二胎房貸是什麼？額度、利率、申請條件及流程一次搞懂！

1. 什麼是二胎房貸？

(1) 二胎房貸的優點？

• 貸款額度高
• 申辦流程簡單
• 撥款速度快
• 活化資產價值

其實透過銀行取得資金的方式有很多種，例如信用貸款、汽車貸款、房屋增貸以及房屋轉增貸，但為什麼我們會推薦您選擇二胎房屋貸款？後面我們會再做更詳細的說明。

二順位房貸最大的優勢就是，二胎貸款的可貸額度較高、且申請流程簡便快速，對於臨時有資金需求、急需大額周轉金的客戶來說，是不錯的資金取得方式。

(2) 二胎房貸的缺點？

• 貸款利率高
• 銀行二胎貸款審核嚴格

雖然相較於信用貸款、汽車貸款，二順位貸款的利率並不算高，但如果與類似的房貸產品相比（如房屋增貸、房屋轉增貸）之下，二胎房貸的利率會比較高一點，不過這也是有原因的。

前面我們有提到，二胎房貸的抵押權順序排在原房屋貸款之後，也就是說，假設債務人未依約還款、導致房屋遭拍賣時，賣得的價金會先清償第一順位的抵押權債務，剩餘的價金再依序受償。

因此二胎房貸的風險較高，債權人很有可能無法回收借出去的資金，所以利率會比較高。也因此，大多數的銀行不太願意承作，甚至在貸款審核上也會比較嚴格。

延伸閱讀：為什麼二胎房貸的利率比較高？

(3) 信用貸款跟二胎房貸哪個比較好？

如果將二胎房貸與信用貸款相比，二胎房貸有下列優勢：

• 可貸額度高
• 貸款利率低
• 貸款年限長
• 審核較寬鬆

個人信貸不像車貸或房貸需要提供擔保品，因此可以說是銀行貸款的基本入門款，也是大多數人有資金需求時的第一選擇。但也因為信貸屬於無擔保貸款，銀行的審核重點就會放在借款人本身條件的好壞，在審核上也會比較嚴苛。

如果您有以下情形，可能就比較難通過銀行信貸審核：

• 負債比過高（每月繳款負擔占收入60%以上）
• 信用空白（未使用信用卡、未辦過貸款）
• 信用評分低（分數低於600分）
• 無收入證明
• 工作不穩定（在職時間少需半年）

相較之下，有房屋作擔保的二胎房屋貸款，審核過程中也會將房屋狀況列入考量，因此對於借款人的條件審核會比信用貸款來得寬鬆許多。

此外，雖然許多銀行信貸，標榜額度最高300萬，但礙於金管會針對「無擔保負債」不得超過月收入22倍的限制（DBR22），如果您的資金需求較大，那麼信用貸款恐怕就不符合您的需求。

※DBR22倍上限的意思就是，您在所有金融機構的無擔保債務（包含信用貸款、信用卡和現金卡欠款），加上本次核貸金額，不能超過您月收入的22倍。

而銀行二胎房貸的貸款額度，是依據您的房屋現值來決定，沒有DBR22倍的限制，因此如果您的房屋近期增值不少，就有機會取得較大額的資金。

延伸閱讀：2021銀行信貸懶人包

(4) 汽車貸款跟二胎房貸哪個比較好？

如果將二胎房貸與汽車貸款相比，二胎貸款有下列優勢：

• 可貸額度高
• 貸款利率低
• 貸款年限長

銀行的汽車貸款又分為購車貸款和原車融資，前者指買車時所申請的貸款，後者則是您已經有車子的情況下，用汽車作擔保品來向銀行或融資公司貸款，我們就用銀行方案來作比較。

目前大多數的銀行汽車貸款，都沒有標示確切的可貸金額，幾乎都是以汽車鑑價80%來作表示。然而車子不如房子保值、一落地就開始跌價，因此實際可貸到的額度也不高，相對審核也較嚴格。

