房地產會不會跌？
閱讀時間約 2 分鐘
●不同世代，不同觀點
今天一大早，群友們體力很好，討論著房地產的看法，年紀成熟的群友訴說著自己當年的好運氣與眼光，也感謝上蒼讓他們當初買進價格很低。
也有著網友分享著對於房地產趨勢的悲觀，最近剛賣了一些手頭上持有的標的。
至於年輕的朋友，則在想著能負擔的標的大概是1,500萬元。(註：最近許多同事、朋友挑選的標的大概是這個價位的房子)
讓我們來模擬貸款試算一下1,500萬元的貸款支出...
也就是說每個月要支付大約5萬元，過去都建議每月貸款支付金額不要超過每月收入的30%，但我覺得實際上還是用40%來算比較務實。
所以，夫妻倆沒有12萬元，請不要買1,500萬元價位的房子，建議總價1,000萬元為宜，因為夫妻倆大約只要8萬元的月收入。
還有一個蠻大的問題，未來的薪資是否能維持現在的狀況，如果可以，那30年的貸款就不必太擔心，大概就是支付到退休的時候。
註：利率部分，目前我的看法是長期維持在低利率。
●房價的部分呢？
比較有趣的問題在於如果房價趨勢下跌，我現在買房子是正確的選擇嗎？
這是一張每年出生人口的圖表，假設27-41歲為購屋主力，可以發現目前購屋區球大約是32萬，相較於過去40萬來說，也大概還有八成。
10年之後，2029年，購屋主力變化不大，不過考量重劃區大量開發，供給量增加，以及繼承集中化的結果，都會導致房地產需求逐漸不足。
20年之後，2039年，購屋主力很明顯崩跌到20萬的出生人口，是目前的大約六成(20/32)，再加上死亡率大幅度上升，每年死亡人數從17萬，20年後接近30萬人，繼承集中化將使得房地產需求大幅度降低。<2044年火化場不足想「好走」也難！(2)>
●建議
要買房子隨時都可以買，也不必等到房地產崩跌。
建議挑選符合下列要件的標的：
- 市區(人口集中化)。
- 小坪數(每戶人數變少)。
- 離交通要道近。
- 離醫院近(老年人口的需求)。
- 重劃區價格較低，但要挑有人集中的區域，不要挑沒有人來的重劃區(例如八里重劃區)。<房地產從谷底回升了嗎？新北+桃園5大區域 下手前先看問題出在哪>
至於手頭上的房子要不要賣？
- 有公寓四樓以上，且難以出租，因為人口老化，膝蓋變差，這類型的標的就比較不會想要。
- 開發腹地過大的區域，像是淡水，不建議持有。
- 非都市學區，學校可能是後三分之一排名的學校，未來可能沒學生可以出租。<台灣人不生、大學不退場，9年後學校系所少三分之一！>
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這個出版專題的內容能讓大家在實際操作的過程中，看看我是如何克服心魔，或者是無法克服心魔的窘態，正如同災難投資法那本書，並不是一本歌功頌德自己的投資法有多厲害，而是誠實地面對自己如何從不斷的犯錯中，找出問題的關鍵，並逐漸改善自己個性的缺失，也讓自己投資報酬率愈來愈好的過程。
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