作者：鉅軒代書
「借屋裝修免責契約」別亂簽，小心房子爛掉也不能求償！
蔡先生買下人生第一間中古屋，滿心期待裝修新居。正準備進場開工時，代書遞來一份賣方要求的「借屋裝修免責契約」請他簽名。為了節省時間，他沒多想就簽了。沒想到三個月後，裝潢拆開天花板，赫然發現整片牆壁嚴重壁癌滲水，賣方卻冷冷回應：「你簽的第7條寫很清楚了，我們不負責。」
這場「裝修前免責」風波，不只是蔡先生的經歷，而是許多購屋者共同的隱憂。這種契約本意不是「讓你吃虧」？
所謂「借屋裝修免責契約」，本是為了解決一個常見問題：買方想在交屋前就提前裝修，若出現破壞或瑕疵，是原本就有的，還是裝修造成的？為了釐清責任，賣方通常會要求簽署一份免責契約。
但問題就在這裡：這類契約常常「寫太多、包太寬」，變成讓賣方完全脫身的工具！
常見爭議雷區三大面向
- 過度擴張的免責範圍：有些契約會要求買方「放棄對任何瑕疵請求賠償的權利」，不論是不是因裝修造成，這樣的條款恐已違反誠信原則。
- 模糊不清的損害定義：條文中常寫「所有因裝修產生或導致的損壞皆由買方負責」，但若是裝修未觸及的區域出現問題，如原本藏在牆內的漏水，買方也得全吞？
- 不對等的責任義務：部分契約會要求買方「恢復原狀」，卻沒說清楚什麼是「原狀」，賣方要挑毛病，根本無從抵抗。
正確的契約名稱與內容建議
鉅軒代書提醒，這類文件不應叫做「免責契約」，而應更明確地命名為：
「交屋前裝修責任劃分協議」
內容應包含：
- 裝修範圍與可施作項目
- 排除非施工區域瑕疵的責任免除
- 賣方出具「瑕疵告知切結書」
- 裝修廠商提供「施工責任保證書」
此外，也建議提前請專業驗屋公司出具報告，保留影像與書面紀錄，避免日後爭議扯不清。
法律怎麼看？簽了也不代表賣方沒責任
根據《民法》第355條，『賣方若「故意不告知瑕疵」，即使簽署了免責契約，也仍須負責！』這是法律對買方的最後一道保障。
如何寫出「公平」的風險分配條款？
可設計如下平衡句：
「如因裝修工程直接導致之損害，買方不得對賣方求償，但此不影響賣方對房屋既有瑕疵之保證責任。」
這才是真正風險對等的設計，而非單方面的責任切割。
鉅軒代書建議
千萬不要因為趕著裝修或熟人推薦，就貿然簽約！
- 條款看不懂？請專業審閱
- 驗屋沒完成前，不建議動工
- 簽署前確認契約中無「過度免責」語句
- 要求雙方權責明確白紙黑字寫清楚
畢竟買屋是人生大事，一張不清不楚的契約，可能讓你吞下數十萬的修繕費。
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