房屋融資有哪些選擇？找融資公司貸款好嗎？與銀行的7大差異一次看懂
更新於 2021/11/25閱讀時間約 12 分鐘
1. 什麼是房屋融資？
(1) 融資跟貸款的差別？
融資＝貸款。融資（Financing）就是「資金融通」的意思，指為了達成某種目的而進行的借貸、以及取得資金的過程，等同於貸款（Loan）的意思。另外，「融資」這個詞也常用於股市，指投資人向券商借錢購買股票，並支付一定利息。
(2) 什麼是房屋融資？跟房屋貸款一樣嗎？
房屋融資與房屋貸款，都有拿房子來作抵押借貸的意思，但房屋貸款涵蓋的範圍較廣，如果是拿自有房屋來借錢，兩個意思就相同，也可以叫「房屋抵押貸款」；如果是買房時所申請的購屋貸款，兩個意思就不太一樣，因為房屋融資（或房屋抵押貸款）是指名下已經有房產，而購屋貸款則是名下本來沒有房子。
另外，新聞常講的「土建融」指的是土地融資跟建築融資，主要是針對不動產開發業者（建商）購置建築基地和興建房屋時，所提供的貸款服務，貸款項目分為：購地貸款、與地主合建保證金貸款及興建房屋貸款。
(3) 什麼是融資貸款？
融資跟貸款是同義字，都是指借貸，並非某種特定物品，因此也沒有「融資貸款」這種貸款產品，而之所以會出現這樣的名稱出現，是因為有些人會把「向融資公司貸款借錢」簡稱為「融資貸款」，久而久之就衍生出這樣的名詞。
2. 房屋融資的選擇有哪些？
(1) 房屋融資貸款的種類
- 原屋融資
原屋融資就是拿沒有貸款的房子來抵押借貸，通常只有屋齡較大、或者自地自建的房屋才沒有貸過款。
- 理財型房貸
理財型房貸是一種可以把還掉的房貸本金，再借出來使用的房貸產品，銀行會給一個可循環動用的額度，借款人可以隨時提領、隨時清償，根據動用的天數來計算利息，沒有動用就不會計息。
- 房屋增貸
當您的房貸已經繳一段時間、貸款餘額變少時，再向原貸款銀行申請增加貸款，這時銀行會根據房屋殘值與借款人的條件，來決定可增貸的額度。
- 房屋轉增貸
若您不滿意原房貸銀行的貸款條件，也可將您的房貸轉到其他間銀行申貸，有機會取得較多的資金、延長還款年限、或取得較低的利率，但由於房貸轉增貸等於重辦房貸，成本會比較高。
- 二胎房貸
又稱作二順位房貸、次順位貸款，是在保留原房貸的情況下，再向其他間銀行或融資公司申請第二筆房屋貸款。
(2) 房屋融資的管道
- 銀行
銀行為政府高度管理的特許行業，經營的業務項目都須遵守規範，對借款人來說較安全有保障，且貸款利率較低，是最常見的融資管道。但也因為受到主管機關的嚴格監管，銀行辦理融資貸款業務時，也比較保守，如果條件較差的借款人或房屋，恐怕就無法通過銀行審核。
- 融資公司
融資公司是依據《公司法》設立的法人，提供個人或企業消費性融資、商業性融資、融資性租賃、應收帳款收買等服務，是除了銀行之外，最安全、可靠的融資管道。而且，融資公司的審核較為寬鬆、貸款額度也較高，如果不滿意銀行的貸款條件、或無法申請銀行貸款的客戶，建議可透過向融資公司申請二胎房貸，以解決資金問題。
融資公司房屋融資項目：二胎房貸、二胎房貸增貸、二胎房貸轉增貸。
- 民間借貸
民間借貸的範圍非常廣，包含代書、當鋪、資產管理公司及地下錢莊，大部分都不需審核借款人及房屋的條件，最快24小時就可以撥款，但相對利率也較高，甚至有部分業者會收取高額手續費、服務費，建議有資金需求者應審慎評估。
民間房屋融資項目：原屋融資、房屋抵押貸款、二胎房貸、二胎房貸增貸、二胎房貸轉增貸、三胎房貸。
3. 找融資公司借錢好嗎？
(1) 融資公司合法嗎？
是的。雖然目前尚未設立專法，2008年行政院通過《融資公司法草案》、並於立法院一審通過後，便無下文。但融資公司仍是依照《公司法》所設立的法人，其所經營的業務項目，皆需符合法律規範，尤其是股票上市的融資公司，依規定須公開以下資訊：
- 經會計師查核簽證（年度）或核閱（季報）之財務報告
- 公司年報
- 每月營運情形
- 董事、監察人、經理人及持有股份總額 10% 以上之股東持股變動情形
- 股東會開會資料
因此，融資公司不僅合法、且資訊公開透明，是銀行以外最安全可靠的融資管道。
