【都市更新—我可以分幾坪?】

閱讀時間約 3 分鐘
這個是重中之重,太重要了!!!
所有屋主最關心的就是:到底可以分幾坪?分幾坪?分幾坪?
合建用民法來說事,就類似合夥關係,民法第667條:稱合夥者,謂二人以上互約出資以經營共同事業之契約。前項出資,得為金錢或其他財產權,或以勞務、信用或其他利益代之。合建的出資,就是屋主出土地,建設公司出蓋房子的錢,從這個角度而言,怎麼分配似乎很簡單,算算土地值多少錢,看看建設公司花了多少錢,分配比例就出來了。
舉例來說(為方便說明,不計入車位):9個屋主有台北市使用分區住三容積率225%的每坪100萬的土地100坪,拿危老獎勵40%,銷坪係數以1.55計算,約可蓋488坪的房子,每坪營造費用20萬,加計25%稅費,營建費用以每坪25萬計算。建設公司花488*25=12200萬,屋主出土地100*100=10000萬;按出資比例,將本求利,9個屋主分回10000/(10000+12200)=45.045%,約可分回219.82坪,平均1個屋主分回24.42坪。在土地價格每坪100萬、營建費用每坪25萬的狀況下,屋主最起碼須分回24.42坪,不然就是建設公司欺負人。從上面的計算也可以看出,土地價格越高,營建費用越低,屋主分回面積越多。
看起來建商分54.955%天經地義,可是通常事情沒那麼簡單。
問題來了,假設舊房子是以建蔽率60%蓋3樓計算,每個屋主的房子大概是20坪,暫且當成鄰居都很和睦,不考慮店面、一樓增建、頂樓加蓋、最近裝潢等問題,大家同意按土地持分面積分配,前面算出來的24.42坪,是權狀坪,扣掉公設比約35%,室內只有15.87坪,算到這邊結案下課,謝謝再見不必聯絡。若要滿足室內一坪換一坪,則1個屋主要分回20÷65%=30.77坪,9戶分回276.93坪,佔56.75%,建設公司分得211.07坪,若毛利以20%,代銷費用以5%計算的話,一坪要賣12200*1.2÷211.07/0.95=大約73萬。
公司法第一條開宗明義指出:本法所稱公司,謂以營利為目的,對建設公司而言,公司投入勞動、資本、企業家才能就是為了要賺錢。透過前面的說明,若屋主堅持室內一坪換一坪,可以算出,當房價低於12200÷211.07/0.95=大約61萬,建商完全無利可圖,除非降低營建費用,不然這個案子就掛了。
實務經驗,根本不會有屋主認同按出資比例的天經地義,那麼比的就是哪一家建設公司"有能力"降低營建費用,又願意"忍受"較低的報酬率,就能提出較佳的條件,獲得屋主的青睞。
弔詭的是,大家都想找"有能力"又能"忍受"低報酬的好建商,這樣的公司真的存在嗎?我們到底該相信一分錢一分貨?還是只要堅持不妥協,就能等到便宜又大碗?
或許身為屋主的您可以這樣問:到底可以分幾坪?分幾坪?你蓋什麼樣的房子?我到底可以分幾坪?
    留言0
    查看全部
    發表第一個留言支持創作者!
