預售屋交屋實戰

預售屋從開案、簽約買下、經過幾年的時間繳交工程款，最後終於可以交屋。從收到建商對保通知到驗屋、複驗、銀行撥款，過戶，這可以說是經過漫長時間等待之後的最後一哩路，有哪些地方需要注意的呢？

預售屋交屋流程的最後一哩路

前面訂簽開和工程款的部分就不多提了，即便是低首付，也是要在交屋前繳20%~30%不等的頭期款，買方要注意的就是政策相關的一些限制，例如第二屋目前規範只能貸款七成（除非有切結舊屋一年內會賣掉），第三屋只能貸款四成。這會影響到交屋時買方是不是需要補足因為政策規範而導致的頭期款不足問題。

如上圖所示，交屋的最後一哩路其實始於建商取得該預售屋的使用執照，然後開始銀行對保申請貸款，接下來是驗屋，有初驗複驗甚至是三驗，驗屋確認完簽名之後代書開始跑過戶流程，最後就是銀行撥款給建商，拿到權狀之後交付尾款。

然而實務上，並不會這麼完美。

皮朋哥經歷過幾個案子，都會在還沒拿到使用執照之前建商就寄送對保通知書來，甚至在還沒有拿到使用執照之前就要求住戶開始驗屋。至於你說這合不合法合不合理？坦白說預售屋的合約裡面還真沒有管到那麼細。以下來分享一下皮朋哥遇到的交屋問題和皮朋哥的看法：

• 預收款應該甚麼時候付？

暫收款大致上的內容

很多人在購買預售屋時，除了訂簽開、工程款、交屋尾款之外，經常會忽略了也要留足夠的一筆錢來付所謂的預收款。所謂的預收款，就是在過戶時必須要付的代書費、契稅、印花稅、還有建商會要求預收一定時間的管理費，可能還有瓦斯管線等等。在簽約時合約裡面會約定預收款的金額，一般來說可能是十幾二十幾萬，跟坪數大小有關。然後註明實報實銷、多退少補。

1. 預售屋代收款一：政府規費，包含：印花稅、契稅、登記費、書狀費。
2. 預售屋代收款二：代辦費及手續費，包含：銀行放款收取的火險地震險、貸款設定規費、徵信查詢費、過戶和設定的代書費。
3. 預售屋代收款三：建商管理相關費用，包含：管理費、過戶完但還未交屋發生的水電費、瓦斯管線費用。

問題是合約裡面不會有預收款的繳納日期，這是與工程款最大的不同之處。那問題來了，預收款甚麼時候應該付？理論上來說是對保完之後到交屋之前，都屬合理。因為對保之後是確定銀行能夠承作貸款，也是一個交屋的關鍵動作，因此對保完之後才會有契稅代書費等等的費用會隨之而來。

所以合理的預收款繳納時間，是銀行對保完之後再繳納即可。建商可能的步數是：要求買方很早很早對保，或是不管銀行對保進度就發函催促買方盡速繳納。

皮朋哥遇過一個預售案，是交屋前一年建商就發通知要求買方對保，當時不明白這些道理，傻傻就去對保，然後預收款也提前一年就付了。事後想想覺得不對，這不就是借錢給建商周轉嗎？然後一年之後因為時間拖太久了，對保資料過時，又要對保一次，還真的白白借錢給建商周轉了一年。雖然說不影響最後交屋結果，可是沒必要那麼早拿出來，拿去定存都還有利息收入呀！

• 使用執照還沒下來建商就要求驗屋合理嗎？

即使花錢請驗屋公司，還是大概知道一下到底是驗些甚麼比較理想

當然不合理。

使用執照既然還沒下來，那就代表一定還有缺失尚未改善，例如可能水電都還是臨時管線，或是建商並沒有好好作收尾，把屋況的缺失『外包』給買方的驗屋動作來作檢查。然而，也是有不少買方不介意，畢竟等了那麼久，不少人都會急著想要入住，因此先驗屋先複驗，然後交屋前就快點辦理借屋裝修這種做法，也是大有人在了。

然而這樣做還是有風險的，因為使用執照尚未拿到就同意驗屋完成，之後在裝修時如果遇到屋況有驗屋沒有驗到的瑕疵，在要求建商修繕的同時，可能就會產生糾紛，畢竟屋況若是有甚麼瑕疵，將會很難認定是建商屋況的瑕疵還是住戶自己裝修造成的損壞。

提早驗屋然後借屋裝修，好處是可以加速交屋流程，提早入住；壞處是若有屋況瑕疵要求建商修繕，可能會面臨各說各話，最後只能自行花錢處理的結果。這沒有對錯也沒有一定的判斷標準，只能說自己要好好評估建商的風評和售後服務，和自己所買的戶別驗屋的情況才能決定採取甚麼做法。

總之，想要提早優先入住，又願意承擔一些屋況的瑕疵風險，那提早驗屋，借屋裝修，提早入住不失為一個選擇；生性保守的購屋者，按照流程一步一步來也沒有問題。建商是沒有權利強迫要求買方在使用執照取得之前就安排驗屋的。

• 對保的銀行是不是只能用建商合作的？

當然可以自己找貸款銀行。

然而根據皮朋哥的實戰經驗，基本上建商通知是用幾十戶甚至幾百戶去跟銀行談一個類團購方案，所以自己去找銀行談房貸，皮朋哥個人是認為條件不太可能比建商配合的銀行來的更好。

當然，其實房貸並不是只能找銀行承作，有些特別的金融機構，像是地方的信用合作社、農會，甚至是壽險公司，也是可能可以詢問的對象。皮朋哥之前有一個成屋的貸款案件，就是在農會取得高於八成的貸款成數。若是對貸款成數、寬限期、甚至是搭配裝潢貸款、周轉金等等特殊需求，也不妨問問非主流的房貸承作金融機構，或許會有意外之喜。

• 對於建商交屋的品質，經過幾次修繕複驗之後依然不滿意，可以拒付交屋尾款嗎？

依照《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定，賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使照並接通自來水、電力、瓦斯配管等及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續，因此一般來說，交屋的流程應當是初驗，撥款、修繕、複驗、撥尾款才交屋。

有些買方在初驗複驗之後，依然覺得建商沒有把瑕疵修繕好，因此拒絕交付尾款，也拒絕讓銀行撥款。但實際上驗屋跟撥款是兩件事，除非是非常重大的瑕疵，像是海砂屋輻射屋甚至是房屋傾斜這種超級嚴重的瑕疵，否則民眾不能以驗屋沒過為理由拒絕交付尾款和阻止銀行撥款，否則很有可能反而被建商告違約。

另外，既然無法因為一些一般的瑕疵拒付尾款，買方等於是拒絕建商交屋的請求動作，換言之銀行會在未交屋前即撥款，然後從撥款日至交屋日為止，等於買方還沒開始入住，就要開始支付房貸的本金和利息，這樣其實反而是得不償失的。

然而這種狀況明顯違反『預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項』第18條第3項規定，有關金融機關核撥貸款後的利息，由買方負擔。但消費者並不清楚，該條文也規定，在賣方通知交屋日前的利息，應由賣方返還買方。但消費者若不知情，錢就會被建商白白A走了。

總之，民眾撥款後到修繕完成交屋的這段空窗期，可以要求建商返還房貸利息，在修繕完成前可別傻傻就簽下過戶同意書，否則一旦過戶後建商將有權拒絕給付利息補貼，民眾得仔細小心。