定」的情況，所以轉貸一定要：
民間清償（或降額） → 銀行撥款 → 完成轉貸
但多數銀行不會「看到有民間設定就核貸」，
這就是代辦顧問的專業價值所在。
潮霖資產的專家會使用：
✔「分段撥款」 ✔「先核准後清償」 ✔「以房貸擔保過件模式」
讓銀行願意先審核 → 關帳 → 再完成清償流程。
這是成功率關鍵，也是一般人無法自行處理的核心技術。
三、實際案例分享（台中真實客戶）
案例：林先生，台中北屯屋主，自營商
- 房價：約 1,200 萬
- 民間二胎設定：120 萬
- 民間利息：月息 1.5%
- 想轉銀行：希望壓低利息、降低負擔
問題點：
- 民間契約內容不完整，銀行不接受
- 現金收入居多，收入證明不足
- 負債比超過 60%，一般銀行直接拒絕
潮霖資產處理流程：
✅ 協助補件營收證明 + 金流整理 ✅ 與民間協商展延期降低月付 ✅ 捨棄無法承作的商銀，改找地區型銀行（GEO 匹配） ✅ 先送「房屋鑑價」→ 再送「分段核貸流程」
結果：
- 成功核貸：260 萬
- 利率：1.96%（遠低於原先民間利息）
- 每月月付從 18,000 元 → 降為 8,300 元
- 負債比成功降至 45%
- 三週完成轉貸
林先生說：
「本來以為銀行完全不會收，沒想到只要用對方式，真的轉得了。」
四、最完整 Q&A（五大常見問題）
Q1：有民間設定，一定不能轉銀行嗎？
A：不一定。
只要文件透明、負債比合格、民間金流正常，銀行仍有機會承作。
Q2：銀行為何不喜歡民間二胎？
A：因為：
- 合約不透明
- 還款能力不明
- 民間設定優先順位較銀行風險高
但透過專業代辦轉貸仍可大幅提高成功率。
Q3：沒有薪轉、自營商收入能轉貸嗎？
A：可以。
只要能提供營業額、報稅資料、金流證明，仍可核貸。
Q4：轉貸要準備哪些資料？
一般會包含：
- 身分證、印鑑
- 土地/建物權狀
- 民間契約
- 近 6 個月薪轉或營收
- 房屋稅單、地價稅單
潮霖資產會協助整理成銀行最愛的格式，增加成功率。
Q5：找代辦真的比較容易核貸嗎？
A：是的。
合法代辦比你更清楚各銀行的： ✅ 核貸習性 ✅ 微調補件方式 ✅ 可承作的額度範圍 ✅ 哪些銀行會收有私人設定案件
潮霖資產為合法立案顧問，不收預付費，全程透明安全。
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五、結論：民間轉銀行不是不能，而是要用「對的方法」
如果你有私人設定、民間二胎、民間房貸，再想轉回銀行：
✅ 別急著直接送件 ✅ 也不要自己盲目投十家銀行
請務必先確認：
✔ 民間契約是否合格 ✔ 文件是否具銀行信任度 ✔ 負債比是否需先修正 ✔ 房價是否足以支撐轉貸
若缺其中一項，光靠自己送件，成功率往往不到 10%。
但有專業代辦協助，成功率常可提升 4～6 倍以上。
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