專家指南:避免購買地雷房型的五大秘訣

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想要避免買到地雷房型?這篇文章將提供四大專家秘訣,幫助你避開房屋市場上的潛在陷阱,確保你的房屋投資不受損害。

【讀取更完整內容:當心誤踩地雷房型!影響房貸條件的5大房型,買房前一定要留意!】

一、房屋類型會影響房貸額度、利率嗎?

當然會!申請房屋貸款,銀行除了看借款人條件,也會把房屋條件列入審核。因為銀行必須考量房子未來脫手難易度,如果未來貸款人房貸付不出來,不得已要法拍房子,條件愈好的房子愈搶手,這樣銀行才能回收足夠的欠款。

因此如果買到屋況不好、格局奇怪或者附近有嫌惡設施的房屋類型,銀行就會嚴格審核,不僅貸款過件率低,甚至核貸給你的房貸成數低、額度少,房貸利率也可能比較高。

二、影響房貸的房型有哪些?

房屋類型有很多種分法,例如以使用及完工狀況可區分成預售屋、新成屋、中古屋,也可以用屋齡區分成新屋、老屋,還有建物型態、建材、格局、用途等分類方式,以下介紹不同類別的房型是否會影響房貸額度及利率。

1. 建物型態

不同建物類型的房子,可取得的房貸條件也不一樣,像是公寓房價雖然比電梯大廈價格低,但是貸款成數跟利率也比較差,以下為買房常見的房屋類型:

  1. 公寓:五樓含以下無電梯房屋
  2. 華廈:十層含以下有電梯房屋
  3. 住宅或複合型大樓:十一層含以上有電梯房屋
  4. 透天厝:有獨立門戶及庭院的房屋
  5. 套房:一房、一廳、一衛的房屋

根據聯徵中心統計,電梯大樓的房貸條件是最好的,平均房貸成數約7成4、房貸利率約1.4%;相反套房的貸款條件則是最差的,平均房貸成數約6成9、房貸利率約1.8%。

2. 建築結構

銀行貸款時也會看房屋建材,近年新蓋的房子大多是鋼筋混凝土(RC)、或鋼骨鋼筋混凝土(SRC),而早期的中古屋、老屋,則大多為RB加強磚造房屋,不僅耐用度、耐震性較差,房屋使用年限也較短,且會連帶影響貸款年限。

3. 房屋建材

使用對身體健康有害的建材,也會影響房貸額度、房貸成數、房貸利率和貸款期限,銀行甚至可能會婉拒貸款。

  • 海砂屋海砂屋是指使用摻有海砂的混凝土,所蓋出來的房子,又稱為「高氯離子含量之混凝土建築物」。由於來自海邊的海砂含有鹽分、氯離子,會產生壁癌、牆面龜裂、鋼筋腐蝕等損害房屋結構的問題,因此銀行不願意承作海砂屋貸款。
  • 輻射屋輻射屋是指使用受到輻射屋覽的鋼筋或其他建築材料,所蓋出來的房子,常見於民國71-73年間建造的房屋。由於輻射屋會產生對人體有害的放射性物質,有致癌的風險,因此銀行不承作輻射屋。
  • 爐渣屋爐渣屋是使用摻雜爐碴的砂石原料,所蓋出來的房子。爐碴為煉鋼廠燃燒廢鐵、廢鋼的殘留物,遇水會膨脹,易造成牆面剝落、甚至結構安全,已於2021年立法禁用。

4. 房屋格局

  • 夾層屋:夾在天花板跟地板之間的樓層,屬室內裝潢的一部份,可增加室內使用空間。
  • 樓中樓:就是樓中有樓的意思,把第二層樓的樓地板抽掉一部分,讓室內空間看起來更寬敞,也稱作複層住宅或複式住宅。
  • 挑高屋:室內高度超過三米六以上的房屋,通常搭配夾層來增加使用空間。

無論是利用哪種方式來改變房屋格局,都需要注意是否有「產權登記」,是否為依法核准建造的。如果沒有產權登記、或者是取得使用執照後的二次施工,都屬於違建,不僅銀行不願意承作,還會面臨拆除的可能。

5. 房屋用途

除了神壇、宮廟、特種行業等房屋用途會被銀行婉拒,如果有下列情形也會影響房貸成數:

  • 工業住宅工業住宅就是在工業用地上興建住宅,但其實乙種工業區用地只能設立事務所和辦公室,若當作一般住宅使用屬違法行為,銀行也不會貸款給你。
  • 住商混合大樓住商混合大樓因出入人口混雜、環境吵雜、公設耗損快等問題,加上仍屬於營業用大樓,因此銀行貸款成數通常會比較低。
  • 權利屋權利屋就是沒有房屋或土地的所有權,只有使用權,比較像是承租房屋或土地的概念。而地上權住宅是指只有建物的所有權、使用權,但沒有土地權狀的住宅,白話點就是房子是自己的、土地是別人的,較常見於精華區或社會住宅。由於租期通常只有50~70年,對銀行來說風險較高,因此可能會被銀行婉拒貸款。

買房時需特別留意地雷房型,因為它們可能影響到銀行貸款的核准機會和金額。其中包括樓層過低、房間過小、無陽台、通風不良、或是坡度過高的房屋,都可能被銀行視為風險因素,影響貸款審核。要確保順利申請房貸,買房前最好咨詢專業人士,避免選擇這些地雷房型。

【圖片出處:pexels】


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