對於許多中小企業主而言，營運狀況和個人財報往往是一把雙面刃：實際收入高、金流穩定，但因為節稅規劃或報表複雜，導致銀行眼中的**「財力證明不漂亮」。這不僅讓企業信貸難以核准，連以個人名義申請房屋增貸時，也常因收支比不足**而被銀行限制成數。
當您急需大筆資金週轉，而銀行只能給出房產價值 60%~70% 的貸款成數時，該如何是好？
這時，一種特殊的資產活化工具——「買賣附買回」，就能讓您突破銀行的所有限制，幾乎等同於拿到房產價值的 100% 資金。本文將為企業主解析買賣附買回的核心優勢、操作細節，以及如何安全地運用此策略，取得所需資金。
🔍 買賣附買回的核心優勢：為什麼能拿到「接近 100% 資金」？
買賣附買回的本質，並非傳統意義上的「貸款」，而是一種**「附帶條件的房屋買賣」**。
1. 突破銀行成數限制：
- 核心差異： 銀行房貸受限於 LTV（比率，且需看借款人的償債能力（收支比）。
- 買賣附買回： 資金方支付的是購屋價金，而不是貸款。這筆價金不受銀行繁瑣的法規限制，能一次性給予接近房產市場價值的高比例資金（例如 80%~90% 以上），對企業主來說，幾乎等同於拿到 100% 的資金運用權。
2. 不看收支比、不看財報：
- 核心優勢： 由於資金方主要保障來自取得房屋所有權，因此審核的重點在於房屋的實際市場價值與變現能力，而非企業主複雜且不漂亮的財力證明。
- 適用對象： 信用有瑕疵、個人負債比極高、或財報不佳的企業主。
🛡️ 企業主操作買賣附買回的兩大安全保障
買賣附買回涉及產權移轉，安全保障至關重要：
- 公證與契約保障： 契約必須明確載明**「附買回權利」、「買回價格」與「買回期限」，並立即送交法院或民間公證人處公證**。公證書具備法律上的強制執行力，保障企業主未來能順利買回房屋。
- 專業機構代辦： 選擇專業的金融顧問公司（如泰裕國際），協助對接正規、合法的資金方，確保合同條款公平且符合法律規定，避免落入民間陷阱。
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❓ 企業主買賣附買回常見 Q&A
Q1：買賣附買回期間，房屋的所有權人是誰？我還可以繼續住嗎？
A： 所有權人是資金方，但您可以繼續居住。 在交易期間，房屋的所有權會暫時移轉給資金方，但同時會簽訂**「租賃契約」或「售後租回協議」。您將成為資金方的房客**，按月支付「租金」（實質是資金成本），完全不影響您和家人繼續居住使用。
Q2：我位於高雄的房產，進行買賣附買回的價值評估會和銀行有何不同？
A： 評估價值更貼近市場價。 銀行在評估高雄的房產時，會因風險考量而保守鑑價。而專業的買賣附買回機構會參考高雄地區房產的最新市場成交價和實際變現能力。這通常能讓您的房產獲得比銀行鑑價更高的認可價值，進而取得更高的資金。
Q3：買賣附買回的「買回價格」是如何確定的？
A： 買回價格是事先固定的。 契約會明確約定買回價格，通常包含：
- 原先獲得的資金總額（即原價金）。
- 約定的資金成本（利息/費用）。 這個價格不會隨市場房價波動，無論房價上漲或下跌，您都必須依約定的固定價格買回，確保了交易的確定性。
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