未辦保存登記房屋，應否納入都市更新同意比例之計算﹖

甲的台北市大安區房屋係於民國30、40年間所建，並於45年即已辦理房屋稅藉登記，當時因未實施都市計畫，是實施建築管理前，已建造完成，自屬合法建築物。但都市更新事業計畫卻以無保存登記為由，認為非更新單元内的合法建築物，那麼在計算更新單元同意比例時，應否將甲及甲的房屋併入計算考量呢﹖

合法房屋雖未辦保存登記，但應得以合法建物證明計入同意比率

上述案例，市政府及建商認為合法建築物應以完成登記者為限，未登記房屋不計入同意比率。臺北市建築管理自治條例第35條規定，申請認定為合法建築物者仍須由權利人檢具申請書、切結書、建築物所有權、土地所有權證件等相關文件並經過認定後始能取得合法建築物證明，並非僅以房屋課稅資料就能認定，且甲所舉内政部、臺灣省政府函等係針對建築法之函釋，就都市更新合法建築物證明之認定，也無拘束力。再者，甲又曾經與建商簽立占有他人土地舊違章建築戶現地安置處理協議書，由建商向市政府申請處理占有他人土地舊違章建築戶獎勵，故甲的房屋不是合法建築物。

但最高行政法院113年度上字第488號判決理由卻認為都更條例所指合法建築物，並不限於建物登記謄本或其電子謄本，也可以用「合法建物證明」證明之。由都更條例第39條第1項明定：「……計算之同意比率，除……外，應以土地登記簿、建物登記簿、合法建物證明或經直轄市、縣（市）主管機關核發之證明文件記載者為準。」顯見都更條例所指合法建築物，並不以經建物第一次登記而於建物登記簿或建物登記謄本上明載者為限。

且內政部也曾有函釋：「……另有關實施建築管理前建造之建物，無使用執照者，得依土地登記規則第79條……規定辦理。是以，本案合法建築物所有權人數請依上開規定據以認定計算。」亦明。至於都市計畫發布實施前之舊有房屋，其所有權人申請認定合法建築物者，最高行政法院認為可以依據上述臺北市建築管理自治條例第35條規定檢附文件申請辦理，也就是說都更條例所規定合法建築物之意涵，並不是僅限於完成第一次登記之建物，認定甲的房屋還可以依據其他文件證明為合法建築物的可能，市政府及建商認為甲的房屋不是都更條例所稱合法建築物，計算法定同意比率時，沒有將甲及甲的房屋納入人數及面積計算等語，是有疑問的。

結論  未辦理保存登記建物應先確認是否合法建築物

實務上對於未辦理保存登記之建物允許申請合法建築物的認定，僅須依法提出相關文件辦理即可，因此不能直接將未辦理保存登記的建物排除在都市更新同意比例的計算範圍之外，民眾如有未辦理保存登記建物，務必先釐清是否可以取得合法建築物證明，千萬不要草草簽了建商提供的違章建築拆遷補償同意書，這樣反而會更容易被認定為不是合法建築物。