實價登錄不實價？從建商與房仲的角度看實登，教你識破灌水行情

「千萬別太相信實價登錄！」這句話乍聽之下令人匪夷所思，畢竟政府推動實價登錄的初衷是為了增加房市透明度，進而保障買方權益。然而，房市猶如平靜的大海卻是暗潮洶湧，看似客觀的數據，卻可能暗藏玄機。

揭露建商或房仲，怎麼利用實登大賺一筆！

在「實價登錄」的大旗下，登載在上面的房屋資訊，似乎是不容置疑的？畢竟這是政府所推動的制度，應該是值得相信的吧？其實不少建商與房仲就看準了這一點，利用民眾對政府的信任，對實價登錄的漏洞上下其手。

實價登錄經歷多次改版已臻完善，
只是有心鑽漏洞的人，總會找到他想鑽的縫。

再良好的制度，遇到有心鑽漏洞的人，總能在不違法的情形下，做著接近違法的事。以實價登錄2.0來說，雖然歷經多年的幾番修正已臻於完善，不過就建商與房仲的眼中，他們所看到實價登錄，其實跟我們看到的並不一樣。

建商：家電裝潢免費送！房屋地板價我說了算

免錢的最貴！
這句話其實有它的道理存在。

實價登錄規定預售屋房價，若是包含裝潢、家電費用就必須申報。但是家電、裝潢費用並無一定的標準，初級與精修裝潢、精品與平價家電，這中間的價差就有非常大的操作空間。

當建商說我送的都是頂級裝潢與家電，價值高達200萬（實際上成本只值50萬），除了可以讓購屋者感恩戴德地為自己宣傳外，放在實價登錄上也可以讓自己的建案，在灌水之後成為一道地板價，讓房價以此為基礎持續攀升。

房仲：新舊房屋都一樣，買中古屋就報新建案的價格

新舊房屋房價差很大！
到現場看看才能瞭解實際情況

雖然時價登錄可以反映地區價格，但同一區域新舊房屋的價差卻非常大。若你要找的是舊社區的房子，房仲卻拿著實價登錄上，同區域相鄰不遠的新建案來跟你報價，不細察就很容易會以為，這地區的中古屋都是這種價格。

雖然用網路查詢實價登錄很方便，但買房畢竟是一件大事，還是不要怕麻煩，撥個空實際到有興趣的房子附近轉轉，問問當地人或是社區管理室，一定比你在網路上查資料會來得更準確。

買房七分靠自己，二分靠實登，一分靠運氣

買房的前置作業繁多，除了要確認預算是否足夠外，挑選合適的房型與貸款方案也是非常重要的一環。如果買的是中古屋，還要找到合適的房仲，協助尋找與購屋事宜。以上這些事情，大概就會占用你70%的精力。

其次，即使有房仲的協助，自己勤查實價登錄也是不能忽略的一項工作。畢竟實價登錄是公開的資訊，只有熟知當地區域的房價行情，才能減少賣方操作的空間與機會。而多的這二分準備工作，也將決定你是否能買到合理價格房子的關鍵。

最後在萬事俱備的情形下，買房子也還需要一分的運氣。假如能遇見相談甚歡的屋主、佛心的建商、經驗豐富又善良的房仲，那麼恭喜！你也將是有殼一族了。

買房是一場鬥智又鬥力的過程，你與對手們（建商、房仲）都握有相同的籌碼（實價登錄），要如何識破對方利用實價登錄所設下的迷障？除了要熟悉實價登錄上的各項資訊外，自己做好買房事前的準備工作，才是重點所在。