央行4拳打房貸款成數再調降換屋族預售屋恐釀違約

更新於 2024/09/20發佈於 2024/09/20閱讀時間約 2 分鐘

中央銀行最近宣布了第7波選擇性信用管制，主要針對房地產市場。這次的措施被認為是史上最嚴厲的，具體包括以下四大措施：

自然人名下有房屋者的第1戶購屋貸款不得有寬限期。
自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國。
公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶（含）以上購屋貸款的最高成數由4成降為3成。
餘屋貸款最高成數由4成降為3成。

此次央行的措施是自2024年底以來力度最大的一次，顯示出央行對於房市過熱的擔憂。根據央行的說法，這些措施是必要的，因為不動產貸款占總放款比率居高，達到了37.5%，接近2009年10月的歷史高點37.9%。此外，銀行信用資源向不動產部門的傾斜比2009年更為嚴峻。央行總裁楊金龍表示，這是一個困難的決定，但在特殊時期必須有嚴肅措施。央行希望通過這些措施釋放訊息，不能讓市場認為房市會一直往上走。

對於名下有房產的人士，其購屋貸款最高成數將降低至50%，且不再有寬限期。投資客在未來將面臨更大的資金壓力，可能會逐漸退出市場。但這也會對那些已經購買預售屋的消費者造成不良影響，他們可能會在交屋時面臨貸款成數不足的問題，進而導致違約，這種糾紛的案例有可能會增加。

張欣民表示，當合約中沒有特別條款時，買賣雙方需要進行協商，尋找解決問題的方法。這可能包括延遲交屋的時間，或者由建設公司補足貸款不足的部分，而消費者則在未來3至5年內返還這筆資金。

對於那些已經擁有房產但希望換屋的換屋族，張欣民建議可以簽署一份切結書，保證在一定時限內出售現有房產。這樣的措施在先前的房市管制中已經有所實施，並且涵蓋了六都以及新竹縣市的範圍。

根據台灣經濟研究院產經資料庫總監劉佩真的分析，央行不升息卻再次調高存款準備率1碼，並祭出第7波信用管制，央行的這些措施力度遠超過市場預期。這表明央行對於房市的擔憂，並願意採取強硬手段來達到降溫的目標。劉佩真認為，這些措施在短期內就會顯示成效，房市的成交量將會萎縮，價格也會出現鬆動。

央行多次與公股銀行進行會談，俗稱「喝咖啡」，這些會談後，六都8月的建物買賣移轉棟數比7月減少了7.6％。這顯示出市場對於價格的認知開始出現分歧，央行的措施已經開始影響市場預期。

劉佩真預測，房市將呈現「開高走低」的情勢，即上半年的熱絡交易將會在下半年降溫。央行的這些措施，雖然可能會對短期內的房市交易活動造成影響，但從長遠來看，這是為了維護經濟穩定和可持續發展的必要之舉。