《市政官邸3號》：代銷龍頭的最新力作

最近皮朋哥對於房地產市場頗感迷惘，因此覺得不該閉門造車，反而應該出去轉轉。想要了解到底未來市場會怎麼走，或是感受短線上市場的氣氛，當然就要看看龍頭老大怎麼說。因此代銷龍頭甲山林負責的案場，或可探知一二？

有一段時間沒有去三重走走了，剛好看到《市政官邸3號》的廣告，除了這個建案本身之外，去了解一下市場行情和代銷的態度也是一個不錯的選擇。

《市政官邸3號》的位置算是不錯，離主要幹道重新路不遠，開車跨過重新橋就是二重重劃區的右岸，走新北大橋到板橋也是非常快。至於大眾運輸，離橘線先嗇宮站約650公尺步行約10分鐘的時間，一站到三重站可轉機捷，一站到頭前庄站可轉環狀線。以交通而言算是相當不錯。

《市政官邸3號》的建築基地為難得一見的三面臨路，面積也有1394坪。共有兩棟建築，基本上兩棟幾乎是一模一樣，A棟為20層樓高，B棟則是19層樓高，一層9戶2電梯，梯戶比不算太好。

其中A棟面西邊，有興穀國小和神農公園，中高樓層棟距號稱有105米超大棟距；B棟面東邊，因為東邊似乎不會有比《市政官邸3號》更高的建築，因此高樓層頂樓或可欣賞新北大橋和水岸景色。注意《市政官邸3號》並非河岸第一排。

北邊五谷王北街有一座很大的廟宇，是三級古蹟先嗇宮，應該為本案最大的抗性。

生活飲食機能的部分，個人認為左岸目前算是欠佳，附近有一些為數不多的小吃攤，應該沒幾個月就會吃膩了。大賣場則是在重新路上的家樂福，距離約1.2公里；還有IKEA約1.5公里。其實講起來離環狀線的幸福站，也是只有1.7公里而已，因此要去頭前重劃區那邊打牙祭也是沒甚麼大問題。

《市政官邸3號》的外觀設計比較像是文青風，個人覺得算是蠻好看的。配色比較淺色一點，不會那麼厚重的感覺。

公設的部分有比較特別一點，頂樓有空中泳池，一樓也有個漂亮的中庭花園。建蔽率才32.96%，這樣的社區住起來應該會蠻舒服。不過空中泳池的部分，對於A棟頂樓的住戶就會有一點疑慮，雖然說《市政官邸3號》有提供10年的防水保固，但我想要是因為泳池的關係導致自家漏水...這應該會是一個很大的惡夢。個人是完全不會考慮頂樓戶別。

本案重點速覽

• 開案：2024/05；預估完工：2028/Q4
• 基地面積：1394坪
• 公設比：34.8%；建蔽率：32.96%
• 預估管理費：80元/坪
• 共有AB兩棟，A棟20層樓高；B棟19層樓高
• 戶數：共333戶住家，12戶店面
• 停車場：347個平面車位（預留充電設備），開挖至地下5樓
• 標準層挑高3米4，這也很不錯

建材亮點

• 最大亮點是配備Pulltex防霾紗窗，這個很貴的。
• 窗戶是昭和氣密窗搭配5+5mm膠合玻璃，玻璃為台玻公司出品。
• 電子鎖是APD品牌，這個皮朋哥有用過，好用。
• 採用SA級鋼筋續接器，使本案達到6級的抗震能力。
• 浴室防水不分乾濕區皆做到210cm高，同時提供10年的防水保固。
• 其他廚具衛浴配備就普普通通。

選戶參考

《市政官邸3號》開案三個月了，早鳥早就飛走了。皮朋哥認為漂亮的兩房也早就沒了，退而求其次，接下來就來看看還有甚麼可以挑的吧。看了看大概就A7戶別還可以。

• 室內無大柱子，裝修較為容易，至於大樑則是橫跨在廁所和廚房上方，基本上沒有樑壓床的困擾。
• 冷氣室外機佔掉陽台空間較不理想。
• 廚房和房間皆有對外窗不錯。廚房若不關門，光線仍可照進客廳，讓客廳不會完全黑漆嘛烏的。
• 廁所空間個人認為算是寬敞好用。
• 次臥約1.8~1.9坪大小，偏小，但是小坪數也無法要求太多了。
• 客廳面寬為3米。
• 進門處鞋櫃設計要花點心思，還有電器櫃看起來只能把餐桌拿掉不然也沒地方放。
• A7戶別中高樓層棟距採光相當不錯，但是可能會有西曬問題。

心得與短評

價錢的部分，A7-17F開價約85萬不二價，含B2大車位總價是2200萬，車位很貴要280萬。只能說兩房產品還是很熱門很貴，也都是最早最掃光的。而這價錢跟皮朋哥較為熟悉的江翠北側重劃區是幾乎平起平坐，但個人還是比較偏好江翠北側重劃區就是了。

順道一提，《市政官邸3號》目前有提供優付方案，工程期零付款，以A7-17F來說，只要7%154萬就可以簽約，直到116年Q1，也就是兩三年之後等結構體完成之後才需要開始付款。

但是《市政官邸3號》是一個設計不錯的案子，有景觀有棟距，挑高3米4很好，防水10年保固也很好，格局設計不差，離捷運站也不遠，開車也很方便。撇開價錢不說，皮朋哥認為是一個不錯的案子。

二重重劃區左岸開始也慢慢發展了起來，後續先嗇宮捷運站旁邊也會有新北第二行政中心，後勢不看淡，甲山林更是把這個區域包裝成『新北信義計畫區』，看來很有野心，之後開案的《市政官邸5號》據說開價會上90萬，看起來二重重劃區破百也不是不可能的一件事。

最後，如文章開頭所提，皮朋哥也非常關心目前貸款困難的問題。欸，政府說沒有限貸，所以這邊不能說限貸。跟沒有限電沒有缺電，只是有時候會停電大蓋４一樣的意思。

對於2028年交屋時，若是貸款還是有困難要怎麼辦？這個問題代銷沒有正面回應，只能說目前代銷的心態就是貸款困難還不關他們的事，畢竟是預售，要好幾年之後才會交屋，目前不用面對貸款的問題。可是呢，到時候萬一貸款有困難，那也不關他們的事，就照合約走。建商該拿的該收的違約金是不會客氣，買方還是要自己吞的。

所以皮朋哥個人的建議是：想買，就不要傻傻地聽代銷天花亂墜，自己現金要準備多一點，不然到時候有個甚麼萬一，違約斷頭甚麼的可是沒有人會同情的。