房地產市場的挑戰與機會：分析第七波信用管制的影響

一直以來有點忙，自2012年底從事國內外房地產至今也正好12年了，一直都想寫本書來揭露這個市場正向與負面及方方面面，但實在是又忙又懶。

首先台灣不動產業裏頭，專業的人肯定有，但不多，在乎細節的人又更少，畢竟只要能成交，誰在乎這麼多，舉個例子：在我處理之前，全台對於菲律賓的稅賦都靠複製貼上，英文比我優秀的大有人在，但明顯錯漏卻沒人在乎，一個簡單的VAT都搞不定，良心呢？

委託銷售合約東錯西漏，沒錯，沒事就沒事，有事就害屋主被買方告、害公司被買賣雙方告，何苦？

其次，這行業很多時候不是要專業而是要曝光，雖然掛著不動產的名義，但實際上在執行的都是業務工作，所以買賣雙方真的是要睜大雙眼，以後有空再來教大家怎麼挑又穩又強的業務。

回到今天的話題，第七波信用管制，基本上有在關心房地產的都會聊到，不論是外送族、上班族、投資族、仲介及代銷，最近群組都很熱絡，尤其一堆仲介比屋主還急，我看了都想笑。

第七波信用管制在做什麼呢？一段話結案：真正無房的首購族，可以跟以前一樣向銀行借七八成的貸款去買房，其他假模假樣的假首購，通通只能貸五成，並且不得僅付利息。

那很多人就哀哀叫啦！這樣打不到房啦！這樣對房價根本沒幫助！房價不會降的！這些哀哀叫的人，90%是仲介相關行業，剩下的10%是投資客，但這麼說不夠客觀，正確來說應該是口袋短淺、沒有人脈可調度資金、沒有人頭能夠運作、有點小錢就想靠炒作房地產獲取利益的人。

屋主們肯定關心，那房價會往下還是往上？

買方肯定關心，那現在進場好還是過陣子進場好？

仲介們整天擔心，客戶該從哪裡來？

其實文章看到這，聰明的人應該都看出這波打房的影響範圍有限，大投資客打不到、有錢人打不到、首購族打不到，就只有那種有點小錢就... 所以說真的影響有限，但事情要看的是政府的決心到底有多強烈。

如果政府決議要貫徹執行，那麼缺漏的稅收必定會找地方填補，而持有稅就會是一個非常好的目標，也就是說未來很有可能面臨持有稅大漲的情況，但這部分可以靠漲租金來填補，所以依然沒什麼影響，但如果政府鐵了心要打房，很有可能將稅率拉到不可承受之程度（這點是有可能發生的，因為租案實價登錄已經跑一段時間了，很有可能就是在做相關準備），那麼這時同期獲利了結的房屋數量就會大增，數量衝擊價格也不是不可能。

所以屋主到底要不要賣，要不要降價？隨便吧，勝者為王，口袋深度是你能撐多久的關鍵，而你要思考的是提早出場，是不是反而能在其他地方賺更多，舉例3年後每坪能多賺2萬，那你就要思考現在獲利了結是不是能賺更多，真的有必要撐到3年後嗎？

那買方也不用天天做夢了，一堆人說SARS好可惜沒買、金融海嘯好可惜沒買、次貸風暴好可惜沒買，八啦叭啦的，真的遇到事了你一樣是不敢買，所以對這種買方我只能建議不要瞻前顧後，買需要的東西雖然不能隨便，但也不要一拖再拖，畢竟打房就像是朝湖面扔巨石，會有震盪跟波紋，但終有消彌的一天，你不把握機會買自己需要及想要的東西，等打房政策壓不住的那時，就是房價上漲的時候了。

至於仲介跟代銷更不用擔心了，斷頭自然會便宜賣，自然會有人接盤，好好做首購族的生意，幫他們找到人生中的第一束光；也能經營大金主，買賣照樣不手軟，你們懂不懂錢太多不知道要放哪的恐慌？我有個客人月入四五百萬，你說他不買房要買啥？甚至都買到海外去了。

至於那些小氣八啦，有點小錢就跩的二五八萬的斷頭小投資客，誰愛經營誰去吧，但我會建議你們去兼職法拍市場或當鋪中人，因為他們會是非常準的準客人。

快速總結：

房價，短期沒有大幅向下空間，明年就難說了，全看持有稅調不調。

買方，不影響首購及投資客，不要老是等，現在這一陣子就是最好的時機。

仲介，懶惰的人必定被淘汰，有時間抱怨還不如多幫屋主整理房子、幫買方過濾案子。