德式生存守則｜尋找租房哲學

初到德國首要做的是銀行開戶、登記戶籍及找出租公寓，很多人在找房時嚴重地卡關，沒有可登記戶籍的住宿可能就沒辦法在銀行開戶，偏偏以慕尼黑來說出了名的找房比找工作難，這篇文章將為你粗淺分析德國租房市場及分享基礎找房資訊。

當初來到德國外派的第一年公司幫我找了協助安置(Reloction)的代理(Agent)，也慶幸有Agent的協助讓我躱過德國找房比找工作難的辛苦。然而若不是像我這樣幸運地以外派模式來到德國的人則得要經歷自行找房及跟房東交手的壓力過程，花上一兩個月都還找不到住宿人很多，寄了信卻都沒有回音。

德國法律上保護房客，當房客住進來後若有經濟問題，就很難被趕走。房東除了很怕遇上付不起租金的房客，更想找會好好照顧自己公寓的房客，對於房客挑選也因而很謹慎，更多時候怕溝通麻煩只想找會講德語的房客。2017年以前若是透過仲介找，仲介費(註1)完全由房客支付，但後來法令變更已改成由房東支付，除了成本轉傢到房租上外也更加影響讓房東精選房客。

工作機會多薪水較高的慕尼黑因為持續地人口移入導致租屋市場供不應求，一個出租物件放上市場房東瞬間每天收到50或100個以上的申請，地點好的物件一次的看房可能是好幾十人在排，這樣的出租方市場趨勢房東永遠不怕找不到房客。而加上只要換了新房客房東就有機會把租金升高，近來年租金已急升到了個不合理的狀況，更常見地以附傢俱而讓房租不受限於法定的租金範圍。2017年兩圈內一個30平方公尺的公寓含傢俱後䁔租(註2)，可能最少需要800歐才能租到，然而比這不合理的價格更時時可聽聞。

與房東交手請打電話或寫德文信

想要找房一定要積極的打電話，畢竟房東的信箱很可能才半天就被申請看房信件塞爆。若是指定E-mail申請則建議做出像找工作般的自我介紹推銷自己，用以吸引房東目光及信任，近來更有不少房東會要求稅後收入要是房租三倍以上並需附上信用證明。然而這類的新要求對剛要來德國找工作的"求職新鮮人"可說是極為不利。

人在屋簷下一定要低頭，人在德國要用德語溝通，就算德語不好也儘量寫德語信，記得除了善用Google翻譯，還是要再自己寄出前德翻英再翻中地檢查一下內容。如果你是跟德國友人一起找，請善用他的名字當信件人頭，有些德國房東會只想回覆或租給德國人。

預約看房

這大概要算是與房東社交的重要一環，看房是跟房東或WG(註3)室友彼此的面試，所以乾淨的穿著、以敬稱交談及表現出對房子或公寓的喜好是需要的。一般來說房東會在這時間觀察房客，若可以在過程中與房東有多些正向交談並展示自己有良好住宿習慣，則可多獲取印象分數。一般來說房東主要在找感覺及調性適合他又會準時繳交房租的房客。

簽約

學會把合約好好看清楚後再簽是德國生存很重要的一件事，真的怕部份看不懂可以要求帶回家看過後簽好寄回或是簽約前詢問是否可先提供影本在家研究。若以上兩種方式都不行的話，則是帶個懂德語的朋友一同前往較安心。

要注意的內容主要在解約通知期限、修繕條款及修理責任歸屬、轉租規定及提高租金行為等。一般來說德國的法定是10點後一律安靜，不可使用洗衣機、吸塵器等之類會有大量噪音的機器，若是需要施工及鑽牆等則一律要在晚上6點前結束。但有些房東會另有其它規定，這是簽約時需要注意的內容。

以前有些合約上會註明住滿幾年要所有牆面全部重新上白漆，自2015年法令修改後還房已不需要由房客重新油漆。基本上德國法令會優先於合約，但若發現有此項目者建議與房東在簽約前先溝通畫除。

交屋點交

無論是地板或門板或門框上大大小小的損傷都記得要拍照存證及紀錄，若是含家具或廚具的則記得要把數量都一一記好且白紙黑字地登記在案，很多時候當終止合約要歸還房屋或公寓時你才會真的知道你遇上了什麼樣的房東。

押金存於第三方

押金多數為租金兩個月，給付押金後要拿到收據，房東要以房客的名字存在房屋銀行(Hausbank)，房客每年皆可收到銀行寄來的利息報告，儘管金額大都不到0.1歐。

成為二房東或短租

想要當二房東或暫時把你的公寓或房間短租出去都是需要先行通知及詢問房東，特別是若當初租屋合約有說明是給幾個人住。若是任何在沒有房東的許可自行轉租，被惹怒的房東是可以因此終止合約並把房客趕出去。

戶籍登記(Anmeldung)

以前的戶籍登記只要自行帶租屋合約或是該地址的信件到行政機關辦理即可，但自從2014年左右戶籍登記要求要有房東提供證明後，找房子或WG時則一定要詢問是否可以戶籍登記，特別是因為暫時離開德國而短租的公寓或分租公寓很多是不可登記戶籍。

因為德國法律上規定一個人的最基本生活空間為18平方公尺，所以一定公寓的大小能登記的人數有限，再加上戶籍登記可能會影響房東的繳稅金額，所以有些房東在某些考量下可能會不讓戶籍登記。

德國因為找租房難度極高，很多人一收到來信說願意提供租房就衝昏頭，一直以來都有聽到不少人被詐騙的消息。要避免被詐騙的原則為沒有簽約跟看房前對不要支付任何的金錢，且認知多數房東是一定要看到未來房客才願意出租，還沒見到面就太好心的房東絕對是有問題。

當未來房東寫英文信來說他因為人不在德國，要求先以西聯匯款把訂金或押金先匯給他就可拿到鑰匙時，先別急著高興因為這絕對最典型的詐騙。

在德國找租房要注意的大小事項極多，一開始簽約時不小心的犯錯就可能就會導致在退房時押金損失。以上的小資訊希望可幫助讓初來乍到德國的人。

註1： 仲介費通常是冷租的2倍 註2： 德國房租計算分為兩種，冷租(Kalt)指的是單純的公寓租金，暖租(Warm)指的公寓租金再加上冷熱水費。冷熱水費一般是先以前一年度的做預估，到時再根據實際狀況而多退少補。 註3： Wohngemeinschaft(WG)指分租公寓，除了自己的房間外共享廚房、衛浴及客廳等公共空間。在德國很常見的一種較省錢的住宿方式又兼顧較大生活空間，有時是其中一人承擔主約或房東自己與每個房客簽約，有時則可能是直接與房東同住。