作者：鉅軒代書
台南房市出現矛盾現象！新光三越台南小北門店將於8月29日正式試營運，原址為許多老台南人熟悉的「東帝士百貨」，如今華麗變身南山台南廣場，成為台南第7間大型百貨，也是北區規模最大的新地標。然而，利多話題未能推升行情，反而讓周邊小北商圈的住宅均價，從去年每坪27.3萬元，跌落至今年24.5萬元，跌幅達10.1％，讓市場直呼「利多出盡」。
房價不漲反跌 小北商圈買氣退燒台灣房屋奉天南山廣場加盟店店東李吟蔚指出，小北商圈鄰近消費力高的鄭子寮重劃區，生活機能成熟，加上未來將有北外環快速道路串接南科，具備長線利多。過去兩年新成屋如「遠雄北府苑」、「欣府城・一品樓」每坪成交站上4字頭，但隨交屋潮退場、回歸中古市場，行情明顯拉回。
此外，早在2023年新光三越進駐消息曝光時，紅利已提前反映。如今在央行限貸令壓力下，購屋族對高總價物件興趣減弱，追價動能不足，也導致價格回檔。
台南市五大百貨商圈房價近一年漲跌摘要。圖／台灣房屋提供
三大百貨商圈逆勢抗跌 年漲幅最高逾13％
反觀台南市區的核心百貨商圈卻逆勢突圍。台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮分析，站前商圈（新光三越中山店、Focus、大遠百公園店）房價今年每坪均價來到26萬元，年漲幅達13.5％。成大百貨商圈、大遠百成功店周邊，以及新天地商圈房價，也分別上漲9.5％與8.6％。
專家指出，這些地段因位於蛋黃區，人口密度高、就學就業需求旺盛，加上捷運與鐵路地下化建設紅利支撐，使中古住宅價格相對親民，反而展現出強勁抗跌力。
房價能否守住 取決於生活機能與人口動能
李家妮強調，在房市降溫之際，購屋族普遍「縮預算、降總價」，親民總價帶、供給稀缺的核心生活圈，反而更有支撐力。未來台南房價的關鍵，仍取決於「商圈機能」與「人口流動」，而非單一大型百貨進駐就能帶動長期漲勢。
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