(5) 房屋增貸跟二胎房貸哪個比較好？

如果將二胎房貸與房屋增貸相比，二胎貸款有下列優勢：

• 可貸額度高
• 審核較寬鬆
• 較無時間限制

房屋增貸是當您的原房屋貸款已經繳一段時間、償還部分本金後，再向原貸款銀行增貸一筆資金作運用，而房屋增貸的可貸額度，是根據房屋現值和原房貸餘額（還有個人條件）來決定。

簡單說就是，您的房屋殘值決定了您可以增貸的額度，因此如果房貸只繳1、2年就打算申辦增貸，基本上過件率很低。

因此，如果房屋增貸的額度可以滿足您的資金需求，且您的財務狀況和信用狀況都能夠通過銀行審核，那麼會建議您申辦利率較低、貸款期限較長的房屋增貸。

但是，如果您覺得額度不夠用，或者是因為信用狀況差、房貸剛貸不久而沒有通過審核，那您就可以考慮向其他間銀行申請二胎房屋貸款。

(6) 房屋轉增貸跟二胎房貸哪個比較好？

如果將二胎房貸與房屋轉增貸相比，二胎房貸有下列優勢：

• 申辦流程簡單
• 撥款速度快
• 審核較寬鬆

房屋轉增貸就是將您整筆房屋貸款，移轉到另一間銀行，以換取更長的貸款期限、更低的貸款利率和更高的貸款金額。由於不同銀行的房屋鑑價，可能會有些許差異、審核的重點也不太一樣，因此是有可能遇到A銀行只願意貸50萬給您、B銀行卻可以貸到80萬的情況。

※近幾年的房貸利率本來就不高，若想藉由轉貸取得更低的房貸利率並不容易。

不過房屋轉增貸等於是重新申辦一筆房屋貸款，需要支付的轉貸成本有：

• 銀行開辦費
• 代書費
• 地政規費
• 火險地震險

若原貸款仍在綁約期間內，還會有一筆違約金產生，不僅耗時也耗金錢，加上新的銀行會重新審核申請人的條件，如果您近期的財務狀況和信用狀況沒有之前好，也不見得能取得較好的貸款條件與額度。

相較之下，申請二胎房貸不需要更動到您原來的房屋貸款，辦理流程相對簡單，可以更快速地解決您的資金問題。

延伸閱讀：有房貸還可以再貸款的3種方法

2. 二胎房貸的申請管道有哪些？

3. 銀行二胎房貸好嗎？

(1) 銀行二胎房貸的貸款額度？

銀行二胎房貸的貸款額度，依各家銀行的規定不同、額度上限也不一樣，大致上落在150萬~350萬之間，但這不代表真的可以借這麼多。因為銀行二順位貸款的可貸額度是根據房屋現值扣除一胎房貸的設定金額去計算的。

※裕融新鑫二胎房貸的可貸額度，是根據房屋現值扣除一胎房貸的剩餘本金，因此房貸還得越多、可貸額度就越多。

也就是說，不論您的原房貸餘額剩下多少，銀行還是會用原房貸的設定金額來計算可貸額度，假設您的原房貸設定金額本來就高，恐怕只能貸30萬至50萬左右。

(2) 銀行二胎房貸的利率是多少？（含銀行利率比較表）

雖然銀行二胎房屋貸款的利率，最低只有2.5%，與民間二胎貸款的利率相比非常的低，但通常只有條件非常好的客戶，才有機會取得較低的銀行二胎房貸利率。

(3) 銀行二胎房貸的申請條件？

銀行二胎房貸的審核非常嚴格，雖然大多數銀行二胎貸款的申請條件，並沒有提到個人信用，但事實上不管是跟銀行申請哪種貸款，銀行都一定會看借款人的信用狀況及信用評分，以下幫您整理常見的銀行婉拒原因：

• 信用卡額度使用率較高
• 使用信用卡循環利息
• 曾用信用卡預借現金
• 信用卡費或其他貸款遲繳
• 聯徵被查詢次數多

除了借款人的自身條件會影響銀行二胎貸款的過件率，房屋狀況也會有影響，如果您的房屋有下列情況，也可能無法通過審核：

• 屋齡較高
• 屋況老舊
• 房屋所在地偏遠
• 房屋有私人設定
• 房屋為共同持有
• 一年內有民間私人設定紀錄
• 一年內有查封紀錄

(4) 銀行二胎房貸的申請流程？

首先，申請銀行二胎房屋貸款，須備妥以下文件資料：

• 身分證正反面影本
• 工作證明（識別證、在職證明或其他可證明文件）
• 所得證明（薪資轉帳紀錄、年度扣繳憑單或其他薪資證明）
• 房屋相關文件（近一年房貸繳息證明、不動產土地及建物權狀影本）