    關於合建這件事,別想的太複雜,就是建設公司拿錢出來,在地主的土地上蓋房子,用分得的房子拿出來賣,賣房子得到的錢要大於蓋房子的成本及稅費。也就是地主用土地換房子,是一種交換的概念。 寫成公式:(建設公司分得的房子+車位的總售價)—(蓋房子+賣房子的總成本)≧(建設公司希望賺的)   所以幾個關鍵點:
    朋友說: 我有一個同事他們家有人來談改建,他想問問建設開的這個條件合不合理。 我說: 30元的成本賣40元與20元的成本賣35元,哪個合理?成本、售價、利潤,他是用哪一個來判斷合不合理? 朋友說: 現在有實價登錄了,大家預估的房價應該都差不多吧!所以重點是成本囉? 我說: 土地談好並不是房子馬上可以
    不說不明白。         更新改建這件事,容積按照法令規定少不了你的,房價按照市場行情不是我能左右的,其中稍微可以掌握調整的就是營建成本。         孟子說:一日之所需,百工斯為備,建築做為八大藝術之一,從無到有當然沒有那麼簡單。         一般人講到營造費用,所謂一坪蓋多少錢,通常
     王老先生有塊地,容積率只剩240%了,但好歹強過120%,房子還是要蓋,那麼100坪的土地只能蓋240坪房子嗎?房子蓋高一點是不是大家就可以分多一點?         先解決蓋高一點的問題。打個比喻,一包香菸20根,直放煙盒高,側放煙盒矮,平放菸盒扁,一包菸有三個高度,高是20根,矮也20根,放平
    不管談都更、危老還是改建,最重要的當然就是坪數,坪數是所有分配的基礎,必須先瞭解一下。 王老先生有塊地,靜靜的位在一條十公尺道路旁邊,在建蔽率時代(很多老大人會停留在這個年代),蓋棟七樓的房子,可建容積率可高達392%,路越寬容積越高。 可是後來政府說都市要有計畫,營建署在1999年的6月16日發出
    問的好,為什麼要都更?我一直在想, 房子現在就好好的啊, 為什麼要都更?都更有什麼好處?   曾經看過王小剛拍的電影「唐山大地震」,一個「強震23秒、餘震32年」的故事,改編自女作家張翎的小說《餘震》。 印象深刻的一句話:「沒了,才知道啥叫沒了。」 另外一句話是這麼說的:「七六年地震,把我媽這輩子全
    關於合建這件事,別想的太複雜,就是建設公司拿錢出來,在地主的土地上蓋房子,用分得的房子拿出來賣,賣房子得到的錢要大於蓋房子的成本及稅費。也就是地主用土地換房子,是一種交換的概念。 寫成公式:(建設公司分得的房子+車位的總售價)—(蓋房子+賣房子的總成本)≧(建設公司希望賺的)   所以幾個關鍵點:
    朋友說: 我有一個同事他們家有人來談改建,他想問問建設開的這個條件合不合理。 我說: 30元的成本賣40元與20元的成本賣35元,哪個合理?成本、售價、利潤,他是用哪一個來判斷合不合理? 朋友說: 現在有實價登錄了,大家預估的房價應該都差不多吧!所以重點是成本囉? 我說: 土地談好並不是房子馬上可以
    不說不明白。         更新改建這件事,容積按照法令規定少不了你的,房價按照市場行情不是我能左右的,其中稍微可以掌握調整的就是營建成本。         孟子說:一日之所需,百工斯為備,建築做為八大藝術之一,從無到有當然沒有那麼簡單。         一般人講到營造費用,所謂一坪蓋多少錢,通常
     王老先生有塊地,容積率只剩240%了,但好歹強過120%,房子還是要蓋,那麼100坪的土地只能蓋240坪房子嗎?房子蓋高一點是不是大家就可以分多一點?         先解決蓋高一點的問題。打個比喻,一包香菸20根,直放煙盒高,側放煙盒矮,平放菸盒扁,一包菸有三個高度,高是20根,矮也20根,放平
    不管談都更、危老還是改建,最重要的當然就是坪數,坪數是所有分配的基礎,必須先瞭解一下。 王老先生有塊地,靜靜的位在一條十公尺道路旁邊,在建蔽率時代(很多老大人會停留在這個年代),蓋棟七樓的房子,可建容積率可高達392%,路越寬容積越高。 可是後來政府說都市要有計畫,營建署在1999年的6月16日發出
    問的好,為什麼要都更?我一直在想, 房子現在就好好的啊, 為什麼要都更?都更有什麼好處?   曾經看過王小剛拍的電影「唐山大地震」,一個「強震23秒、餘震32年」的故事,改編自女作家張翎的小說《餘震》。 印象深刻的一句話:「沒了,才知道啥叫沒了。」 另外一句話是這麼說的:「七六年地震,把我媽這輩子全
    你可能也想看
    Thumbnail
    重點摘要: 1.9 月降息 2 碼、進一步暗示年內還有 50 bp 降息 2.SEP 上修失業率預期,但快速的降息速率將有助失業率觸頂 3.未來幾個月經濟數據將繼續轉弱,經濟復甦的時點或是 1Q25 季底附近
    Thumbnail
    近期的「貼文發佈流程 & 版型大更新」功能大家使用了嗎? 新版式整體視覺上「更加凸顯圖片」,為了搭配這次的更新,我們推出首次貼文策展 ❤️ 使用貼文功能並完成這次的指定任務,還有機會獲得富士即可拍,讓你的美好回憶都可以用即可拍珍藏!
