專家指南：避免購買地雷房型的五大秘訣

想要避免買到地雷房型？這篇文章將提供四大專家秘訣，幫助你避開房屋市場上的潛在陷阱，確保你的房屋投資不受損害。

【讀取更完整內容：當心誤踩地雷房型！影響房貸條件的5大房型，買房前一定要留意！】

一、房屋類型會影響房貸額度、利率嗎？

當然會！申請房屋貸款，銀行除了看借款人條件，也會把房屋條件列入審核。因為銀行必須考量房子未來脫手難易度，如果未來貸款人房貸付不出來，不得已要法拍房子，條件愈好的房子愈搶手，這樣銀行才能回收足夠的欠款。

因此如果買到屋況不好、格局奇怪或者附近有嫌惡設施的房屋類型，銀行就會嚴格審核，不僅貸款過件率低，甚至核貸給你的房貸成數低、額度少，房貸利率也可能比較高。

二、影響房貸的房型有哪些？

房屋類型有很多種分法，例如以使用及完工狀況可區分成預售屋、新成屋、中古屋，也可以用屋齡區分成新屋、老屋，還有建物型態、建材、格局、用途等分類方式，以下介紹不同類別的房型是否會影響房貸額度及利率。

1. 建物型態

不同建物類型的房子，可取得的房貸條件也不一樣，像是公寓房價雖然比電梯大廈價格低，但是貸款成數跟利率也比較差，以下為買房常見的房屋類型：

1. 公寓：五樓含以下無電梯房屋
2. 華廈：十層含以下有電梯房屋
3. 住宅或複合型大樓：十一層含以上有電梯房屋
4. 透天厝：有獨立門戶及庭院的房屋
5. 套房：一房、一廳、一衛的房屋

根據聯徵中心統計，電梯大樓的房貸條件是最好的，平均房貸成數約7成4、房貸利率約1.4%；相反套房的貸款條件則是最差的，平均房貸成數約6成9、房貸利率約1.8%。

2. 建築結構

銀行貸款時也會看房屋建材，近年新蓋的房子大多是鋼筋混凝土（RC）、或鋼骨鋼筋混凝土（SRC），而早期的中古屋、老屋，則大多為RB加強磚造房屋，不僅耐用度、耐震性較差，房屋使用年限也較短，且會連帶影響貸款年限。

3. 房屋建材

使用對身體健康有害的建材，也會影響房貸額度、房貸成數、房貸利率和貸款期限，銀行甚至可能會婉拒貸款。

• 海砂屋海砂屋是指使用摻有海砂的混凝土，所蓋出來的房子，又稱為「高氯離子含量之混凝土建築物」。由於來自海邊的海砂含有鹽分、氯離子，會產生壁癌、牆面龜裂、鋼筋腐蝕等損害房屋結構的問題，因此銀行不願意承作海砂屋貸款。
• 輻射屋輻射屋是指使用受到輻射屋覽的鋼筋或其他建築材料，所蓋出來的房子，常見於民國71－73年間建造的房屋。由於輻射屋會產生對人體有害的放射性物質，有致癌的風險，因此銀行不承作輻射屋。
• 爐渣屋爐渣屋是使用摻雜爐碴的砂石原料，所蓋出來的房子。爐碴為煉鋼廠燃燒廢鐵、廢鋼的殘留物，遇水會膨脹，易造成牆面剝落、甚至結構安全，已於2021年立法禁用。

4. 房屋格局

• 夾層屋：夾在天花板跟地板之間的樓層，屬室內裝潢的一部份，可增加室內使用空間。
• 樓中樓：就是樓中有樓的意思，把第二層樓的樓地板抽掉一部分，讓室內空間看起來更寬敞，也稱作複層住宅或複式住宅。
• 挑高屋：室內高度超過三米六以上的房屋，通常搭配夾層來增加使用空間。

無論是利用哪種方式來改變房屋格局，都需要注意是否有「產權登記」，是否為依法核准建造的。如果沒有產權登記、或者是取得使用執照後的二次施工，都屬於違建，不僅銀行不願意承作，還會面臨拆除的可能。

5. 房屋用途

除了神壇、宮廟、特種行業等房屋用途會被銀行婉拒，如果有下列情形也會影響房貸成數：

• 工業住宅工業住宅就是在工業用地上興建住宅，但其實乙種工業區用地只能設立事務所和辦公室，若當作一般住宅使用屬違法行為，銀行也不會貸款給你。
• 住商混合大樓住商混合大樓因出入人口混雜、環境吵雜、公設耗損快等問題，加上仍屬於營業用大樓，因此銀行貸款成數通常會比較低。
• 權利屋權利屋就是沒有房屋或土地的所有權，只有使用權，比較像是承租房屋或土地的概念。而地上權住宅是指只有建物的所有權、使用權，但沒有土地權狀的住宅，白話點就是房子是自己的、土地是別人的，較常見於精華區或社會住宅。由於租期通常只有50~70年，對銀行來說風險較高，因此可能會被銀行婉拒貸款。

買房時需特別留意地雷房型，因為它們可能影響到銀行貸款的核准機會和金額。其中包括樓層過低、房間過小、無陽台、通風不良、或是坡度過高的房屋，都可能被銀行視為風險因素，影響貸款審核。要確保順利申請房貸，買房前最好咨詢專業人士，避免選擇這些地雷房型。

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