※申請銀行二胎房貸，須提供正式的所得證明（如薪資單、薪資證明、扣繳憑單等），對於收入領現金的客戶較不友善。

準備好上述資料後，您就可以開始申請銀行二胎房貸，流程如下：

• 向銀行提出申請
• 銀行進行房屋估價及審核
• 貸款核准後，親赴銀行簽約對保
• 至地政機關將不動產設定二順位抵押權
• 設定完成後，撥款至申請人帳戶

※申請銀行二胎房屋貸款，從送申請到撥款下來，至少要等候7個工作天，若申請裕融新鑫二胎房貸，最快3個工作天即可完成撥款。

(5) 銀行二胎房貸的收費項目有哪些？

通常銀行收取的開辦費（或稱手續費、帳管費），是沒有包含設定抵押權所需的代書費、地政規費、書狀費及謄本費等費用。此外，部分銀行還會額外收取一筆聯徵查詢費（也稱徵信查詢費），費用為每人300元。

延伸閱讀：二胎房貸的收費項目有哪些？

4. 融資公司的新鑫二胎房貸好嗎？

(1) 新鑫二胎房貸的貸款額度？

裕融新鑫二胎房屋貸款的額度，最高可以貸到300萬。雖然看起來好像跟銀行二胎房貸的貸款額度差不多，但其實銀行二胎的可貸額度計算方式，卻跟新鑫二胎的計算方式差很多，貸款成數也有差異。

延伸閱讀：房屋二胎可貸額度怎麼算？

(2) 新鑫二胎房貸的利率是多少？

裕融新鑫二胎房貸的利率最低7%，雖然看起來好像比銀行二胎房貸及民間二胎房貸利率高，但實務上銀行二胎利率大約在7%~8%，與新鑫二胎利率差不多。而民間借貸業者，時常以各式各樣的名目向借款人收費，且還款方式可能是只還利息、不還本金，因此也不見得比較划算。

※一般貸款是撥款完成後的一個月，才開始還款，但有些民間二胎房貸業者會預扣3個月的利息，等於一撥款就先賺走您3個月的利息(不退還)。

(3) 新鑫二胎房貸的申請條件？

• 年滿20~70歲（超過70歲者，可提供一位70歲以下的人作借款人）
• 申請人或保人有房屋
• 有工作收入來源（無須提供證明）
• 無重大信用瑕疵（若有此狀況，另有專案可申請）

相較於銀行，新鑫二胎房貸的審核寬鬆許多，像是對於收入來源的認定，也無須提供相關文件證明，只要經銷商在送件的報告中，詳細說明即可，跟銀行相比，相當寬鬆。

此外，如果是因為信用評分低或負債比較高，而無法通過銀行審核的客戶，房屋仍有貸款空間，都還是可以申請新鑫二胎房屋貸款，且可以順利核貸撥款。

如果您的房屋有下列情況，也同樣有機會申請新鑫二胎房貸：

• 屋齡較高
• 房屋所在地偏遠
• 小套房、辦公室

(4) 新鑫二胎房貸的申請流程？

首先，申請新鑫二胎房屋貸款，須備妥以下文件資料：

• 身分證正反面影本
• 財力證明（薪資轉帳紀錄或年度扣繳憑單，若無則提供往來存摺或不需提供）
• 房屋相關文件（近半年房貸繳息證明，若您是明確收入的上班族，則不需提供）

準備好上述資料後，您就可以開始申請新鑫二胎房貸，流程如下：

• 向直屬經銷商好事貸提出申請
• 新鑫進行審核（所需時間1天）
• 貸款核准後，對保專員親赴您住家附近的地政機關簽約對保
• 由對保專員協助您送件設定二順位抵押權（所需時間2天）
• 設定完成後，撥款至申請人指定帳戶

