第一章 土地法總論
學習目標：
- 理解土地法的立法目的、性質及其在台灣法律體系中的重要地位。
- 掌握土地法中關於土地、土地權利、土地改良物等基本名詞的定義。
- 了解哪些主體可以擁有土地權利，以及外國人取得土地權利的基本原則與限制。
- 釐清土地法與民法物權編之間的關係。
前言：
土地，是國家構成的基本要素，也是人民生存發展的基礎。從居住的房屋、耕作的農田，到工廠的廠房、交通的道路，無一不與土地息息相關。為了有效管理、利用土地資源，並調和土地權利關係，我國制定了《土地法》作為根本大法。本章將帶領各位認識土地法的基本概念，為後續深入學習奠定基礎。
第一節 土地法之立法目的、性質與地位
- 立法目的：
- 憲法依據： 我國憲法第142條規定「國民經濟應以民生主義為基本原則，實施平均地權，節制資本」，第143條更明確指出「中華民國領土內之土地屬於國民全體。人民依法取得之土地所有權，應受法律之保障與限制。…土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家徵收土地增值稅，歸人民共享之。…國家對於土地之分配與整理，應以扶植自耕農及自行使用土地人為原則…」。
- 核心思想： 土地法的立法，旨在實踐憲法「平均地權」及國父孫中山先生「地盡其利」的思想。也就是說，一方面要促進土地合理利用與分配，發揮最大經濟效益；另一方面要抑制土地投機，讓土地利益能為全民所共享。
- 具體目標： 透過地籍管理、土地使用管制、地價規定、土地稅徵收等手段，達成地權公平、地利共享、地用適當的目標。
- 法律性質：
- 土地法兼具「公法」與「私法」的性質，通常被歸類為「社會法」或「公私混合法」。
- 公法性質： 體現在國家對土地事務的管理與干預，例如：地籍管理（測量、登記）、土地使用分區管制、土地徵收、土地稅捐稽徵等，涉及國家公權力的行使。
- 私法性質： 體現在規範人民之間因土地所產生的權利義務關係，例如：土地所有權、地上權等權利的內容、效力與限制（雖受公法影響）。
- 社會法性質： 強調土地的社會機能與公共利益，透過公法手段介入私權關係，以實現社會公平正義（如平均地權思想的落實）。
- 法律地位：
- 土地法是規範我國土地事務的根本大法和主要依據。
- 與憲法關係： 為實現憲法有關土地政策的下位階法律。
- 與民法關係： 民法物權編是規範一般財產權（含不動產）的「普通法」；土地法則針對土地此一特殊不動產，進行更詳細、特殊的規範，屬於「特別法」。依據「特別法優於普通法」原則，凡土地法有特別規定者，優先適用土地法；土地法未規定者，則回歸適用民法之規定。
第二節 土地分類與重要名詞定義
- 土地之定義 (Land Act §1)：
- 「本法所稱土地，謂水陸及天然富源。」
- 解釋： 土地不僅指地表（陸地、水域），也包含附著於地表的天然資源（如礦產、溫泉、森林等，但其權利歸屬另有特別法規範，如礦業法）。另外，依習慣，土地所有權的範圍通常包含該土地的「上下」，在法令限制範圍內（例如航空、日照等限制）可及於「空中」與「地下」。
- 土地分類 (Land Act §2)（較不重要）：
- 土地依其使用性質，可分為四大類：
- 第一類：建築用地： 如住宅、官署、機關、學校、工廠、倉庫、公園、娛樂場、會所、祠廟、教堂、城堞、軍營、砲台、船埠、碼頭、飛機基地、墳場等。(注意： 此為列舉，實務上依都市計畫法、區域計畫法等規定更為詳細。)
- 第二類：直接生產用地： 如農地、林地、漁地、牧地、狩獵地、礦地、鹽地、水源地、池塘等。
- 第三類：交通水利用地： 如道路、溝渠、水道、湖泊、港灣、海岸、堤堰等。
- 第四類：其他土地： 如沙漠、雪山等。
- 意義： 土地分類影響其使用管制、稅負及權利限制。
- 地權之定義 (Land Act §3)：
- 「本法所稱地權，謂土地所有權或土地他項權利。」
- 解釋： 包含對土地最完整的支配權利「所有權」，以及在他人土地上設立的各種限制性權利「他項權利」（如地上權、農育權、不動產役權、典權、抵押權等，這些權利的具體內容主要由民法規定）。
- 公有土地之定義 (Land Act §4)：