(2) 融資公司算是民間貸款嗎？
是的。事實上，只要是金融機構（銀行、壽險公司、郵局、信用合作社、農漁會信用部等）以外的借貸，包含私人借款、融資貸款、當舖典當、代書貸款、甚至是地下錢莊、高利貸，全部都歸類為「民間貸款」。
審核相對寬鬆的民間借貸，確實提供了許多無法向金融機構貸款的民眾，另一個取得資金的方法。只要慎選您的借貸管道，民間貸款是真的能夠幫助您解決資金問題、滿足您的資金需求，而融資公司就是一個很好的選項。
(3) 台灣的融資公司有哪幾家？
根據主計總處最新的（105年）工商服務業普查結果，民間融資公司總計多達2,115家，其中部分的小型融資公司是由當鋪所設立，並以當鋪牌照作放款，建議審慎挑選您的借貸管道。
您可以選擇較大型、且知名的上市櫃融資公司：
- 裕融企業股份有限公司（9941）
- 和潤企業股份有限公司（6592）
- 中租迪和股份有限公司（5871）
(4) 融資公司的貸款項目有哪些？
一般小型的融資公司有提供：房屋二胎、汽車借款、機車借款、個人信貸、支票貼現、工商融資、名牌精品抵押借款、3C手機抵押借款、家電抵押借款等融資借款。
而三大股票上市融資公司有提供：汽車貸款最高350萬、機車貸款最高38萬，而房屋融資的部分，目前只有裕融企業旗下子公司：新鑫股份有限公司，獨家承作二胎房屋貸款，最高可貸300萬，您可以依據您的資金需求作選擇。
不過，由於法規的關係，融資公司沒辦法直接對客戶放款，須透過經銷商承辦。目前市面上充斥著許多假經銷商與代辦，不僅收費高、專業度也不一定夠，可能會讓客戶多花一筆錢，貸款條件卻不如預期。推薦您選擇三大融資公司的直屬經銷商－好事貸，不僅是業界客戶優良評價最多的經銷商，且業務經理都有10年以上的銀行資歷，提供客戶最專業、貼心的貸款服務。
4. 找融資公司貸款跟找銀行貸款有差嗎？
(1) 融資公司的貸款利率高嗎？（含月付金試算）
與銀行相近。以房屋二胎融資來說，各管道的貸款利率為：
- 銀行：2.5%~16%
- 融資公司（裕融新鑫）：7%~10%
- 民間借貸：6%~300%
雖然銀行二胎貸款的利率看起來比較低，但除非借款人或房屋的條件非常好，才有機會取得2.5%的低利率，實務上客戶較常取得的貸款利率是7%~8%，與裕融新鑫二胎貸款的利率是差不多的。
另外特別提醒您，民間二胎貸款大多是以「月」利率來標示，這樣會讓客戶以為利息比較少，但其實銀行和融資公司標示的是「年利率」，因此在作比較時，應將民間業者提供的利率乘上12個月，單位才會一樣：稱為年利率。
更重要的是，民間二胎房貸的還款方式，通常是只還利息、不還本金的，加上本身利率就比較高，您是有可能會遇到，貸款怎麼還都還不完的情況，因此要記得確認，還款方式是否為較常見的本息平均攤還（本息攤）。
(2) 融資公司的貸款額度高嗎？
比銀行高。以房屋二胎融資來說，各管道的貸款額度為：
- 銀行：最高350萬
- 融資公司（裕融新鑫）：最高300萬
- 民間借貸：無上限
如果只針對「貸款額度」作比較，銀行的可貸額度比融資公司還高，但其實這個數字並不等於您可以借到的金額多寡，因為您還要將「貸款成數」和「可貸額度的計算方式」列入考量。
假設您的房屋鑑價金額為800萬，您必須把800萬乘以貸款成數，再把這個數字扣除原房貸設定金額或原房貸餘額，才是您實際上能借到的最高額度。而融資公司跟銀行最大的差別就在於：
融資公司是以「房屋現值–原房貸餘額」來計算，因此只要您原來的房貸本金還得愈多、就能借得愈多；而銀行是以「房屋現值–原房貸設定金額」，這代表不管您房貸本金剩多少，都是以您當初辦房貸、設定第一順位抵押權時的設定金額（貸款金額1.2倍）來計算。
(3) 融資公司的貸款好申請嗎？
比銀行容易。銀行的貸款審核本來就嚴格，二順位貸款的審核又更加嚴格，除了會看借款人的財務狀況和信用狀況，房子的地點、屋況也都會列入考量，如果有以下情形，基本上就沒辦法申請銀行二順位貸款：
- 無穩定收入（如計程車司機、接案工作者、直播實況主、家管等）
- 無工作收入證明（如薪資領現金者、市場攤販、自營商、保姆等）
