作者：鉅軒代書
在悶熱的夏季裡，台灣房市也跟著「涼了」。
六都2025年上半年房屋交易量大幅滑落，與去年同期相比減少近三成，創下2018年以來的交易新低。即使是歷來買氣最強的6月，也無力扭轉頹勢，許多大型房仲的業績年減幅度高達3到5成，形同「寒冬未過，酷暑先來」。但奇妙的是，市場卻開始傳出「建商讓利」、「建案降價」的訊息，彷彿拋出一點甜頭，試圖喚醒沉睡的買氣。
然而，專家顏炳立一語道破——這不是降價，是把開太高的價格還回來！
「這世上沒有賠錢的建商，只有調整利潤的策略師。」
表象降價，其實吐回超漲利潤
顏炳立指出，過去因資金行情熱絡、預期心理強烈，許多建商開出遠高於合理行情的「夢幻價格」。如今市場冷卻，只是把「本來就不該那麼貴」的價格調整回實價。
拿早期進場的建商來說，土地取得早、利潤空間大，即使下修2到3成，還是穩穩賺——不過是從過去想賺5成，變成現在賺3成。這樣的「讓利」，其實只是還利於理性。
「期待大跌的買方，是在做白日夢。」——顏炳立
限貸鐵鎖仍在，房市像穿毛衣的夏天
央行限貸政策仍未鬆綁，導致自備款門檻高居不下，不僅影響購屋族資金配置，連建商也紛紛放慢腳步。土地市場也受拖累——2025年上半年土地交易總額僅約870億元，寫下近兩年新低。
目前市場氛圍是：「買方等跌，賣方惜售」，雙方「自我感覺良好」，導致成交陷入膠著。顏炳立形容：
「第3季市場像回憶錄，觀望、盤整、無火氣；第4季像穿毛衣的夏天——有壓力，卻還不到爆炸。」
蛋殼賣蛋白，蛋白賣蛋黃？買房變盲盒！
最讓人搖頭的，莫過於地段與定價的錯置現象。
顏炳立提醒：「現在的房市，就像泡泡瑪特（盲盒文化），買的是包裝，不一定是價值。」
蛋殼區賣出蛋白價，蛋白區喊出蛋黃價，錯價現象頻傳，讓人買得心驚驚。至於頂級蛋黃區土地只剩都更案「布料」，價格依然硬挺；而商用不動產、飯店市場仍處於觀望或「夢遊」狀態，法人交易門檻高，一般業主難以切入。
後市展望：悲觀免了，熱血暫緩
雖然交易量持續低迷，但也無須過度悲觀。房市沒有斷頭潮跡象，房價也不可能回到2年前。真正的買點，將落在**「價格修正5%時出現的理性買方」**，不求爆賣，但能穩健成交。
在這場房市耐力賽裡，不是快腳贏，而是冷靜者勝。
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