自住房 一般人最好的投資

房貸vs房租 利息vs房租

一般人在生活開銷中最大占比就是居住上面，如果家裡面沒有多的房子給你住，要成家居住空間不夠，或因為工作地點關係等，就可能有租房子的需求，台北的房租套房約要1~2萬，整層公寓行情也在2~3萬左右，那其他各項條件越好的房子當然租金也就越貴。

假設雙薪家庭一人一個月存一萬，十年後就會有240萬，貸款一千萬元買房子，貸30年，利率2%，這樣子的每個月的月付款是36962，單看金額對比租金或許每月負擔是變大的，但這樣子的月負擔金額其實包含了房貸本金以及房貸利息，我們應該是要拿利息當作成本去跟房租比較，初始利息16667元隨著本金的攤還利息會一直下降(如下圖)，自用住宅購屋利息還會有30萬為上限的所得稅扣除額。

繳納的本金應該看作是一個投資項目，日後若有資金需求可以再增貸，房子賣掉後本金也是可以拿回來的，以前幾年的月付利息對比到的房租，約只是台北套房的租金價格，那貸款一千萬可以買到總價1250萬的房子，這個價格約略是台北中古套房、新北公寓、桃園電梯大樓的價格，且自有房屋相比租房還多了心理層面的安定感，也可以自由布置自己的房子。

所以如果能夠負擔三萬七千塊，從住的生活開銷成本看來，利息的占比是越來越低，這筆錢會有越來越多的部分用作轉換為房子這項資產，所以就是把住的這個開銷變成有投資的作用，而且是一項長期的投資，每個月付錢繳房貸也有強迫儲蓄的作用。

房價分析

我們把自住房的本金攤還當作是投資的話，我們就要看看房價的變化，先以總體經濟的角度來看，貨幣總量不斷上升，也帶來一定的通貨膨脹及物價的上升，利率也是處於20年來的低檔，這些狀況都不變的話，長期而言房價至少會跟隨著通貨膨脹上漲，基本上就有了保值的功能，有了這個保值的功能，市場上部分的錢就會往這邊移動。那再以新成屋的成本來看，蓋房子需要土地，地上建物的營造，還有建商的利潤，在長期的通貨膨脹，土地又是有限的狀況之下，土地價格是會不斷升高，營建成本也是，新成屋價格的上漲，勢必會帶動中古屋的價格。那再以商品供需原則分析，都市就業多、人口多、建設多、交通方便等各項因素，這些地點居住的需求自然也比較高，更是會吸引投資房地產的人往這些地方去，有居住需求甚至投資需求也會使房屋價格上升，所以在都市買一間地點還不錯的自住房，光保值性就可以說是一項還不錯的投資。

房貸 五倍界王拳

因為買來的房子需要跟銀行借款，其實就是無形中運用了財務槓桿，假設貸款八成，1000萬的房子只需要先拿出兩成的本金200萬，假設房屋上漲10%變成1100萬，資產上漲的一百萬就是本金的50%，房屋上漲20%，本金就會是資產上漲的20%乘於五倍等於100%，但是相對的房價假設跌了20%，賣掉房子後本金兩百萬就拿不回來了，對短期投機者而言這點是需要注意的。

結論

總結以下幾點來看，買可以負擔的起的自住房，還是一般人最好的一項投資。

1. 使居住開銷逐漸變成資產投資
2. 變相強迫儲蓄，長期投資
3. 房子的價值因通貨膨脹有良好的保值性
4. 先借來的房貸金額也因通膨，使其實際債務價值在未來越來越低
5. 經濟成長，股市、房市都會成長，房地產因為無形的財務槓桿績效更突出
6. 有居住用途且較低的流動性，較不會因為短期價格波動影響心理，做出錯誤決策