- 「本法所稱公有土地，謂國有土地、直轄市有土地、縣（市）有土地或鄉（鎮、市）有之土地。」
- 解釋： 指由國家或地方自治團體所擁有的土地。
- 土地改良物之定義 (Land Act §5)：
- 「本法所稱土地改良物，謂附著於土地之建築物或工事及立木。」
- 解釋： 指非土地的天然部分，而是透過人為施加勞力、資本，附著於土地上且具有經濟價值的物。分為兩類：
- 建築改良物： 附著於土地之「建築物」或「工事」。例如：房屋、橋樑、堤防、道路、隧道、圍牆等。
- 農作改良物： 附著於土地之「農作物」及其他「植物」與「水利土壤之改良」。例如：種植的果樹、竹木、農作物、魚塭、灌溉溝渠改善等。
- 重要性： 土地改良物在法律上（尤其建築改良物）可獨立於土地之外，成為單獨的權利客體（可單獨買賣、設定抵押），其價值評估、稅負、徵收補償等均與土地分開計算。
- 其他重要名詞：
- 自耕 (Land Act §6): 指「自任耕作者」。(涉及耕地相關規定)
- 地價 (Land Act §148): 指「法定地價」，包括「規定地價」及「重新規定地價」。（涉及地價稅、土地增值稅的計算基礎，詳後述）
第三節 土地權利主體
- 權利主體：
- 原則上，凡具有「權利能力」者，皆可成為土地權利的主體。
- 自然人： 指具有生命的個人，從出生到死亡為止，皆有權利能力。我國國民依法得取得土地權利。
- 法人： 指依法律規定所創設，具有獨立人格，能享受權利、負擔義務的組織體。例如：公司、財團法人、社團法人、農田水利會等。我國法人依法亦得取得土地權利。
- 外國人取得土地權利之限制 (Land Act §17)：
- 基本原則： 「平等互惠原則」。亦即，該外國人的本國法律允許中華民國人民在該國取得或設定土地權利，則該外國人才可以在我國取得或設定土地權利。
- 禁止取得之土地種類： 即使符合平等互惠原則，外國人仍不得取得下列土地：
- 林地
- 漁地
- 狩獵地
- 鹽地
- 礦地
- 水源地
- 要塞軍備區域及領域邊境之土地
- 目的： 主要是基於國家安全、國防及資源保護的考量。
- 注意： 關於外國人取得土地的用途限制、程序、違反效果等，將於後續章節（第三章）詳細說明 (Land Act §18-24)。
第四節 土地法與民法物權編之關係
- 特別法與普通法關係：
- 如前所述，土地法是民法的特別法。
- 優先適用： 當同一事項，土地法有特別規定時，應優先適用土地法的規定。例如：土地權利之取得、設定、喪失及變更，依民法§758規定，非經「登記」，不生「效力」（設權登記）；但土地法§43更賦予登記「絕對效力」（公信力原則）。
- 補充適用： 若土地法沒有特別規定，則應回歸適用民法的相關規定。例如：關於所有權、地上權、抵押權等各種物權的具體內容、效力、消滅原因等，主要還是依據民法物權編的規定。
- 實例：
- 共有土地優先購買權：土地法§34-1 對於共有土地或建物應有部分的處分，設有共有人優先購買權的特別規定，與民法物權編的規定不同，應優先適用土地法。
- 登記效力：土地登記的程序、效力、異議處理等，主要依據土地法及土地登記規則。
- 學習重點：
- 學習土地法時，需同時具備民法物權編的基礎知識。
- 應特別注意土地法相較於民法的「特別規定」有哪些，這些往往是考試的重點。
本章小結：
- 土地法是以實現「平均地權」、「地盡其利」為目的，兼具公、私法性質的社會法，為我國土地事務的根本大法，相對於民法為特別法。
- 土地包含水陸及天然富源，可分為建築、生產、交通水利、其他四大類。
- 地權包含所有權與他項權利；土地改良物分為建築改良物與農作改良物。
- 本國自然人與法人皆可為土地權利主體；外國人取得土地權利採「平等互惠原則」，並禁止取得林、漁、礦等七類土地。
- 土地法有特別規定者優先適用，未規定者適用民法。
隨堂練習：
- 試說明土地法的立法目的與其法律性質。
- 何謂「土地」？何謂「土地改良物」？兩者有何區別？
- 我國對於外國人取得土地權利，採取何種原則？並禁止其取得哪些種類的土地？
- 土地法與民法物權編的關係為何？試舉一例說明之。