買房自住 vs. 租房投資 30年後誰會睡公園？
【前言】
最近超多的文章、討論串、YT、每個財經網紅都有對這個主題的見解，最後的結果卻大相逕庭？似乎都有道理，但到底為什麼阿？
即然是數學問題，那我們就用數學的解題方法吧！
【設定參數】
【騰緯的參數】
假設我們存到220萬
是要買一間1000萬的房子自住
or
把這220萬用以租房 + 投資呢？
➤買房的參數說明：如圖2
存到220萬，買一間1000萬的2房車，頭期200萬+20萬稅費辦到好。
房貸30年，貸800萬，30年平均利率抓2%，本利合29570。通膨預設2%(房價每年漲2%)。
➤租房+投資的參數說明：如圖3
2房車租金22000/月-全空屋，所有家.具.電.管理費，皆租客自理，通膨預設2%(房租每年漲2%)。
投資參數說明：
因為用租的，所以頭期220萬可用以投資。每月本利合-房租後=可投資金額(隨著通膨，這個數字會變負的)，投報率5%。
【以騰緯的參數計算結果】
用自己覺得合理蠻符合現在市況的參數計算。
買房自住會在30年後房子價值1800萬。
選擇租房用頭期款來投資，則會有1100萬的資產。
【以現實的參數計算結果】
【以現實世界的瘋狂參數計算結果】
重點來了，其實我算完才發現是我的參數太保守了....😲
➤房價以內政部住宅價格指數抓13年來看，全台房價漲幅年化成長平均是5.4%。（信義房價指數統計23年，數字更高是6.77%！）
➤投資以大盤指數ETF0050來看，上市以來(共21年)的含息年化報酬平均是11%(算到24000點)。
所以，你買房子現在1000萬，30年後會價值4800萬。
所以，你拿220萬來投資，每個月付房租，30年後會有6000萬的資產。
想到年初看到的新聞：民國7X年報紙-台北市仁愛路5房電梯華廈賣470萬，人家現在房子老了40歲要賣5000萬，十幾倍！
現實世界遠比我們想像的瘋狂許多😵💫
【後記】
至於孰優孰劣？ 其實我沒有意見，畢竟數字隨人操作，拉30年這麼長，參數變動1%都會影響30年後幾百萬落差，有興趣可以跟我拿EXCEL換成自己的投報率/租金/房價...等玩看看。
租房投資or買房自住怎樣都好，認真賺錢，認真存錢，然後換成大量優質資產，善用時間的複利，會讓人生越來越輕鬆。
一個數字，各自解讀嘍。
這邊還有個最大的問題是....
為啥要2選1，成年人就是我全都要吧🙂
買了房子自住，是可以把漲幅增貸出來投資的(掛4應該比現在的72-2好借噢)，用2%的資金賺10%的收益。
細節洽前作「先買房？先買股？上下集」，認真存30年後就有幾個億啦😇
