二胎房貸利率好驚人？破解銀行房貸潛規則，抵押權順位藏玄機！

在我們開始說明二胎房貸利率之前，如果是對二胎房貸不熟悉的新朋友，不妨先參考這篇文章，了解關於二胎房貸的各種知識：

💡二胎房貸大解密！讓增值變現的資產活化術，二順位房貸利率、額度、年限完全解析

許多人都會問我：「二胎房貸利率為什麼會這麼高？」買房的房貸利率也就2～3%，二胎房貸利率卻比7%高，這樣合理嗎？今天就讓我從抵押順位和風險控管的角度，來說明二胎房貸是怎麼運作的？為什麼二胎房貸的利率會比較高？

順位之戰：一二胎受償的先後順序很重要！

二胎房貸，指的其實是「抵押權在第二順位的房屋貸款」。當一間房子有兩筆房屋貸款時，第一筆購屋貸款，通常都會排在「受償第一順位」，意思是銀行擁有房屋抵押權的優先受償權；而二胎房貸顧名思義，就是排在第一順位之後的「受償第二順位」，必須等到前順位清償後，才能分到剩餘的金額。

當發生房貸繳不出的情況時，銀行會向法院聲請法拍房屋。進入法拍的程序時，第一拍通常跟市價差不多，所以幾乎沒有人會去投標；流標後就會進入二拍的程序，二拍的底價為一拍的八折，依此類推直到第四拍，價格大約只剩市價的一半。

即使在前面的拍次就順利拍出，拍賣的金額還要先預扣原房貸的違約金、遲繳利息與法院的拍賣行政規費等，東扣西扣下來的金額，連第一順位抵押權銀行也有可能賠本。就更別說第二順位的銀行，幾乎已經注定拿不到錢了。

二胎房貸利率高，關鍵原因在「風險」

順位之戰誰占上風，相信答案應該已經很明顯了！第一順位房貸，無論是被清償的機會，或是被清償的額度都會比較大；而第二順位房貸基本上就沒什麼翻身的機會了，風險自然不同。而為了平衡這種風險，銀行當然就會收取更高的利息，作為風險補償了。

這套標準，無論是套在銀行或是融資公司身上都適用。由此可見，二胎貸款的利率偏高，並不是因為融資利率特別高，而是因為上面這些原因所導致的。

此外，銀行和融資的二胎房貸利率起始點，甚至沒有相差太多，只是銀行的貸款審核更為嚴格，能成功取得銀行二胎的人寥寥無幾，大眾自然會對二胎房貸的大宗—融資貸款產生利率極高的壞印象了。

總而言之，依放貸風險的角度來看，二胎房貸為什麼會收取較高的利率？聰明如你應該知道答案了，那就是為了降低貸款收不回來的風險。以作風保守的銀行來說，收取較高的利息費用，分散放貸的風險，這是很合理的。