頂信法拍不動產顧問為客戶進行繼承持分土地諮詢，解說共有物分割與土地法34-1條應用策略。
【引言】
全台繼承移轉棟數連年創新高，正式宣告「大繼承時代」來臨。然而，隨之而來的卻是無止盡的家族產權糾紛。許多地主在農曆年節返鄉團圓時，才發現祖傳土地因人數眾多、意見分歧而淪為閒置廢地。台中資深不動產顧問、頂信法拍負責人陳彥銘指出，面對「共有持分」死局，消極等待只會讓價值歸零，善用專業處分策略才是資產重生的唯一出路。
大繼承時代的隱形危機：有產權卻無使用權
根據內政部統計，台灣未辦理繼承登記的土地面積逐年攀升。陳彥銘分析，最常見的困境在於「共有人意見分歧」。當一塊土地由十幾人甚至上百人共有時，常因有人想賣、有人想留、有人失聯，導致土地無法開發、無法貸款，甚至因欠稅或個別共有人的債務糾紛導致整塊地被查封。
「土地是不會壞的資產，壞的是沒有解決問題的人。」陳彥銘強調，繼承人數隨時間呈倍數成長，這顆「產權炸彈」若不在這一代妥善規劃，將成為下一代沈重的經濟與法律負擔。
專家揭密：持分土地活化三部曲
針對複雜的共有物糾紛，頂信團隊歸納出目前實務上最有效的**「三大整合路徑」**：
第一招：解析《土地法》34-1條「多數決」實務
這是處分共有土地的關鍵條款。當同意處分的共有人人數及持分面積合計過半（或面積超過三分之二則不計人數），即可依規處分整塊土地。
• 專業服務： 頂信提供精準的處分流程諮詢，協助客戶確保存證信函通知、優先購買權主張及價金提存等程序符合實務規範，避開潛在糾紛。
第二招：協助擬定「分割共有物」解套策略
若共有人間完全無法達成協議，協助客戶評估裁判分割之可行性。陳彥銘指出，若土地因地形、面積限制難以「原物分配」，實務上常導向**「變價分割」**。
這意味著土地將透過法院拍賣程序變現，所得價金按持分比例分配。此策略能有效協助客戶打破產權僵局，讓資產在市場上恢復應有價值。
第三招：導入「法理實務整合」掃除執行障礙
許多土地涉及佔用、違建或複雜地上權。一般的專業人士往往僅擅長文書處理，缺乏現場處理經驗。頂信法拍擅長整合地政法理與現場執行程序，協助客戶掃除開發障礙，確保資產能順利完成點交與移轉。
實戰案例：彰化 155 人共有地成功整合
陳彥銘分享，團隊近期最經典的案例莫過於「彰化快官段」整合案。該案共有人高達 155 人，產權破碎且涉及多年前的登記瑕疵。頂信團隊介入後，從地政資料回溯、策略擬定到最終完成分割登記，成功讓閒置數十年的荒地重新活化，展現了處理高難度案件的專業韌性。
結語：2026 房市展望與專家建議
展望 2026 年，在房市政策持續穩定的情況下，具備價格優勢的「法拍屋」與需高度整合技術的「持分土地」將是資產配置的重點。
陳彥銘建議，地主應趁家族成員齊聚時凝聚初步共識。若面臨協商困境，應主動尋求具備實務整合經驗的團隊評估，別讓長輩留下的福報淪為子孫的負擔。
【關於 頂信開發建設 / 頂信法拍】
深耕中台灣不動產多年，專精產權整合諮詢、共有物處分策略及複雜案件救援。
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