    Thumbnail
    地主在都市更新事業計畫中,因為建商變更建築師而打算提起行政訴訟,引發爭議。文章解釋了變更都市更新事業計畫時是否需要經過主管機關審議、甚至地主同意等問題,並就建商自行更換建築師的爭議提供瞭解析。
    Thumbnail
      如果你是位被劃入都市更新單元的居民,好不容易等到所有居民百分之百同意都更,並且走完事業及權利變換計畫核定、取得建造執造、拆除執照、點交、搬遷等過程,而上述這些過程大約走了9年。突然,一夕之間,都更地區被提報為文化資產,短短4個月,都更單元內的某棟建築被認定為市定古蹟。原先都更的規劃設計全
    ※我也是講師之一,對危老重建有興趣的朋友,歡迎報名參加! 臺北市自行實施都市更新發展協會 第一梯次113年度『臺北市危老重建推動師專業人員培訓講習班』熱烈報名中預定開課:B、C組113/03/30(六)、03/31(日)、03/31(六) 官網資訊 www.urda.tw/202306a
    Thumbnail
    做都市更新,如果目標是要保留原有文化的底蘊再升級,是一件很困難的事情。困難的地方在於城市是人性複雜體的集合體,原本是人聲鼎沸的市場、小吃聚落,但可能因為道路的小小更動,一個商圈就沒落了。
    Thumbnail
    拿投資理論評論現實是種妄想症 拜託唷,唸完《論語》你也不是孔子,只是個妄想自己是孔子的凡人。 居然有作家在「方格子」內發文,影射本蛙跟那個cMoney 敗類,屬於同一個「黑色豪門企業」,分別扮黑臉及白臉一唱一和一起斂財,本蛙對你客氣什麼~文人無行、斯文敗類。 孬種才用影射,表示沒證據純粹捏造。
    殺意,多麼常見的詞。    至少對我來說,我是真心想拿枕頭把前任悶死過好幾次,動機卻如鼻屎般大小:他沒掀馬桶蓋、他回家只會打電動、他跟我出門沒有牽著手過馬路、他沒有認真的說那些我愛你。 也或許其實他都有做到,只是在滾滾的日常裡我忘記了那些回應,他或許已經用盡一切靠近我的心。    只是他依舊沒做到
    Thumbnail
    台灣社會近年來都市更新話題一直是個很熱門話題。都市更新話題不斷被炒作與討論,都市中老舊房屋比比皆是、國內都市更新制度儘管未臻完善,但對住戶而言已算有利。重點是如何老屋再利用或是翻新蓋大樓成為一大問題,再生願景館便是一棟老屋再利用博物館。 都市再生願景館相關資訊:: 地址: 台北市大安區忠孝東路三段2
    Thumbnail
    評議秘密原則 今天民事訴訟法課堂討論到法院組織法第106條的評議秘密原則,也就是合議庭法官共同形成判決的秘密會議,其過程成必須保密,其制度目的是為了: 避免危害司法威信:使合議庭的對外意思表示具一致性,避免矛盾判決 使參審法官們共同負責、保護人生安全、使法官能獨立審判:主要為避免面對當事人之壓力
    Thumbnail
    WALKEN運作: 1.代幣經濟有GEM,靠走路得來;WLKN,遊戲內對戰或是市場交易 2.升級需要兩種幣,一開始會有免費腳色,升級到等級六,就會變成NFT,當然角色與裝備也可以用買的(WLKN、SOL),也是本文重點 3.對戰,不同等級可以在不同場地進行,獲取不同的WLKN,高級場地就有高獎勵
    Thumbnail
    張林春妹接受採訪時,一邊笑著和我們聊天,一邊熟練地在新家的廚房切菜、滾水、快炒,流理臺上錯落陳列的食材,接連變成一道道令人垂涎的菜餚。鹽水蝦、清炒蘆筍、雪菜黃魚、炒年糕,長方形的餐桌不知不覺已經被張媽媽的功夫菜塞滿。 除了是張媽媽的拿手好菜,這些菜餚也是大陳居民的家鄉味...
    Thumbnail
    重點摘要: 1.9 月降息 2 碼、進一步暗示年內還有 50 bp 降息 2.SEP 上修失業率預期,但快速的降息速率將有助失業率觸頂 3.未來幾個月經濟數據將繼續轉弱,經濟復甦的時點或是 1Q25 季底附近
    Thumbnail
    近期的「貼文發佈流程 & 版型大更新」功能大家使用了嗎? 新版式整體視覺上「更加凸顯圖片」,為了搭配這次的更新,我們推出首次貼文策展 ❤️ 使用貼文功能並完成這次的指定任務,還有機會獲得富士即可拍,讓你的美好回憶都可以用即可拍珍藏!
