公寓隔套的結局 - 之一

先前提到皮朋哥有兩間公寓隔套的物件在收租，這一收呢，也收了八年左右。其實到後來是有點意興闌珊了，隔套收租的一個致命傷就是租客的流動率其實很大，遠比一般正常住家的流動率大得多。其實這也是很合理的一件事情，套房基本上出租的對象都是單身，頂多是情侶，單身者，換個工作經常也就要跟著換居住地點了；情侶更不用說，吵個架分手大概也就不租了，因此一年到頭在重新招租也是很正常的現象。

問題是退租後很少有屋況可以直接再招租的，都要整理過，油漆啊、家具設備更換啊、打掃去污啊，等等，有時候整理起來也不是一整天可以處理完的。八年耶，不算短了，坦白說是有點厭倦了。恰好在2019年時，上下班都會經過板橋的文化路，當時一堆預售屋的廣告，最令人印象深刻的就是『立信帝國花園廣場』，主打798萬入住板橋江翠北側重劃區。等等，798萬！？好像不貴啊！立馬來約去看屋，結果一看之後感覺好像發現一個新天地，好多美輪美奐的新建案非常吸引人！再回頭看看自己的老公寓和老透天...嗯...應該是時候來升級一下了！預售屋的故事容當後報，問題是想買預售屋總是得先惦惦看自己口袋夠不夠深，因此動了想要處分兩間隔套公寓物件的念頭。

先講中壢的隔套好了

其實我有點印象模糊到底三重和中壢哪一個物件先處理掉了，印象中記得是三重，但是三重那場戰役非常慘烈，因此先講中壢的吧。

其實到後來皮朋哥的小房東日子過得是有點無奈了，因為代租代管業者真的非常不靠譜，一來就是招租速度也沒有比我自己來快，二來找來的租客經常都是一些阿薩布魯的，收拾善後還讓我自己大傷腦筋。於是後來皮朋哥決定不再跟代租代管業者合作，都自己來。後來因為屋況變差了，也花錢重新油漆，更換新的SPC地板，讓整個屋況看起來可以明亮一點，然後後續就出租的比較順利一點，租金也從5,000 -> 5,500。

後來有位仲介打電話給我說要幫我找租客，到現場之後這位仲介反而問我有沒有意願要出售，那皮朋哥當然欣然同意。經過了兩個多月的銷售期間吧，後來找到一位買方，可是拉價不甚順利，最高只能拉到420萬，也就是皮朋哥當年買進的入手價。

坦白說，在2020年那個氛圍，正值COVID-19大爆發的時期，市場對於房價其實沒有甚麼太多樂觀的想法，大家聽到美國政府開始QE量化寬鬆，可是並沒有讓房價馬上一飛衝天，更別說公寓隔套原本就是特殊產品，只有包租公會接手。因此皮朋哥的想法是『過了這個村可能就沒下一個店』，反正我是要變現回來去買預售，只能當成少輸就是贏了。

於是也悻悻然的同意仲介的條件，以420萬脫手，等於這間公寓隔套經過八年，完全沒有給皮朋哥帶來任何資本利得，同時還賠上了當年買和處分時的仲介服務費、房貸利息、契稅、和土增稅！不計房貸利息，帳面上應該是30萬左右的虧損。八年的房貸利息，試算過後應該是約75萬左右，因此總支出是105萬！

那收入呢？滿租租金是22,000左右，一年算實收10個月租金就好，八年租金總收入是176萬左右，還沒算上每個月的第四台網路費和期間的一些設備家具整理等等費用，說到底，經過八年，這間公寓隔套只能算是損益兩平或是稍微小賺。

這樣大概估算下來，每年的實收租金收益只有少得可憐的8萬出頭，真的是太慘了！考慮當初的頭期款168萬，這報酬率連2%都不到！

處分完之後大概也只有拿回238萬左右的現金，想一想有點慘，這筆錢大概只能當成一間預售屋的訂簽開款項而已。

再過分一點計算，考慮通膨因素，這樣的收益大概跟定存相比也沒高到哪裡去，真的是房東做了個辛酸寂寞。

這就是皮朋哥房地產投資生涯中最失敗的一筆投資，雖然沒有賠錢，可是講出來連自己都會鄙視自己，可以說是生平的奇恥大辱啊...

原因總結

後來皮朋哥有自我檢討了一下這筆投資到底為什麼會如此失敗，大概是下面這些原因：

• 皮朋哥對中壢車站附近的市場和行情太不了解。說到底就是其實當年我買貴了，就算是已經隔好的物件，420萬還是太貴！如果買到250萬左右，自己規劃設計，應該是不會到達420萬這樣的買進成本。如果是在400萬以下，那還算是稍微有利可圖。
• 對租金行情太過樂觀。當時銷售仲介還拿出既有租客的合約佐證，一間套房月租金高達6,500元，當然要扣10%服務費，實拿到手也有將近6,000元。可是這些租客很神奇的合約到了就一率不續租了！？結論就是我上當啦！其實以那個物件的條件而言，6,500根本很難租得出去！
• 該小區的環境不甚佳。雖然地點是不錯，離中壢火車站近，生活機能也非常好，可是該棟公寓的設計不怎麼理想，甚至沒有大門，一樓入口的大門還是後來住戶因為治安考量一起出錢裝上去的。
• 隔好的套房設計也不太理想，雖然間間都有陽台，但是廁所非常小，居住起來其實並沒有很舒適，缺少能夠留下租客續租的強烈誘因。

算是蠻失敗的一個經驗吧。不過至少還能安慰自己有全身而退安全下莊。原本皮朋哥另一個方案是花一筆大的重新翻修，不過想一想，這種行為非常類似股市投資的加碼攤平，在沒有明確利益的條件下再投入資金也是一種風險，於是思考再三之後還是放棄。決定將資金抽出來投入江翠北側重劃區的預售屋了！

以上，說出來真是有點丟臉的一段投資經歷，公告天下以戒後來。

至於更精采的三重公寓隔套又是甚麼故事呢？請待下回分解了。