2023-03-09|閱讀時間 ‧ 約 7 分鐘

正式宣布違約!全球最大地產資管黑石“爆雷”,下一步……

    2023年3月初,黑石一則重磅消息引發市場的廣泛關注。主要是因為黑石集團有一筆5.62億美元的商業地產抵押貸款支持證券(CMBS)發生違約。這批證券是以2018年收購的芬蘭企業SpondaOy擁有的一系列寫字樓和商店為擔保的。
    為什麼黑石違約能受到全球的廣泛關注呢?要知道的是黑石的預計,2022年其管理規模將提升至1萬億美元,折合人民幣近7萬億元,其中房地產規模達到3260億美元(約2.25萬億人民幣)。這放在任何一個國家都是金融巨無霸的存在。
    而黑石的違約還要從美國的房地產說起,據知情人士透露,黑石曾向證券化票據持有人尋求延期,以便有時間處置資產和償還債務。但俄烏衝突和利率上升引發的市場波動中斷了其出售過程,加之債券持有人投票反對進一步延期,週四的一份聲明顯示,這批證券現已到期並尚未償還,貸款服務機構MountStreet已確定黑石違約。
    黑石旗下房地產投資基金BREIT(Blackstone Real Estate Income Trust)與2017年推出,是市場上規模最大的私募房地產基金之一,主要投資於美國商業房地產,並在較小程度上投資於房地產債務投資。在過去的三年,該基金的一類份額的年化回報為15.5%,2022年的回報為9.3%。該基金的優異表現,也讓該基金的規模快速增長,且為黑石帶來豐厚的收入。
    從過往歷史可是,黑石的爆雷有跡可循。其中一條便是黑石曾深陷贖回危機。 2022年10月,根據黑石發給客戶的信件表示,要求贖回資金的申請18億美元,已全部兌現;但11月以來集中贖回的資金太多,公司11月僅滿足了該基金43%的投資者贖回請求,共計13億美元;而12月僅有極少數的贖回請求能夠被滿足,大概投資者在當月只能贖回該基金淨資產的0.3%。據彭博社報導,由於投資者的資金贖回激增,黑石集團緊急限制了旗下規模高達1250億美元(約合人民幣8800億元)房地產投資信託基金的資金贖回。
    其二,根據黑石2022年第三季度公佈的財報可知,該公司第三季度營收10.58億美元,上年同期為62.24億美元,同比下降83%。利潤方面,黑石在第三季度實現淨利潤370萬美元,上年同期32億美元;歸屬於公司淨利潤則為229.6萬美元,而去年同期,這一數字為14.02億美元,堪稱滑鐵盧。
    曾是讓眾人仰望存在黑石到底經歷了什麼? 比起讓人耳熟能詳的高盛、摩根大通這些華爾街百年老店來說,黑石僅有30多年的歷史。但就這30年時間裡,黑石已然成長為全球最大的另類資管公司。黑石主要有四大板塊,分別為房地產、私募股權、對沖基金、信貸和保險。其中,房地產是主要收入來源,佔比超過30%。可見,當地產在黑石整個企業架構中有著舉足輕重的重要地位。
    而黑石的投資不僅是在美國。據不完全統計,黑石在中國市場累計投資額超過500億元,投資範圍囊括了物流地產、寫字樓、購物中心以及綜合體等業態。但黑石可能沒有想到,地產也會將它代入深淵。
    在美國,根據Mortgage News Daily的報導,30年期固定抵押貸款的平均利率在周四回升至 7.1%,超過了7%。按揭貸款利率創下新高,讓購房者普遍持觀望態度,最終導致量價齊跌。
    導致發生一系列連鎖反應的原因則是美聯儲激進的加息。黑石這次違約的是CMBS,也就是商業地產抵押貸款支持證券。美聯儲的加息驟然讓CMBS的發行收緊。今年美國CMBS債券的發行規模僅有42.7億美元,而去年同期則發行293.8億美元,大降逾85%。又因利率太高了,導致CMBS發行成本太高,所以很多金融機構選擇不發行新產品。多重因素的影響下,導致投資者信心的下降,從而就導致流動性危機。
    開啟賣賣賣的模式 1月25號,黑石確認出售位於巴塞羅那的一棟建築,售價2.4億歐元(約17.5億元人民幣)。而此前兩位消息人士稱,黑石正在洽淡將印度最大房地產投資信託公司Embassy Office Parks中的一半股份出售給貝恩資本,交易價值達4.8億美元(約32.6億元人民幣)。 1月29日報導稱,黑石以4億英鎊(約34億元人民幣)的價格,出售了倫敦地標綜合體——聖凱瑟琳碼頭。
    不過目前很多場外接盤者都在等待“合適”的價格,如果黑石能夠忍痛“割肉”,採取降價方式出售,可能會盡快的緩解當前的危機。
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