    Thumbnail
    地主在都市更新事業計畫中,因為建商變更建築師而打算提起行政訴訟,引發爭議。文章解釋了變更都市更新事業計畫時是否需要經過主管機關審議、甚至地主同意等問題,並就建商自行更換建築師的爭議提供瞭解析。
    Thumbnail
      如果你是位被劃入都市更新單元的居民,好不容易等到所有居民百分之百同意都更,並且走完事業及權利變換計畫核定、取得建造執造、拆除執照、點交、搬遷等過程,而上述這些過程大約走了9年。突然,一夕之間,都更地區被提報為文化資產,短短4個月,都更單元內的某棟建築被認定為市定古蹟。原先都更的規劃設計全
    ※我也是講師之一,對危老重建有興趣的朋友,歡迎報名參加! 臺北市自行實施都市更新發展協會 第一梯次113年度『臺北市危老重建推動師專業人員培訓講習班』熱烈報名中預定開課:B、C組113/03/30(六)、03/31(日)、03/31(六) 官網資訊 www.urda.tw/202306a
    Thumbnail
    做都市更新,如果目標是要保留原有文化的底蘊再升級,是一件很困難的事情。困難的地方在於城市是人性複雜體的集合體,原本是人聲鼎沸的市場、小吃聚落,但可能因為道路的小小更動,一個商圈就沒落了。
    Thumbnail
    拿投資理論評論現實是種妄想症 拜託唷,唸完《論語》你也不是孔子,只是個妄想自己是孔子的凡人。 居然有作家在「方格子」內發文,影射本蛙跟那個cMoney 敗類,屬於同一個「黑色豪門企業」,分別扮黑臉及白臉一唱一和一起斂財,本蛙對你客氣什麼~文人無行、斯文敗類。 孬種才用影射,表示沒證據純粹捏造。
    殺意,多麼常見的詞。    至少對我來說,我是真心想拿枕頭把前任悶死過好幾次,動機卻如鼻屎般大小:他沒掀馬桶蓋、他回家只會打電動、他跟我出門沒有牽著手過馬路、他沒有認真的說那些我愛你。 也或許其實他都有做到,只是在滾滾的日常裡我忘記了那些回應,他或許已經用盡一切靠近我的心。    只是他依舊沒做到
    Thumbnail
    台灣社會近年來都市更新話題一直是個很熱門話題。都市更新話題不斷被炒作與討論,都市中老舊房屋比比皆是、國內都市更新制度儘管未臻完善,但對住戶而言已算有利。重點是如何老屋再利用或是翻新蓋大樓成為一大問題,再生願景館便是一棟老屋再利用博物館。 都市再生願景館相關資訊:: 地址: 台北市大安區忠孝東路三段2
    Thumbnail
    評議秘密原則 今天民事訴訟法課堂討論到法院組織法第106條的評議秘密原則,也就是合議庭法官共同形成判決的秘密會議,其過程成必須保密,其制度目的是為了: 避免危害司法威信:使合議庭的對外意思表示具一致性,避免矛盾判決 使參審法官們共同負責、保護人生安全、使法官能獨立審判:主要為避免面對當事人之壓力
    Thumbnail
    WALKEN運作: 1.代幣經濟有GEM,靠走路得來;WLKN,遊戲內對戰或是市場交易 2.升級需要兩種幣,一開始會有免費腳色,升級到等級六,就會變成NFT,當然角色與裝備也可以用買的(WLKN、SOL),也是本文重點 3.對戰,不同等級可以在不同場地進行,獲取不同的WLKN,高級場地就有高獎勵
    Thumbnail
    張林春妹接受採訪時,一邊笑著和我們聊天,一邊熟練地在新家的廚房切菜、滾水、快炒,流理臺上錯落陳列的食材,接連變成一道道令人垂涎的菜餚。鹽水蝦、清炒蘆筍、雪菜黃魚、炒年糕,長方形的餐桌不知不覺已經被張媽媽的功夫菜塞滿。 除了是張媽媽的拿手好菜,這些菜餚也是大陳居民的家鄉味...