※申請新鑫二胎房屋貸款，從送申請到撥款下來，最快3個工作天即可完成撥款。

(5) 新鑫二胎房貸的收費項目有哪些？

• 帳管費：貸款金額1.5%

• 對保費：15,000元（包含代書、地政規費等費用）

透過好事貸申請新鑫二胎房屋貸款，不論是諮詢、還是申辦過程，都不會跟客戶收取任何額外的費用。

5. 民間二胎房貸好嗎？

(1) 民間二胎房貸的貸款額度？

一般民間二胎房貸的貸款成數為房屋鑑價的80%、貸款額度從50萬~1,000萬元都有，有些民間二胎房貸甚至是沒有金額上限，但通常也伴隨著高利息、高收費，因此建議您在挑選民間二胎房貸時，仍須注意您所選擇的民間借貸是否收費合理。

(2) 民間二胎房貸的利率高嗎？

不同的民間二胎房貸業者，貸款利率也不太一樣，從6%~36%都有，提醒您在挑選民間二胎房貸時，應注意下列事項：

• 一般我們常用的二胎房貸利率是以「年」利率標註，但許多民間二胎貸款業者則是以「月」息標註，因此作比較時，需再乘上12個月。
• 一般二胎房貸的還款方式是本息平均攤還，但許多民間二胎貸款是只還利息、不還本金。

(3) 民間二胎房貸的申請條件？

「不需要審核個人條件即可申辦。」 「有資金需求者皆可。」 「不論信用狀況、職業或收入。」

民間二胎房貸的申請條件，不像銀行二胎房貸需要審核借款人的財務狀況和信用狀況，基本上只要借款人為房屋所有權人，即可申辦民間二胎貸款。

雖然條件不拘看起來很吸引人，不過還是建議您提高警覺，因為這背後可能暗藏著陷阱，例如不合理的收費、不合法的利息、甚至永遠還不完的債務，這些都是出現在新聞版面上真實案例。

延伸閱讀：你以為借3萬死不了？高利貸吸血手法大曝光

(4) 民間二胎房貸的申請流程？

首先，申請民間二胎房屋貸款，須備妥以下文件資料：

• 身分證
• 土地／建物權狀

準備好上述資料後，您就可以開始申請民間二胎房屋貸款，流程如下：

• 向民間借貸業者提出申請
• 民間借貸業者進行審核
• 貸款核准後即簽約對保
• 民間借貸業者至地政機關設定二順位抵押權
• 設定完成即撥款至借款人帳戶

※申請民間二胎房貸，從申請到撥款需1~3個工作天，部分民間二胎房貸甚至標榜24小時快速放款。

(5) 民間二胎房貸的收費項目有哪些？

民間二胎房貸的收費項目不一，名稱也沒有固定，有些業者還可能會以各種名義向借款人收費，建議您可以多作詢問、多作比較。

• 開辦費／帳管費／手續費（貸款金額5%~15%）
• 倉棧費（貸款金額4%~5%）
• 代辦費／服務費（貸款金額5%~10%）
• 諮詢費（3,000元~6,000元）
• 代書費、地政規費（12,000元~20,000元）

延伸閱讀：民間二胎房貸的收費項目有哪些？

6. 銀行二胎房貸、新鑫二胎房貸、民間二胎房貸哪個比較好？

新鑫二胎房貸與銀行二胎房貸的額度比較

王先生在105年購買1000萬的房子，向銀行貸款800萬；在110年的時候，房價已上漲為1100萬，當初的800萬房貸已經還本300萬，現欠餘額還有500萬；王先生因為投資週轉與債務整合，需要一筆300萬的資金，此時王先生找銀行詢問二胎房貸成數，同時也比較好事貸二胎房貸成數，我們以圖片為您說明差異。

