聯上實業114年前3季營收5.73億、EPS -0.16元，受通膨成本影響獲利疲弱，但成屋去化穩定，台南「聯上康橋」44億100%完銷115年入帳。土地庫存近1.6萬坪全位精華區，115~121年推案總銷逾500億，受惠台積電2奈米、亞灣區、捷運黃線、高鐵南延，長期展望正向。
主要客戶及競爭對手
- 主要客戶：首購、首換族群，高雄以高階置產客及科技新貴為主，台南以永康、東區自住客居多。
- 主要競爭對手：高雄區有城都、興富發、遠雄、太子、櫻花建；台南區有富旺、遠雄、寶佳機構、隆大、遠雄等。
投資亮點與風險
亮點
- 土地庫存近1.6萬坪，全部位於高雄、台南蛋黃區，成本低、潛在增值空間大。
- 115年有「聯上康橋」44億確定入帳，116~121年每年皆有30~150億入帳能見度，總推案逾500億。
- 多項案件直接受惠台積電2奈米廠（距離2~4公里）、亞灣區、高鐵南延高雄車站、捷運黃線等重大建設。
- 多元開發模式（都更、危老、聯開、BOT），商用不動產轉投資可帶來穩定租金收益。
風險
- 短期營建成本仍高，毛利率承壓。
- 預售屋交屋集中在117~121年，115~116年營收基期較低。
- 高雄、台南房市受全台降溫影響，去化速度可能低於預期。
- 聯開案及BOT案涉及政府分潤比例較高（O9案31.5%戶數須配回）。
重要觀察指標
- 成屋餘屋去化速度（目前剩約18億餘屋）。
- 115年「聯上康橋」實際入帳時程與金額。
- 各都更、危老、聯開案建照取得與開工進度。
- 毛利率是否回升（113年毛利率已降至26%）。
- 整體融資成本與銀行團態度（目前短期借款80億）。
重點摘要
一、會議基本資訊
日期：114年（2025年）第三季法人說明會 主講人：開發部副總經理兼董事長特助 李俊傑 與會高階：副總經理鄭勝文
二、公司簡介與沿革
- 成立：民國87年2月
- 上櫃：民國92年7月，股票代號4113
- 實收資本額：23.11億元（114Q3）
- 主要業務：住宅及大樓開發銷售、都市更新、危老重建、捷運聯開、BOT商用不動產
三、成屋銷售現況（截至114/10/31）
- 高雄「聯上鉑麗」：253戶，餘屋總銷約9億（剩27%），位亞灣區中華藝校商圈，地段稀有，去化不急。
- 高雄「聯上WE」：222戶，餘屋總銷約1.8億（剩2%）。
- 高雄「聯上海棠」：419戶，餘屋總銷約5億（剩3%）。 → 合計餘屋總銷約16.8億，公司對去化速度不擔心。
四、預售屋銷售現況
- 台南「聯上康橋」：549戶，總銷44億，已100%完銷，預計115年完工入帳，為115年營收主力。
- 114年下半年公開銷售四案：
- 高雄「聯上世界極」（加昌案）：232戶，總銷30億，117年完工
- 高雄「聯上佐川」（名人案）：100戶，總銷28億，118年完工
- 高雄「聯上芯城」（左西案）：273戶，總銷40億，118年完工
- 台南「聯上豐實」（精忠商二）：262戶，總銷45億，117年完工
五、土地庫存（近16,000坪，全數精華區）
高雄重點：
- 加昌案（世界極）、名人案（佐川）、左西案（芯城）、五福案、民生案（整合中）、民族建國案（大港五小段631坪，危老）、大港案等。
台南重點：
- 精忠二村都更案（商二1,123坪＋住三3,867坪，合計近5,000坪可開發）
- 安平古堡段3,339坪（都更進行中）
- 安南區海北段、西興段重劃區土地
六、重點開發案件說明
- 台南精忠二村都更案（總銷約180億）
- 商二基地「聯上豐實」：262戶＋10店面，總銷45億，已公開
- 住三基地：712戶，總銷135億，預計115Q3動工
- 政府公宅已移交，極受歡迎
- 高雄大港五小段危老案（民族建國案）
- 631.62坪，規劃B6/34F，預估總銷66億
- 6分鐘高雄車站、3分鐘捷運黃線Y10，未來高鐵進站最大受惠案
- 高雄捷運O9(A)聯開案
- 1,570坪，預計600餘戶，總銷45.5億（31.5%戶數配回市政府）
- 緊鄰衛武營、體育園區，捷運共構，樓下設托嬰中心
- 農16 BOT商用案
- 50+20年BOT，8,000多坪停車場＋A級辦公＋商場
- 預計115Q2完工，鎖定台積電外商辦公需求
七、114年前三季財務表現
- 營收：5.73億（YoY大幅下降，主因去年同期有交屋）
- EPS：-0.16元
- 資產總額：154.25億
- 在建＋營建用地：約122.7億
- 短期借款：80.12億
- 每股淨值：18.55元
八、未來推案與入帳規劃（115~121年，合計逾500億）
- 115年：聯上康橋44億＋成屋餘屋 → 約50億
- 116年：五福案35億
- 117年：聯上世界極30億＋聯上豐實45億 → 75億
- 118年：聯上佐川28億＋聯上芯城40億 → 68億
- 119~120年：精忠住三135億＋海北案16.5億 → 約150億
- 121年：大港五小段66億＋O9聯開45.5億 → 111億以上
九、管理階層結語
李俊傑副總強調： 雖然目前大環境逆風，但高雄、台南因台積電2奈米廠（5座全2奈米，進度領先美國）及多項重大建設，基期低、成長動能強。公司土地庫存優、推案時程明確，已準備好迎接下一波南台灣房市榮景。
總結
短期趨勢：114年獲利疲弱（EPS負），營收基期低，受全台房市降溫及成本高漲拖累，股價易波動；但餘屋去化穩、康橋確定入帳，提供115年緩衝，預期Q4營收回溫，EPS轉正0.20~0.30元。
長期趨勢：南台灣高科技樞紐化（台積電2奈米領先美國），聯上土地/推案布局精準，500億規模+多元收益，毛利率回升後ROE可望20%以上，股價有上揚空間，適合布局中長期持有。
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