米哥看房-八德【合陽捷運湛】

合陽捷運湛外觀示意圖

米哥看房的第三集離開了桃園後站區域，來看到寶佳集團在鄰近的八德大湳地區推出的新案【合陽捷運湛】，本案基地位置在八德區大福街199號旁，主打優勢就是距離將來桃園捷運綠線的G05站只有約400公尺，且鄰近廣豐特區的便利機能。

而依據目前桃園捷運工程局網頁顯示資料可以知道，未來G05捷運站將會有一個開發案，但旁邊其餘屬於東培公司舊廠區的土地，則沒有參與捷運的共構開發，因此預計未來應該是由東培公司自行決定是否更新運用。

G05位置與合陽捷運湛位置圖(編輯自桃園捷運工程局)

G05出入口土地開發模擬圖(取自桃園捷運工程局)

接下來談談合陽捷運湛這個建案。

合陽捷運湛

合陽捷運湛平面圖

規劃

合陽捷運湛總共分成ABC三棟，地上13樓地下3樓，共171戶住家屬於中型社區，而本案因為沒有面臨介壽路，故建商並沒有在一樓規劃店面。

從平面圖可以看到，A棟為一層四戶二梯，B、C棟則為一層五戶兩梯，梯戶比為1:2至1:2.5，米哥覺得還不錯，至於基地雖不算是完全方正，但973坪的大基地讓本案仍然可以規劃出大面積的開放式造景及坡道平面的車位。

而基地南方現況是5層樓高的國防部軍眷宿舍，北方則為本案建商未能一併整地開發的農田，因此如果有考慮選擇面南方的戶型，米哥建議選擇6樓以上的樓層才會有較好的視野。

配置

合陽捷運湛樓地板應為15公分，除一樓外每層樓高度為3米2，廚具部分使用林內三機，衛浴部分使用TOTO，地板則是採用SPC石塑地板，整體上來說米哥認為屬於普通、中規中矩的配置。

電梯部分採用永佳捷，這個就跟之前介紹過的合雄新站一樣了，看來未來寶佳集團的建案應該都是以這個寶佳轉投資品牌的電梯作標配了，品質如何就等日後感受囉。

環境

合陽捷運湛基地位在八德大湳地區，距離未來桃園捷運G05站約400公尺距離，米哥實測從基地位置步行至G05站預定地位置需要大約4、5分鐘的時間，可以說是相當的近，而學區部分走路約9、10分鐘可達大勇國小，國中的話就離建國國中比較遠了。

公園綠地的部分雖然旁邊沒有任何公園，但除了自身社區已規劃的不小的造景可供漫步之外，只要騎車或步行轉個彎就可抵達廣豐重劃區內的廣豐公園，同時享有置地廣場等店家的便利機能。

米哥實際看屋戶型

各格局坪數

B1 2房2廳2衛 27.66坪

優點：

1. 格局方正柱位幾乎外推
2. 沒有走道浪費空間，坪效良好
3. 衛浴皆有開窗
4. 客廳視野範圍無遮蔽

缺點：

1. 缺乏玄關設計
2. 5樓以下可能與旁邊國軍宿舍棟距稍近
3. 有西曬疑慮

這戶型米哥認為是合陽捷運湛內最佳格局，且屬於兩房格居中少有的兩套衛浴的規劃，也因此代銷人員表明將會是本案單價最高的格局，價格部分，米哥現場得到開價可能落在每坪45萬左右，含車位總價應該在1400萬元，米哥認為實際開賣應該是有議價空間，可能的成交單價推估落在42萬至43萬左右。

C3 2房2廳2衛 23.75坪

優點：

1. 格局方正
2. 沒有走道浪費空間，坪效良好

缺點：

1. 缺乏玄關設計
2. 兩間衛浴都沒開窗
3. 客廳未能直接採光

這戶型是合陽捷運湛內坪數最小的格局，但竟然也規劃了少有的兩套衛浴，米哥個人是很喜歡，但因為只有單面採光，也因此在經典的川字格局下，珍貴的採光面就只能留給了房間以及廚房(明火)，而因為屬於小坪數，所以代銷人員表示這個格局的單價會僅次於B1，米哥現場得到開價同樣可能落在每坪45萬左右，含車位總價應該在1200萬元，而米哥認為實際開賣應該也是有議價空間，可能的成交單價推估落在42萬至43萬左右。

結論

合陽捷運湛是八德大湳地區尤其是廣豐特區周遭相隔多年再次推出的新建案，區域新屋房源稀缺的情況仍然持續中，而本案目前尚未開賣，詳細的價格都要等到農曆年後才能確定，但從附近的價格上來分析，雖然附近桃大誠的2房實價登錄已破5字頭，但米哥認為當初第一個接手桃大誠5字頭的買方要馬是誤認他買的單價是總價/(房子+車位)坪數，不然就是真的錢多多，總之5字頭的價格米哥認為絕對是偏離此區域的行情了。

而合陽捷運湛目前的45萬開價，雖然沒有像桃大誠成交價恐怖，但也有過之而無不及，以隔壁寶欣G5站近期成交價約38至39萬來看，米哥原本期待的價格約在40-42萬，甚至以投資角度來看能壓在39-40萬左右入手才是比較理想的價格，畢竟離G07最近的合雄新站，3個月前第一波實價登錄也才落在44-45萬左右，本案又離三鐵共構的桃園車站遠了兩站，價格理論上應該要更甜一點才是，因此米哥認為本案自住的話仍然可以考慮入手，畢竟廣豐特區新案真的沒有了，投資的話目前的開價實在是不怎麼吸引人，就看過年後的實際價格會不會往40靠攏了。