【都市更新—一坪到底可以蓋幾坪？】

王老先生有塊地，容積率只剩240%了，但好歹強過120%，房子還是要蓋，那麼100坪的土地只能蓋240坪房子嗎？房子蓋高一點是不是大家就可以分多一點？

先解決蓋高一點的問題。打個比喻，一包香菸20根，直放煙盒高，側放煙盒矮，平放菸盒扁，一包菸有三個高度，高是20根，矮也20根，放平還是20根，這20根就是容積，也就是可以分配的面積，房子不管蓋幾樓，樓層少單層面積大，樓層多單層面積少，容積固定，能分的就是這麼多。

所以房子蓋高一點，到底會不會增加可分配面積？答案是有可能喔！因為計算容積的部分指的是實際居住的空間，例如：客廳、餐廳、臥室、廚房、廁所。但是打開你家大門走出去的梯廳、電梯、樓梯、屋突、機電空間、管委會空間等等以及你家的陽台，是不算在容積裡面的，而機電設備空間、安全梯之梯間、緊急昇降機之機道、特別安全梯與緊急昇降機之排煙室及管理委員會使用空間面積加起來，七樓以下的建築物，不得超過該基地容積之百分之十，但七樓以上則可以增加至不超過百分之十五，所以蓋越高，面積真的會變多，只是多的是肥肉，瘦肉沒變，也就是只有公設比會變高，但扣除陽台的室內面積並沒有增加。

說到這邊，聰明如你一定看出來了，有了這些免計容積的面積，100坪的土地肯定不只蓋240坪房子，但到底能蓋多少坪呢？坦白說，影響設計的因素實在太多了，就連建築師在圖面沒有定案之前，也只能給一個大約數字。我們就假設容積可以全部用完的狀況，能蓋幾坪這個數字依照目前法規東加西加之後，坊間有個經驗值可以當參考用，就是蓋出來的面積大概會是容積的1.5~1.6倍，也就是100坪240%容積的土地，大概可以算出360~384坪的房子，要蓋更多，就看還能拿多少容積獎勵。

但，蓋384坪就比較好嗎？可能公設比高以後不好出售，也可能地下室要多挖幾層增加營造費用，能分的反而比較少，孰好孰壞？

@補充說明1.預估值學名俗稱：銷坪係數。

@補充說明2.實務上在預估面積時，銷坪係數多採折衷1.55倍計算，但仍應視建築規劃而定。

@補充說明3.該係數非固定，隨法令修改而變動，例如雨遮能登記的時候約為1.55~1.65倍。