• 銀行二胎房貸可貸額度為30萬。
• 新鑫二胎房貸的可貸額度為300萬。

二胎房貸管道及風險比較

新鑫二胎房貸是當今的金融環境下，最安全可靠且能真正解決資金需求的借貸管道。

7. 二胎房貸的常見問題

(1) 信用評分會影響二胎房貸的過件率嗎？

會。如果是申請銀行二胎房貸是會影響的，銀行會參酌您的個人信用評分來決定是否核貸給您，新鑫二胎房貸則不會參考信用評分。

銀行對於個人信用條件的審核較嚴，基本上信用分數低於600分就很難跟銀行申請任何一種貸款；但如果是選擇新鑫二胎房貸，是沒有這個問題的。

延伸閱讀：常見的信用評分低分原因

(2) 收入會影響二胎房貸的過件率嗎？

會。如果是申請銀行二胎房貸，銀行需要了解您的財務狀況，確認您是否有足夠的能力來償還債務。

不過，銀行對於收入來源的認定較為狹隘，除了要求工作收入證明必須是正式的薪資單、薪資轉帳證明獲年度扣繳憑單之外，如果借款人的收入不固定、不是定期領薪資（例如家管、接案工作者、計程車司機、攤販），也不易通過銀行審核。

如果是申請新鑫二胎房貸，就不會有這個問題，新鑫二胎房貸不一定要提供財力證明，即使無提供財力證明或往來存摺，也會順利核貸的。

(3) 30年老屋可以申請二胎房貸嗎？

不一定。由於房屋二胎貸款需考量房屋未來的轉手性，因此屋齡較高的房子確實銀行較不願意承作，即使通過審核，貸款額度恐怕也不高。建議您可以購過裝潢翻修來提高房屋價值，或者申請新鑫二胎房貸，只要房子仍有貸款空間，是不會有屋齡限制的問題。

(4) 小套房可以申請二胎房貸嗎？

不行。銀行對於小套房的貸款，是非常保守的，不管是申請一胎房貸（購屋貸款）或者二胎房貸，除非您的套房坪數在15坪以上或者地點很好，否則銀行大多不願意承作；但如果是選擇新鑫二胎房貸，只要房子仍有貸款空間，都還是可以申辦的。

(5) 申請過民間二胎房貸，銀行會知道嗎？

會。由於申辦二胎房屋貸款需設定第二順位抵押權，因此您不管是跟銀行、融資公司還是其他民間借貸申請二胎房貸，只要沒有辦理塗銷登記，這筆紀錄就會一直留在您的土地、建物登記謄本上。一般來說，銀行只要看到您的房屋已經有民間私人設定，就不太可能會再借錢給您、也不會幫您代償民間債務。

即使您的民間貸款已清償完畢、且已辦理抵押權塗銷，銀行在審核貸款時，會查閱建物的異動索引資料，一樣會看到這個紀錄，如果是在一年內的紀錄，貸款一樣會被婉拒，超過一年才有機會談；但如果是申辦新鑫二胎房貸，就不會有上述問題，一樣還是可以辦理新鑫二胎房貸。

(6) 申請過民間二胎房貸，還可以再申請新鑫二胎房貸嗎？

可以。但由於不確定您目前的情況，建議您加Line由好事貸的專業經理幫您評估可否承作。

(7) 申請過銀行二胎房貸，還可以再申請新鑫二胎房貸嗎？

可以。即使您已經申請銀行二胎房貸，還是有機會申請新鑫二胎房貸來幫您作代償，但還是建議您加Line詢問，由好事貸的專業經理評估可否承作。

(8) 申請過新鑫二胎房貸，還可以再增貸嗎？

不一定。如果您的房子仍有可貸空間，當然可以申請新鑫二胎房貸增貸，但如果已經沒有增貸空間，裕融新鑫針對老客戶也有提供回娘家專案，只要您原先的新鑫二胎房貸已正常繳款17期，就有機會申請原貸款金額120%的資金（需扣掉原貸款餘額），建議您加Line由好事貸的專業經理幫您評估可否增貸。

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本文引用來自：二胎房貸是什麼？額度、利率、申請條件及轉增貸流程一次搞懂 二胎房貸是一種可藉由活化名下不動產，來取得資金的貸款方式，目前銀行、融資公司及民間借貸都有提供房屋二胎貸款的服務，那麼找誰辦會有差嗎？本篇幫您整理出所有的二胎房貸方案，額度、利率及申請條件一次看清楚。