- 收支負債比過高（大於60%）
- 信用評分過低（少於600分）
- 信用卡／貸款遲繳
- 動用信用卡循環利息
- 預借現金
- 聯徵多次查詢
- 屋齡較高
- 屋況老舊
- 房屋為共同持有
- 房屋所在地偏遠
- 房屋1年內曾有私人設定
- 房屋1年內有查封紀錄
而相較於銀行，裕融新鑫二順位貸款的審核就寬鬆許多，像是對於工作收入的認定，不一定要提供正式的證明文件，提供有固定存錢的往來存摺也可以，甚至可以不用提供（由經銷商於報告中詳述客戶情形）。
此外，不管是信用有瑕疵、負債比偏高、房屋地點偏遠、房子屋齡偏高、甚至是小套房或辦公室，只要有貸款空間，都可以申請裕融新鑫二順位貸款。如果不確定自己的狀況是否符合申請條件，您可以加Line詢問，由好事貸的專業經理評估可否承作。
(4) 找融資公司貸款會上聯徵嗎？
不會。一般如果是跟銀行或其他金融機構申辦貸款、信用卡，依規定須將您與所有金融機構的往來資料報送至財團法人聯合徵信中心作紀錄。因此您過去的申請紀錄、使用狀況都會被記錄在您的個人信用報告（即聯徵報告）裡面，未來您要再跟金融機構申請貸款或信用卡，銀行就會依據這份報告裡的內容來決定是否核貸。
但如果是跟融資公司申請貸款，這筆紀錄不會報送至聯徵中心，因此也不會影響到您的個人信用，甚至您可以申辦裕融新鑫次順位貸款來整合債務，將名下利率較高的銀行負債清償掉，可有助於改善您的個人信用評分。
5. 融資公司貸款的常見問題
(1) 融資公司貸款要怎麼還款？
為了節省客戶的時間，裕融新鑫在對保時會請客戶填寫「ACH委託扣款申請書」，之後每個月會直接從客戶指定的銀行帳戶扣款，不需要每個月轉帳或匯款。
2) 找融資公司貸款，可以提前清償嗎？
2) 找融資公司貸款，可以提前清償嗎？
不管是申請裕融新鑫二胎房貸、還是銀行二胎房貸，都需要綁約。銀行需綁約12~24期，新鑫則需綁約20期，繳滿綁約期限即可提前清償貸款，歡迎來電 0800-213-886，有專人為您查詢辦理。
(3) 如何查詢融資公司貸款，還要繳幾期？
(3) 如何查詢融資公司貸款，還要繳幾期？
申請裕融新鑫二胎貸款時，好事貸業務會清楚告知客戶，未來每個月應繳交多少金額，如果想再次確認，您可以電洽0800-213-886，有專人幫您作查詢。
(4) 跟融資公司貸款後，逾期還款會怎麼樣？
(4) 跟融資公司貸款後，逾期還款會怎麼樣？
雖然申請新鑫二胎房貸不會上聯徵報告、也不會影響信用評分，但如果有貸款遲繳的情形，還是會影響您未來再度向融資公司貸款的過件率。如果還款有困難，建議您加Line諮詢好事貸，專業的房貸經理會根據您的狀況評估是否有解決方案。
(5) 融資公司的貸款繳不出來會怎麼樣？
不管是跟銀行、還是裕融新鑫申請二胎房貸，如果借款人無法按照約定還款（連續三個月未繳），債權人（銀行或融資公司）就會向法會聲請拍賣抵押品（房屋），再按照抵押權順位清償債務。
(6) 融資公司的貸款，可以申請緩繳嗎？
可以。若因不可抗拒之因素，導致還款出現困難，且仍有還款意願者，建議您加Line諮詢好事貸，專業的房貸經理會根據您的狀況評估是否有解決方案。
(7) 跟融資公司貸款後，可以再跟銀行借錢嗎？
如果您是申請過裕融新鑫二胎房貸，要再跟銀行申請一般信貸、車貸的話，因為銀行不會看到您在融資公司的貸款紀錄，所以只要能通過銀行審核，當然可以再跟銀行借錢；如果您是申請融資公司的汽車貸款或機車貸款，要再跟銀行申請二胎房貸，那也一樣是銀行有過件就能借。
但如果是申請過裕融新鑫二胎房貸，要再跟銀行申請二胎房貸，由於銀行二胎房貸有規定，擔保房屋不能有私人設定，因此需要等您將裕融新鑫二胎房貸清償完畢後，才能再用同一間房子向銀行申請貸款。
找資金的方法有很多，小額資金需求可以辦信貸，若是有大額的資金需求，也可以拿名下的房子來融資貸款。但房屋融資的種類這麼多，哪個比較好？找融資公司貸款安全嗎？融資公司跟銀行又有什麼不同？
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