缺資金？增貸、轉增貸、二胎房貸哪個比較好？

什麼是增貸、轉增貸、二胎房貸？

．增貸

當你清償原房貸的部分本金後，再度向原銀行申請增加貸款，如果你的房子在這段期間價值增加不少，就可以藉此取得一筆額外的資金。

．轉貸／轉增貸

當你覺得現有的房貸利率太高，或者想爭取寬限期、延長還款年限，可以選擇將房貸移轉到別家銀行。

由於房屋轉貸時，銀行會重新鑑價你的房子，因此有機會把房子增值的部分套現，多一筆資金運用。

．二胎房貸

意思就是在保留原房貸的情況下，再向另一間銀行或融資公司申請貸款，等於你身上同時有兩筆房貸，只是債權人不一樣。由於二胎房貸須設定第二順位房屋抵押權，因此也稱為二順位房貸或次順位房貸。

※延伸閱讀：2021銀行二胎房貸利率／額度比較，如何申請？

增貸、轉增貸、二胎房貸哪個比較好？

1.可貸額度

不管是增貸、還是二胎房貸，銀行計算可貸額度的方式，都是房屋現值扣除原房貸設定金額，因此能貸到的額度相當有限（除非房價漲非常多）。

而融資公司計算可貸額度的方式，是用房屋現值扣除原房貸未償還本金，也就是說，只要你原房貸還得愈多、就能借得愈多。

至於轉增貸的部分，由於不同的銀行，對於房屋鑑價也不一樣，可能A銀行看好的區域、B銀行並不看好，而且這也會影響到銀行給你的貸款成數，因此你可能可以貸到比原房貸更高的額度、也可能貸到的比原本還少。

2.貸款利率

房屋增貸、轉增貸的利率較低，而且有時候銀行也可能會用特別優惠的轉貸方案來吸引顧客，因此有機會透過轉增貸來取得更低的利率。

不過轉貸時要注意一個問題，假設你原房貸的款期限是20年、寬限期2年，2年後轉到新銀行，還款年限變18年，如果又有2年寬限期，表示本金要用16年攤還，月付金會提高不少，壓力不減反增。

3.貸款成本

轉貸雖然有機會爭取到更低的利率和額外的資金，但也要考量到成本的問題，以下為轉貸可能產生的費用：

．代書費 約2500元~ 6000元 ．塗銷費 約2500元 ．地政登記費 貸款金額0.12% ．新貸款手續費（帳管費、徵信作業費、代償費等）約5000元 ~ 1.2萬元 ．提前清償違約金 貸款餘額0.5% ~ 1%

大部分的房貸都會綁約，通常是1.5 ~ 3年，如果提前清償就需要支付一筆違約金，假設貸款600萬、違約金為1%，則需支付6萬的違約金，因此轉貸前一定要確認清楚要付出的成本有哪些。

4.申請人的條件

轉貸其實就等於重新辦貸款，那麼銀行除了會重新鑑價房子外，也會重新評估你的財務狀況和信用狀況。

不管是申請哪種貸款，銀行的審核都非常嚴格，只要你的信用評分偏低、負債比偏高、甚至是沒有薪轉證明（收入領現族和自營商都不會有），都可能無法申請銀行的任何貸款。

而融資公司在條件審核上比銀行寬鬆，即使沒有薪轉證明，只要能提供有固定存錢進去的存摺，也能作為財力證明；就算信用評分偏低，只要不是重大信用瑕疵，也都還是有機會申請二胎房貸。

此外，股票上市公司裕融新鑫的二胎房貸，不僅審核比銀行寬鬆，可貸額度也比銀行多，最高可以貸到房價的110%、金額高達300萬。

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※延伸閱讀：二胎房貸找誰辦比較好？借貸管道大解析

原文出處：譽融貸｜缺資金？增貸、轉增貸、二胎房貸哪個比較好？