房屋所有權人同時也是前置協商繳款者，可否移轉房屋所有權來進行債務整合？

網友提問：

”也是想整合一、二胎房貸轉至銀行，但已經協商證在繳款中，還有機會整合嗎？或是可以將房屋轉給配偶用配偶的名義房貸呢？房屋市價約650萬，一胎剩280、二胎新鑫150”

記得我之前有發表一篇文章【房子被私設 就永遠沒辦法跟銀行貸款了嗎？】~探討非銀行設定房屋二順位抵押要如何解決。

由於這位網友同樣是向『民間融資公司』申請二胎房貸，而融資公司非銀行法規定之金融機構，所以要找一般銀行來直接代償民間融資二胎房貸幾乎是不可能。即使有銀行『願受理』、前提是案件『經過銀行徵信審查並且核准，於撥款前、貸款申請人必須先自行清償融資公司二胎房貸餘額』後，受理銀行查閱謄本其二順位抵押權設定『已塗銷』資訊確定後，銀行才會撥款還清一胎房貸設定並且將房貸轉至新銀行。

反觀、若貸款申請人表示無法自行清償民間融資二胎房貸款項，這些極少數銀行自然無法受理申請轉增貸款；而大部分銀行對於『房屋有民間融資或私人借貸有設定其房屋抵押權者』的授信規定：即使清償並已塗銷抵押權設定、也須等待『塗銷設定滿一年』後才能再向銀行申請轉貸或轉增貸款。

回到這位網友的問題：所以要整合一、二胎貸款，除了房屋本身的擔保價值必須大於一、二胎房貸的加總餘額外，還必須多一筆『足以還清前置協商所有債權銀行未清償餘額』的額度。啊？為何要多算一筆額度？

原因在於『這網友目前正在繳納前置協商的月付還款』~這網友當初申請前置協商時、絕對有將房屋貸款月付金納入到前置協商的還款項目內，換句話說：『房屋貸款不能納入前置協商無擔保協商範圍中，但是依前置協商規定、協商申請人可將房貸月付金納入到每個月的總支出項目內，可以讓無擔保債權銀行參考計算協商申請人未來協商成立後，每個月能夠還多少月付金給債權銀行。』

若照網友之意：因自己協商繳款中(信用有協商註記)無法申請房屋轉增貸款整合一、二胎債務，將房屋移轉給配偶、由配偶做為借款人，原則上做法可討論、但轉增出來的金額就必須包括『還清一、二胎房貸餘額外，還必須有足夠金額一併清償前所有權人積欠的前置協商未清償餘額』。

若當事人沒有一併將前置協商未清償款項處理完畢，其債權銀行也非常可能依照【債清條例及相關法律】規定、對協商繳款人提出『損害債權罪』進行法律訴訟。

換言之、這網友查過房屋市價約650萬，”假設”銀行對房屋鑑價金額等同市價，貸款成數80%、可貸金額520萬，扣除280萬一胎房貸餘額與二胎房貸餘額150萬，剩餘90萬就必須一併還清前置協商未清償餘額；重點須先自行清償二胎融資房貸餘額並塗銷設定，若無此經濟能力、只能尋求專人規劃處理，想當然爾亦需支付額外處理相關費用，這筆費用也會納入到房屋轉增貸的預期額度內。

所以只要名下有登記房產的前置協商債務人，若要將房屋所有權移轉過戶給親屬或販售他人，均有高可能性會因『脫產』之實而遭到債權銀行提告，故在處理相關環節時須特別注意。

0985-666-807／Line：jerry.chu

免費評估與後續委託規劃辦理