商辦交易活絡 投資報酬率下降

自從新冠病毒開始擴散之後，社會經濟情況出現了巨大變化。即使從2020年開始肆虐的新冠疫情已延燒兩年，仍無法預見社會經濟何時能走向正常化的明朗未來。雖然政府在9月底解除了緊急事態宣言，10月以後每日新增染疫人數持續下降，越來越少人感染，但世界各國疫情失控的情況依然持續，難以預先評斷走勢。2022年的不動產市場將如何發展？我們一同根據今年的狀況展望。

即使在疫情下也有豐沛的資金湧入，是不動產市場的特徵。寬鬆貨幣下的資金分別流進「自住取向」與「投資取向」這二種不動產。分拆讓售公寓大廈市場，無論是新屋或中古屋，價格都持續上漲，已達到一般上班族不易出手的價位。

根據不動產調查公司東京KANTEI的調查，10月的中古公寓大廈價格，首都圈平均為4360萬日圓，已連續上升6個月。東京都為5914萬日圓（較去年上升0.6%）， 東京23區為6465萬日圓（較去年上升0.5%），皆已連續上升16個月。雖然都心6區（千代田、中央、港、新宿、文京、涉谷）出現些許走弱的趨勢，但還是達到9262萬日圓的高水準，甚至有行政區的中古物件超過9000萬日圓，都心區域的物件平均價格超過一億日圓。

不過也有人指出，位於高水位的中古物件價格，差不多到了開始進入盤整也不稀奇的局面，為何會有這種看法，是因為依照該公司調查，東京23區的庫存數連續5個月呈現微幅增加傾向，價格調整的物件佔比與價格調降率也有擴大趨勢。

因新屋分拆讓售的供給很少，所以物色中古屋的需求者增加，但由於放到市面上銷售的公寓大廈很少，所以中古公寓市場從2020年6月開始，物件明顯不足。這個趨勢不僅限於東京圈，大阪圈、名古屋圈、福岡圈等其他主要都市也是同樣走向。該公司預期，接下來考慮購屋者可能轉而持觀望態度。以目前的新冠疫情來看，新的變異病毒株Omicron開始在全世界擴散，日本也發現了感染者，可能會成為消費者心理層面的主要耽憂。

不過，無論是消費者或住宅銷售公司，雙方都有心理準備和新冠病毒長期共存。基於共存想法所採取的消費行動，大多數人預估，除了分拆讓售公寓大廈，包含出租房屋在內，格局寬敞的住宅將會受到矚目。「寬敞度」儼然成為選屋的新常識。換句話說，格局寬敞將和「離車站近」一樣成為備受重視的住宅條件。郊外的一戶建之所以有買氣也是因為「上述觀點所致」，是多數市場關係人士的見解。

既然寬敞度成為選屋條件，那麼難以追求寬敞度的都心公寓大廈，人氣是否會下墜呢？多數專家強調「都心人氣不會下滑，因為地點的優勢不會因此動搖。」購屋的不變原則就是「看地點選公寓！」。離車站近、離工作地點近，住家周圍更是生活機能齊全。

從這個觀點來看，即使郊外受到歡迎，也不代表郊外的所有物件都有買氣，缺乏生活便利性的郊外公寓大廈，依然乏人問津。在日漸邁向少子高齡化社會的情況下，越來越多退休族群為了追求生活便利性而搬離一戶建，購買位於都心的公寓物件。

關於辦公大樓市場，2022年以後，空室率上升與募集租金下滑的局面似乎仍會持續。因為導入在家辦公的企業增加，所以企業減少租借樓板面積的趨勢，似乎仍會持續。然而，這樣的局面因地點特性與各大樓的機能開始出現差異。有些地方空屋率和募集租金觸底反彈，有些地方則仍在苦戰。東京23區呈現分布不均的狀態，商辦大樓的勝利組和失敗組可能會比以往更加明顯。

目前東京辦公大樓市場最大的擔憂是2023年和2025年將有大規模的辦公大樓竣工。市場憂心疫情使承租者減少租用樓板面積的趨勢，可能導致空室率再次攀升。不過，最近港區等都心區域裡預計於2023年竣工的大樓在承租方招募方面已開始有好消息。雖然發展仍要視新冠病毒變異株的情況而定，但業界相關人士推估空室率只會緩步上升。

另一方面，與空室率上升及租金下降的消極局面相反，辦公大樓的買賣交易逐漸熱絡。2021年許多受到疫情直擊的企業，以出售總部大樓等不動產作為資金周轉對策。同時一般事業公司為了重振經營而釋出保有資產的動作，也持續受到關注。物件的交易價格因此上揚，投資報酬率則處於低檔。

投資資金正在轉向疫苗接種進展順利的都市。相較於歐美的疫情，日本狀況較為輕微，因此國內外的資金聚集而來，2021年疫苗接種的順利推行更是提升了注目度。根據JLL（仲量聯行）的調查，2021年1~9月的不動產投資金額，東京為191億美金，在世界都市排名中排名第4。都心5區的投資金額佔43%，雖然是創記錄的低水準，但已經從去年的29%拉回不少；至於大阪則是排名第38名，不動產投資金額為38億美金，大阪投資市場的特徵在於，出租住宅的佔比最高，達到43%，與東京圈壓倒性地以大型辦公室為主呈現對比。

與東京及大阪同樣備受注目的是福岡地區。天神大改造等由福岡市主導的再開發建案正在進行，預計將相繼竣工，招募承租方的同時，商業活動也會擴大，市場熱況可期。

關於海外投資客投資日本國內的情況，根據JLL（仲量聯行）的調查，2021年1~9月期間，共計為5714億日圓，大幅低於去年同期的投資額1兆5548億日圓。

「不過，海外投資客並未退出日本，也沒有失去強烈的投資意願。」JLL（仲量聯行）如此表示。雖然因為美國開始縮小貨幣寬鬆政策，需要持續觀察，但日本的強項是擁有適合投資的不動產規模僅次於美國。

分散投資組合時，若觀察歐美以外的都市，亞洲地區裡有能力承接的是具有壓倒性不動產規模的東京，比起其他亞洲新興國家，政治穩定，沒有地緣政經風險亦成為它的一大魅力。依循目前的世界潮流，預期海外投資客的標的偏好將會是具備低碳社會與SDGs（永續發展目標）性能／機能的不動產。

文章來源:  商辦交易活絡 投資報酬率下降

資料來源: 信義日本不動產分析