想要安心賣房？售屋流程大公開！

銷售百萬、千萬房屋有太多眉角，以下整理出售屋的注意事項，包含準備賣屋、委託房仲、賣房簽約、稅務知識、交屋程序等，讓大家更清楚售屋過程細節以降低買賣風險。

一、準備賣屋訂定售價

• 掌握鄰近行情進行定價：蒐集最近期間在您所要出售房屋附近，條件相近的成交個案數件，評估環境、屋齡、坪數、樓層、採光、座向、格間、裝潢、車位、社區管理、學區、嫌惡設施等因素，再依據其成交價格作為參考
• 提高房屋附加價值：若希望房子以較好的價格出售，先改善房子現有的設施功能、壁紙剝落、油漆龜裂、地板磁磚破裂等明顯缺陷，另外，將房子打掃乾淨並清除雜物，也是提高價格的要素

二、決定售屋管道

• 屋主自售：自行刊登廣告，透過休假時間帶看售屋
• 委託仲介：若屋主無豐富專業的售屋經驗，希望在期間內以好價格順利並安全地售出實非易事，建議屋主尋找專業可靠的不動產仲介進行販售，並要求房仲回報銷售進度

專業房仲銷售通路

1. 聯賣作業：完整屋況資料透過聯賣制度以最迅速、安全的情況下找到適合的買主
2. 店頭銷售：將屋況資料製成物件資料卡，張貼於店面櫥窗、電視牆或電子看板
3. 看板、布條懸掛：在房屋現場懸掛印刷設計精美、字體鮮明的大型看板及布條
4. 售屋APP廣告推送：稿面經過處理設計，有效的強調房屋優勢，刊登分類廣告吸引更多買家
5. 直接DM：將房屋重點資料及特色製成DM，針對潛在買主可能分佈的區域範圍內，作集中式的派報
6. 社群網路銷售：將房屋重點拍攝成照片影片刊登在社群上，於各大房屋銷售廣告平台、社群網站曝光，進行大數據分析精準投遞廣告，爭取快速買賣成交

三、試算應繳稅賦及費用 (以下費用為估算參考，以實際為主)

• 代書潤筆費：簽約時代書收潤筆費2,000元 (買賣雙方負擔各半)
• 塗銷費：依照各個代書事務所表定收費行情約2,000元 (自行送件毋需費用)
• 房屋稅：核課稅期間是每年7月1日~隔年6月30日止，一年一期
• 地價稅：核課稅期間是每年1月1日至當年12月31日止，一年一期 
• 水電瓦斯費：建議交屋前抄度數結清
• 管理費：通常會在交屋時按日分算
• 仲介費：成交價總額4%
• 土地增值稅：若是土地、別墅或透天，簽委託時房仲會提供試算金額
• 房地合一稅：2年內出售課45%，2-5年課35%，5-10年課20%稅額

提醒讀者，房仲費、土地增值稅、房地合一稅金額較高，買賣前請提前試算

所有權人自住設籍滿6年，並無出租、營業登記可享400萬元免稅額，課徵10%優惠稅率

土地增值稅減免試算，假設出售自宅資本利得賺500萬元，扣除400萬元免稅額，減去免稅額後100萬元，再使用10%優惠稅率，最終應繳只需要10萬。(持有房屋越久、土地價值升值，導致稅額差價百萬皆有可能，讀者若要賣土地、透天、別墅應提前注意此事！）

四、準備賣屋所需文件：

• 所有權狀正本
• 印鑑章
• 身分證、印鑑證明2份
• 戶籍謄本2份
• 近期房屋、地價稅單正本
• 若非所有權人或共同繼承時附授權書

五、付款流程

付款條件 一般可分為三期：

• 簽約款、用印款：買方簽約當天先簽本票支付，最晚需要於簽約隔天將款項匯入履保帳戶
• 完稅款：繳交增值稅、契稅後，代書即開始進行產權過戶手續，為擔保賣方尾款，賣方要請代書向買方要求簽立與尾款相同的商業本票。本票需填妥給付對象、發票日、付款地點、義務人等內容交代書保管，作為買方尾款之債權擔保
• 交屋時之尾款：款給付同時辦理交屋手續，連同房屋稅、地價稅、管理費、水電、瓦斯等費用分算找補一併完成。賣方原有貸款塗銷可退火險保險費，可請代書辦理退費

六、售屋時應注意的風險

• 買方提前裝潢：買方有提前裝潢之需要，應實務上有使用維護責任之風險歸屬，原則上不建議屋主同意。若無法避免，則須以書面承諾，並言明風險的負擔
• 注意買方的付款方式：買方所要求之尾款數額能否為金融機構核准至關重要，若申請貸款無法如數，則餘款不能如期取得糾紛於是產生，所以買方要求之尾數超出一般正常貸款者，屋主就應予注意
• 違約罰款：事先約定罰則受損害人在訴訟上不必舉證證明受損害之金額多寡，即可依對方之違約事實而主張違約金。違約罰則因對買賣雙方而言，具有約束及制衡作用，所以不妨事先約定
• 稅務知識不足：1.在土地增值稅方面，每個人一生得享有一次之住宅優惠稅率，賣方可能因稅務常識不足而未辦理自用住宅優惠手續，以致喪失應享權益。2.在房屋買賣方面，財產交易所得，應併入綜合所得稅計算，若未申報會被罰款；或有財產交易損失，未從所得中扣除，將增加不必要稅賦。

買賣房屋過程繁瑣且金額龐大，建議屋主、買家透過專業的不動產仲介做交易，可避免雙方議價衝突或後續爭議。

_{任何房地產問題歡迎諮詢 Esther 王馨}